即將過(guò)去的2009年，滬上大宗物業(yè)投資市場(chǎng)逐步回暖。國(guó)際知名物業(yè)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)DTZ戴德梁行最新研究報(bào)告指出，自今年第二季度開(kāi)始，沉寂許久的物業(yè)投資市場(chǎng)逐漸復(fù)蘇，并一直持續(xù)到年底。全年大宗物業(yè)交易總額將達(dá)到200億元，超過(guò)去年水平。今年投資市場(chǎng)兩大主要特點(diǎn)是：市場(chǎng)沒(méi)有因?yàn)榻鹑谖�機(jī)而一蹶不振，反而恢復(fù)活躍；國(guó)內(nèi)投資者迅速崛起，并主導(dǎo)投資市場(chǎng)。

　　全年大宗交易總額逾200億元。DTZ戴德梁行投資部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，預(yù)計(jì)到今年年底，本市大宗物業(yè)交易(每筆交易金額大于1000萬(wàn)美元)總金額將達(dá)到200億元，去年成交金額為180億元，同比增長(zhǎng)20億元左右。與去年類(lèi)似，今年的物業(yè)投資市場(chǎng)同樣呈現(xiàn)出上半年和下半年冰火兩重天的局面。去年的成交集中在上半年，下半年受金融危機(jī)影響，大宗物業(yè)投資基本停頓。今年則正好相反，金融危機(jī)的影響使年初大宗物業(yè)交易市場(chǎng)非常平淡，第二季度開(kāi)始逐漸活躍，僅下半年完成的大宗物業(yè)交易就超過(guò)去年全年的總額。這在一定程度上表明，房地產(chǎn)投資市場(chǎng)受到金融危機(jī)的影響正在逐漸消退。今年的成交顯示出投資市場(chǎng)恢復(fù)的階段性特征，初期是業(yè)主因資金緊張而急于出貨；二季度開(kāi)始隨著市場(chǎng)的反彈，投資意愿開(kāi)始再度聚集；第三季度開(kāi)始，有自用的買(mǎi)家開(kāi)始入場(chǎng)。全球經(jīng)濟(jì)尤其是中國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)改善，是投資市場(chǎng)活躍的重要前提。國(guó)內(nèi)投資者資金相對(duì)充裕，對(duì)土地及物業(yè)有較大的需求；與此同時(shí)，不少海外機(jī)構(gòu)出于鎖定投資利潤(rùn)、調(diào)整資產(chǎn)組合以及把握潛在的新投資機(jī)會(huì)的考慮，正準(zhǔn)備出貨。雙方可謂一拍即合，促成了下半年的成交活躍。

　　國(guó)內(nèi)投資者崛起且優(yōu)勢(shì)明顯。DTZ戴德梁行有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，在國(guó)外基金紛紛出貨的同時(shí)，國(guó)內(nèi)買(mǎi)家紛紛出手接貨，投資市場(chǎng)變成以本地投資者為主導(dǎo)的市場(chǎng)。這種“東風(fēng)”蓋過(guò)“西風(fēng)”的現(xiàn)象不僅出現(xiàn)在上海，其他各大主要城市都有。截至今年9月15日，內(nèi)地買(mǎi)家共取得32宗大宗物業(yè)交易，涉及總金額超過(guò)33.6億美元。在今年大額投資交易的買(mǎi)方中，國(guó)內(nèi)資金的比率遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于國(guó)外資金，無(wú)論是整體宗數(shù)還是金額占比，均高達(dá)84%。究其原因，主要有兩個(gè)方面，一是融資方面，與外資基金相比，國(guó)內(nèi)投資者融資渠道更多、更方便，還可能得到銀行的信貸支持。海外投資者獲利后，資金要打回海外，需要繳納預(yù)提所得稅，但國(guó)內(nèi)投資者不需要。所以，從獲利空間上來(lái)看，國(guó)內(nèi)投資者也更具優(yōu)勢(shì)。另一方面，與外資對(duì)于物業(yè)有固定的投資周期和回報(bào)要求不同，國(guó)內(nèi)投資者很多是自有資金收購(gòu)，資金壓力小，一般不會(huì)有一個(gè)很明顯的退出時(shí)間表，更可能長(zhǎng)期持有，以獲取更好的回報(bào)。

