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    房企私募融資觸歷史冰點 急需拓展融資渠道
2009年10月22日 08:40 來源:每日經(jīng)濟新聞 發(fā)表評論  【字體:↑大 ↓小

  隨著二季度國內(nèi)房地產(chǎn)成交的持續(xù)活躍,開發(fā)商自身的資金壓力得到進一步緩解,開發(fā)商通過私募股權(quán)基金融資的交易迎來歷史最低點。

  二季度以來僅一起投資

  昨日,清科研究中心發(fā)布的一項研究報告稱,二季度以來,我國僅有1起針對中國房地產(chǎn)企業(yè)的私募股權(quán)投資案例發(fā)生,涉及投資金額為2928.26萬美元。

  報告指出,2009年上半年,私募股權(quán)基金對房地產(chǎn)行業(yè)的投資波動性較大。一季度雖然各級政府出重拳救樓市,但房地產(chǎn)行業(yè)仍處于發(fā)展低谷期,房價持續(xù)下滑,這也為私募股權(quán)基金創(chuàng)造了非常有利的進入時機。一季度,共發(fā)生6起針對中國房地產(chǎn)企業(yè)或房地產(chǎn)項目的投資,投資活躍度處于2008年以來的最高點。

  進入二季度后,全國房地產(chǎn)市場迎來了交易的持續(xù)活躍,帶動整個房地產(chǎn)市場的逐步回暖,開發(fā)商自身的資金壓力得到進一步的緩解,開發(fā)商與私募股權(quán)基金合作的需求較早前有明顯下降。

  統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,從2006年第一季度到2009年第二季度,中國內(nèi)地共發(fā)生82起針對中國房地產(chǎn)企業(yè)或房地產(chǎn)項目的私募股權(quán)投資案例,涉及投資總金額為90.01億美元。

  清科中心研究人員發(fā)現(xiàn),私募股權(quán)基金對中國房地產(chǎn)行業(yè)的投資呈現(xiàn)周期性波動,2006年下半年和2007年下半年,不論投資總額還是投資案例總數(shù)都高于同期上半年交易資本總量。2008年由于受到宏觀調(diào)控政策積累效應(yīng)和金融危機波及效應(yīng)的雙重打擊,中國房地產(chǎn)行業(yè)不可避免地受到了沖擊,故2008年下半年私募股權(quán)基金在房地產(chǎn)行業(yè)的投資未能呈現(xiàn)出周期性發(fā)展的小高潮。

  另外,私募股權(quán)基金投資地區(qū)也在發(fā)生轉(zhuǎn)移。

  從2006年到2009年上半年,私募股權(quán)基金投資房地產(chǎn)行業(yè)主要聚焦在上海、北京為代表的長三角、環(huán)渤海、珠三角等經(jīng)濟較發(fā)達地區(qū),上海、北京、廣東分別以22.76億美元、21.24億美元、12.00億美元的投資額位列前三。近年來,私募股權(quán)基金在投資地域方面有逐步向二三線城市擴展的趨勢,如海南、河南、陜西等經(jīng)濟欠發(fā)達地區(qū)。

  房企急需拓展融資渠道

  清科研究中心分析認(rèn)為,目前中國房地產(chǎn)市場的融資渠道依然較窄,以銀行信貸為主的情形并沒有發(fā)生很大變化。其中,銀行貸款、定金及預(yù)付款(其中很大一部分是個人通過銀行抵押貸款來支付的)、個人按揭貸款占到了房地產(chǎn)行業(yè)融資總量的約60%~70%,銀行貸款實際上支撐了房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)營周轉(zhuǎn)的資金鏈。

  對比銀行貸款最多不超過房地產(chǎn)總投資40%的國際通行標(biāo)準(zhǔn),我國房地產(chǎn)企業(yè)對銀行的依賴度明顯過高。一旦經(jīng)濟發(fā)生波動,房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營風(fēng)險將轉(zhuǎn)變?yōu)殂y行的金融風(fēng)險,進而影響金融安全。

  目前房地產(chǎn)金融除了傳統(tǒng)的貸款和債券方式外,主要存在房地產(chǎn)投資基金、信托計劃以及REITs三種金融工具。該中心研究人員認(rèn)為,中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)急需調(diào)整資金單純依靠銀行信貸模式,必須學(xué)會“兩條腿走路”,從資本市場直接融資。

  近年來,各類房地產(chǎn)投資基金在中國非常活躍,其中成熟物業(yè)收購和共同開發(fā)房地產(chǎn)項目是房地產(chǎn)投資基金的主要運作模式。然而,現(xiàn)階段房地產(chǎn)投資基金主要是海外地產(chǎn)基金,國內(nèi)地產(chǎn)基金起步晚,投資和管理能力較弱。

  由于受2008年下旬全球金融危機的影響,中國私募股權(quán)市場基金募資資本量大幅緊縮,2008年第四季度以來可投資于中國內(nèi)地的新募房地產(chǎn)基金的數(shù)量及募集金額均有大幅下降。從去年年底至今,僅有一支規(guī)模為4億美元的私募房地產(chǎn)基金完成募集。

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直隸巴人的原貼:
我國實施高溫補貼政策已有年頭了,但是多地標(biāo)準(zhǔn)已數(shù)年未漲,高溫津貼落實遭遇尷尬。
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