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    房地產(chǎn)流動(dòng)性“欲收難收” 熱錢依然流向樓市
2010年01月13日 09:22 來源:中國(guó)證券報(bào) 發(fā)表評(píng)論  【字體:↑大 ↓小

  “只要地塊沒問題,抵押手續(xù)齊全,銀行放貸依然很寬松!闭憬患曳康禺a(chǎn)公司的董事長(zhǎng)對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示。1月12日,該公司以當(dāng)?shù)厥薪家粔K“四證齊全”的土地辦理了貸款抵押,獲得銀行9000萬元開發(fā)貸款,并沒有受到特殊的限制。

  權(quán)威人士表示,2010年,全國(guó)新增信貸投放目標(biāo)定在7.5萬億元左右,市場(chǎng)整體流動(dòng)性依然充裕。雖然國(guó)務(wù)院要求金融機(jī)構(gòu)嚴(yán)格審查房地產(chǎn)信貸,防范信貸資金違規(guī)進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng),但從目前的情況看,商業(yè)銀行放貸并沒有實(shí)質(zhì)性收緊,在資金面寬松的背景下,房地產(chǎn)開發(fā)作為高收益率的項(xiàng)目仍為銀行信貸所看好。

  不過,12日晚,中國(guó)人民銀行突然宣布,從2010年1月18日起上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn)?磥,央行已經(jīng)開始出手收緊市場(chǎng)的流動(dòng)性。

  放貸沖動(dòng)

  “目前還沒有收到房貸收緊的通知!惫ど蹄y行江蘇分行的一位信貸員告訴中國(guó)證券報(bào)記者,該行對(duì)于房地產(chǎn)貸款的政策仍然和2009年一樣,并沒有發(fā)生太大改變!2010年開始的十天時(shí)間,我們就已經(jīng)把1月份的貸款額度用完了。只要審查合規(guī),銀行就可以把款貸出去!

  “一般來說,年初國(guó)內(nèi)信貸環(huán)境都會(huì)較年底更為寬松,容易出現(xiàn)放貸沖動(dòng)現(xiàn)象,國(guó)家提出加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險(xiǎn)管理應(yīng)具有針對(duì)性!苯煌ㄣy行首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平表示。

  在經(jīng)歷了2009年大規(guī)模信貸投放后,央行在2010年初的工作會(huì)議上強(qiáng)調(diào),要密切關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)變化,嚴(yán)格執(zhí)行有關(guān)房地產(chǎn)信貸政策,防范信貸風(fēng)險(xiǎn)和系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)。不過,中國(guó)證券報(bào)記者在調(diào)查中發(fā)現(xiàn),無論是大型國(guó)有銀行還是股份制銀行或是城商行,當(dāng)前的房地產(chǎn)貸款仍然延續(xù)2009年的政策,并沒有進(jìn)一步收緊的舉措。

  中國(guó)證券報(bào)記者獲得了一份近期某大型國(guó)有銀行總行給各地分行統(tǒng)一下的文件,其中要求強(qiáng)化房地產(chǎn)開發(fā)貸款的管理,但并未明確要“收緊”以及收緊的程度。

  在這份內(nèi)部文件上,該銀行表示,在個(gè)人房貸方面,將主要保障個(gè)人住房貸款和個(gè)人再交易住房貸款中的普通自住房和改善型自住房貸款需求,繼續(xù)審慎發(fā)展個(gè)人商業(yè)用房貸款和個(gè)人住房抵押額度貸款。在開發(fā)商貸款方面,該行要求將貸款投向樓市發(fā)展較為平穩(wěn)、房?jī)r(jià)收入比相對(duì)較低、潛在需求較大的100個(gè)中心城市地級(jí)市及百?gòu)?qiáng)縣。重點(diǎn)投向普通住宅房地產(chǎn)開發(fā)貸款,住宅項(xiàng)目在新發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸款中的占比不低于80%。

  中國(guó)證券報(bào)記者在致電中信銀行時(shí)也了解到,目前該行的房地產(chǎn)貸款依照國(guó)家規(guī)定執(zhí)行,沒有接到收緊的通知。但是該行的工作人員表示,由于不同城市的樓市情況不同,因此各個(gè)分行在執(zhí)行上可能會(huì)有一些浮動(dòng)!叭绻岣呤赘侗壤脑,在利率上將會(huì)有所優(yōu)惠!

  重慶銀行某負(fù)責(zé)人坦言,雖然國(guó)務(wù)院要求央行、銀監(jiān)會(huì)加大對(duì)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)的監(jiān)督管理和窗口指導(dǎo),但房貸一直屬于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),對(duì)于銀行和開發(fā)商來說是雙贏!般y行各個(gè)網(wǎng)點(diǎn)都有貸款壓力,而房貸質(zhì)量通常較好,因此銀行都比較愿意發(fā)放房貸。尤其是中小銀行,為了留住客戶,對(duì)于中介辦理的房貸審批都很快。因?yàn)橘J得越多,經(jīng)營(yíng)指標(biāo)完成得就越快。除非國(guó)家出臺(tái)強(qiáng)制性的規(guī)定,否則銀行的房貸業(yè)務(wù)很難真正收緊!