　　海外投資者實(shí)現(xiàn)華麗轉(zhuǎn)身。海外投資者在面對(duì)國(guó)內(nèi)投資者迅速崛起的競(jìng)爭(zhēng)中，并沒(méi)有放棄中國(guó)這個(gè)曾經(jīng)為他們帶來(lái)良好收益且極具潛力的市場(chǎng)，正在醞釀一次華麗的轉(zhuǎn)身。據(jù)了解，已進(jìn)入中國(guó)的外資基金，目前正在進(jìn)行資產(chǎn)的整理和重新組合。值得關(guān)注的是，因?yàn)樵谌谫Y和稅費(fèi)方面的競(jìng)爭(zhēng)力不足，海外基金正在籌劃未來(lái)以人民幣房地產(chǎn)基金的形式出現(xiàn)。境外資本在中國(guó)投資物業(yè)的所得，須繳納10%的預(yù)提所得稅，而在國(guó)內(nèi)募集人民幣基金，收益直接在國(guó)內(nèi)分配，稅費(fèi)成本更低，利潤(rùn)空間更大。海外基金這一全新的投資模式已初現(xiàn)端倪，在未來(lái)一年內(nèi)，有望在中國(guó)的大宗物業(yè)投資市場(chǎng)看到其身影。在轉(zhuǎn)型過(guò)程中，外資基金與內(nèi)資的合作也可以更好地利用國(guó)內(nèi)的融資優(yōu)勢(shì)以及國(guó)外豐富的管理經(jīng)驗(yàn)和專(zhuān)業(yè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)的優(yōu)勢(shì)，共同分享資產(chǎn)的增值。如黑石集團(tuán)和陸家嘴集團(tuán)在上海建立的首支人民幣基金“中華發(fā)展投資基金”，歐洲金融機(jī)構(gòu)里昂證券與國(guó)盛集團(tuán)共同發(fā)起設(shè)立的人民幣私募股權(quán)基金等，都屬于此類(lèi)合作模式。未來(lái)，這類(lèi)人民幣基金募集完成后，將可能有兩種投資渠道：一是直接收購(gòu)物業(yè)，二是入股具有潛力的房地產(chǎn)公司。此外，一些初次進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)的外資基金仍在積極尋找機(jī)會(huì)。如新天地的錦麟天地裙房商鋪，10月被一家新加坡基金公司整體收購(gòu)。擁有一線(xiàn)城市核心地段的優(yōu)質(zhì)物業(yè)，是諸多海外機(jī)構(gòu)進(jìn)入中國(guó)投資市場(chǎng)最理想的方式之一。

　　短期內(nèi)投資市場(chǎng)將持續(xù)活躍。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，考慮到今年整體資金比較寬松，投資市場(chǎng)未來(lái)還將持續(xù)活躍。由于上海住宅市場(chǎng)成交活躍，散賣(mài)也可獲得較高利潤(rùn)，使得購(gòu)買(mǎi)整幢住宅所獲折扣降低，不少投資者正密切關(guān)注商業(yè)地產(chǎn)帶來(lái)的投資機(jī)會(huì)。如近期大寧國(guó)際的四幢辦公樓就被中銀香港整體收購(gòu)。預(yù)計(jì)這波投資高潮將延續(xù)到明年一季度。目前市場(chǎng)上，一旦有項(xiàng)目要出售，會(huì)有很多資金追逐�？傮w來(lái)看，市場(chǎng)上能夠給投資者較好回報(bào)的優(yōu)質(zhì)待售物業(yè)數(shù)量還不是很多。從中國(guó)整體投資市場(chǎng)以及更長(zhǎng)期的發(fā)展角度來(lái)看，一線(xiàn)城市項(xiàng)目的缺乏未必是件壞事。未來(lái)大宗物業(yè)交易不一定只聚集在上海和北京等一線(xiàn)城市，二、三線(xiàn)城市也有機(jī)會(huì)，物業(yè)增值空間也比較大。在長(zhǎng)期投資的理念主導(dǎo)下，將有更多交易由資產(chǎn)價(jià)值驅(qū)動(dòng)，而不是僅僅追求高的短期回報(bào)率。

　　(賀理銘)