  資金充裕

  “資金在銀行手里是可控的,但流入市場(chǎng)后,便很難監(jiān)控具體的用途。資金的逐利性決定了其更可能流向高收益率項(xiàng)目。”銀行業(yè)內(nèi)人士指出。

  2009年,我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)火爆,房企資金異常充裕。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,2009年前11個(gè)月,我國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源中,銀行信貸資金超過1.6萬億元,比2008年同期增長(zhǎng)60%以上。2009年全國(guó)近10萬億元的銀行新增貸款中,約六分之一流入到了房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域。

  目前,國(guó)有銀行下發(fā)分行的文件中表示,要審慎投放非住宅類房地產(chǎn)開發(fā)貸款,嚴(yán)格控制土地儲(chǔ)備貸款。對(duì)列入國(guó)家《禁止用地項(xiàng)目目錄》的房地產(chǎn)項(xiàng)目,特別是別墅類項(xiàng)目,嚴(yán)禁發(fā)放貸款,對(duì)“地王”項(xiàng)目不予以支持。

  不過,業(yè)內(nèi)人士向中國(guó)證券報(bào)記者透露,多數(shù)房企可以通過合規(guī)項(xiàng)目獲取貸款,但資金具體使用則難以監(jiān)控!叭绻抗P貸款都全程監(jiān)控,那我們將支付高昂的成本。”一位信貸員坦言。

  另外,受2009年資金面寬松的影響,房企現(xiàn)金流普遍大幅改善。Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),扣除不可比因素后,108家房企2009年前三季度經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流量?jī)糁倒灿?jì)481.78億元,而2008年同期僅為-377.29億元。這108家房企2009年前三季度共持有貨幣資金1796.58億元,較2008年同期增長(zhǎng)77.98%。

  在上市房企直接融資方面,國(guó)土資源部正配合證監(jiān)會(huì),對(duì)部分申請(qǐng)IPO和再融資房地產(chǎn)企業(yè)中的25個(gè)涉嫌違規(guī)用地項(xiàng)目進(jìn)行清查。不過,截至目前,監(jiān)管機(jī)構(gòu)并未對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)融資做出確定限制。

  “現(xiàn)在,影響地產(chǎn)股直接融資的因素是破發(fā)。如果二季度政策消化后市場(chǎng)逐步回暖,那么,房企增發(fā)實(shí)施的可能性很大!睒I(yè)內(nèi)人士指出。據(jù)統(tǒng)計(jì),目前,共有9只房地產(chǎn)股的股價(jià)低于公司擬定的定向增發(fā)底價(jià),其中包括北京城建、上實(shí)發(fā)展、中國(guó)寶安、愛建股份、招商地產(chǎn)、蘇寧環(huán)球、新湖中寶、大連友誼、萬方地產(chǎn)。這些公司定向增發(fā)預(yù)案均在2009年7月以后公布。

  熱錢難防

  “近期樓市降溫,投資需求有所消退。不過,在低利率環(huán)境下,熱錢依然流向資產(chǎn)領(lǐng)域,包括股市和樓市!笔袌(chǎng)人士指出。

  去年以來,隨著美元的持續(xù)貶值和發(fā)達(dá)國(guó)家金融機(jī)構(gòu)的去杠桿化,國(guó)際短期跨境資金開始在全球范圍內(nèi)重新配置風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn),新興市場(chǎng)國(guó)家成為熱錢流動(dòng)首選目的地,而流入新興市場(chǎng)國(guó)家的資金最終又源源不斷地進(jìn)入到股市和樓市。

  社科院研究員尹中立認(rèn)為,當(dāng)前全球各央行普遍維持低利率,導(dǎo)致國(guó)際短期跨境資金流動(dòng)日漸加劇,刺激著新興市場(chǎng)股市樓市價(jià)格的不斷上漲。他預(yù)計(jì),2010年,海外熱錢會(huì)進(jìn)一步進(jìn)入新興市場(chǎng)國(guó)家的股市和樓市等領(lǐng)域,并有可能進(jìn)一步助推價(jià)格泡沫的膨脹。基于此,國(guó)務(wù)院提出,要防止境外“熱錢”沖擊我國(guó)市場(chǎng)。

  “境外熱錢的流入對(duì)推高房?jī)r(jià)的確有重要作用,但助推樓市出現(xiàn)泡沫化趨勢(shì)的主因,是國(guó)內(nèi)流動(dòng)性的驟然增加!敝袊(guó)社科院金融所張明表示。他認(rèn)為,國(guó)內(nèi)熱錢更需防范。

  2009年,國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)大漲,豪宅熱銷,房產(chǎn)成為投資者轉(zhuǎn)移儲(chǔ)蓄、沉淀資金、抵御通脹的主要選擇之一。“現(xiàn)在利率太低,錢存銀行很不劃算。”這是房產(chǎn)投資客的普遍想法。

  總體而言,目前貸款利率依然較低。“國(guó)11條”提出,二套房貸首付款比例不得低于40%,但貸款利率并沒有明確規(guī)定,只要求商業(yè)銀行按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)。顯然,這給銀行留下了很大自主權(quán)。一家股份制銀行的人士表示,該行二套房貸利率可以下浮,具體優(yōu)惠幅度的決策權(quán)會(huì)下放給各分行自行掌握。

  中國(guó)證券報(bào)記者以客戶身份咨詢中信銀行相關(guān)人士,該人士證實(shí),在文件沒有落實(shí)下來之前,該行二套房貸可比照首套房貸執(zhí)行;文件出臺(tái)后,將根據(jù)客戶資質(zhì),確定二套房是否可享受利率優(yōu)惠以及相應(yīng)折扣,一般而言,貸款利率最多仍能打8折。

  作為競(jìng)爭(zhēng)的手段,銀行往往會(huì)為搶占市場(chǎng)份額而下浮利率,除非監(jiān)管部門對(duì)“貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險(xiǎn)定價(jià)”這一模糊性表述做出解釋,否則貸款利率繼續(xù)保持優(yōu)惠并不違規(guī)。

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直隸巴人的原貼:
我國(guó)實(shí)施高溫補(bǔ)貼政策已有年頭了,但是多地標(biāo)準(zhǔn)已數(shù)年未漲,高溫津貼落實(shí)遭遇尷尬。
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