進(jìn)入4月份以來，房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)三大相當(dāng)明顯的特征：一是商品房的銷售量和銷售價(jià)格繼續(xù)攀升，其中一季度龍頭地產(chǎn)公司的銷售收入大幅上升36%。人們對(duì)于2010年全年銷售收入的預(yù)期也出現(xiàn)向好變化，不再認(rèn)為銷售收入會(huì)下降20%；修正后的預(yù)期為，銷售收入與2009年持平。第二個(gè)特征是，伴隨著地產(chǎn)銷售和價(jià)格的再度上揚(yáng)，民眾對(duì)房?jī)r(jià)上漲呈現(xiàn)出明顯的反感，新華社在3月底連續(xù)出了6篇新華時(shí)評(píng)，對(duì)房地產(chǎn)業(yè)存在問題進(jìn)行全面的剖析。同時(shí)，各地的“類物業(yè)稅”傳聞不絕于耳，而且大有即將推出之勢(shì)。繼重慶宣布擬征特別房產(chǎn)消費(fèi)稅后，有消息稱，上海擬開征住房保有稅。第三個(gè)特征是香港和內(nèi)地投資者對(duì)以上信息有明顯不同的反應(yīng)。內(nèi)地資本市場(chǎng)出現(xiàn)明顯的負(fù)面反應(yīng)，上周地產(chǎn)股大幅下跌，兩市地產(chǎn)指數(shù)全周下跌約4.5%；但同樣的傳聞，香港市場(chǎng)的地產(chǎn)股投資者似乎根本不為所動(dòng)，內(nèi)房股龍頭中國(guó)海外依然保持強(qiáng)勢(shì)，富力地產(chǎn)、雅居樂、SOHO中國(guó)等股價(jià)全周繼續(xù)走高。

　　那么，如何認(rèn)識(shí)一半是海水、一半是火焰的中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)？筆者認(rèn)為，強(qiáng)勁的需求是中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)值得看好的最大基本面，調(diào)控政策更大的可能是一直伴隨房?jī)r(jià)的上漲，投資者顯然對(duì)于A股地產(chǎn)股過于悲觀了。

　　強(qiáng)勁需求是房地產(chǎn)業(yè)最大基本面

　　首先，商品房市場(chǎng)出現(xiàn)的價(jià)量上行是商品房供求關(guān)系的反映，未來十五年中國(guó)存在80億平方米的住宅需求。

　　我認(rèn)為，供求失衡本身及其預(yù)期是房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的根源。供應(yīng)方面，2007年至2009年全國(guó)住宅銷售面積分別為6億、5億和8.5億平方米。以100平方米為一套，期間分別銷售了住宅600萬套、500萬套和850萬套。需求方面，最近20年中國(guó)城市化率以每年一個(gè)百分點(diǎn)的速度在進(jìn)行，大體上每年要有1500萬人從農(nóng)村進(jìn)入城市。如果平均一個(gè)家庭4個(gè)人，這就意味著每年城市家庭要增加400萬戶。如果再加上巨大的住房改善需求，可以推算中國(guó)每年至少存在600萬套的新增房屋需求。考慮到未來改善型需求，也就是所謂消費(fèi)升級(jí)的需求增長(zhǎng)的因素，住宅需求還有進(jìn)一步走高趨勢(shì)，預(yù)計(jì)未來15年中國(guó)的住宅總需求將達(dá)到80億平方米。強(qiáng)勁的需求是住建部官員稱中國(guó)房?jī)r(jià)未來20年都存在上漲壓力的重要原因。

　　其次，政策調(diào)控將是一個(gè)漫長(zhǎng)的過程，抑制商品房?jī)r(jià)格過快上漲是政府長(zhǎng)期工作任務(wù)。正因?yàn)殚L(zhǎng)期來看存在高達(dá)80億平方米、每年平均存在6億平方米或者更多一些的需求，所以控制房?jī)r(jià)的過快增長(zhǎng)是相當(dāng)重要的。事實(shí)上，2005年以來政府一直在調(diào)控房?jī)r(jià)，而且未來我們必然會(huì)長(zhǎng)期看到政策在調(diào)控房?jī)r(jià)，一直到供求基本平衡、房?jī)r(jià)不存在上漲壓力后。所以，反過來看，未來哪一年政策不再調(diào)控房?jī)r(jià)了，房地產(chǎn)業(yè)的投資者反而要相當(dāng)謹(jǐn)慎了，該問問自己，是不是房?jī)r(jià)將要進(jìn)入長(zhǎng)期調(diào)整了。

　　內(nèi)地投資者過于悲觀了

　　第三，相比香港投資界，內(nèi)地投資者對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)的未來顯然多慮了。

　　那么，如何衡量?jī)?nèi)地投資者多慮的程度呢？最好的反映是A股地產(chǎn)股與內(nèi)房股的估值差異。目前，香港股市中海地產(chǎn)和A股市場(chǎng)萬科的市值比接近1.5：1，這顯然不能反映兩家公司基本相當(dāng)?shù)囊粋�(gè)基本面格局，也就是說，A股地產(chǎn)股估值要明顯低于港股地產(chǎn)股估值。

　　A股地產(chǎn)股估值低企的原因在于內(nèi)地投資界認(rèn)為：1、房地產(chǎn)銷售可能已經(jīng)見頂。年初普遍的預(yù)期是成交下降20%；2、物業(yè)稅的推出可能導(dǎo)致房?jī)r(jià)出現(xiàn)崩潰式的下跌。但對(duì)于這一觀點(diǎn)，香港市場(chǎng)投資者并不這樣認(rèn)為。從歷史的情況來看，港股的地產(chǎn)股投資者主要關(guān)注兩個(gè)指標(biāo)，一是商品房成交指標(biāo)；二是地價(jià)指標(biāo)。這兩大指標(biāo)是地產(chǎn)股投資的根本。

　　從這兩大指標(biāo)的情況來看，近期透露出來的信息還主要是正面的信息。比如，3月份、尤其是3月中下旬內(nèi)地新房成交量開始上升，似乎有形成商品房成交的向上拐點(diǎn)之勢(shì)。第二個(gè)指標(biāo)方面，我們看到地價(jià)近期依然保持堅(jiān)挺。從這兩方面情況來看，都預(yù)示地產(chǎn)股的基本面還是非常強(qiáng)勁，與其當(dāng)前疲軟的股價(jià)是存在較大的出入。至于物業(yè)稅的推出，香港市場(chǎng)投資者認(rèn)為，一是短期內(nèi)難以推出真正的物業(yè)稅，二是，即便短期推出“類物業(yè)稅”，其稅率也會(huì)比較低。對(duì)地產(chǎn)市場(chǎng)的影響不會(huì)太大。

　　從歷史上來看，境內(nèi)外投資者對(duì)于地產(chǎn)股估值的分歧隔幾年會(huì)出現(xiàn)一次。比如，2005年4月份開始，萬科B股股價(jià)10年來首次高于A股股價(jià)，并且這一股價(jià)優(yōu)勢(shì)在此后兩年時(shí)間里得到持續(xù)，直到2007年“5.30行情”后，萬科B股才重新低于A股價(jià)格。從形勢(shì)的發(fā)展來看，萬科B股的投資者在上漲和下跌過程中都占盡先機(jī)，這反映了B股投資者對(duì)于中長(zhǎng)期的趨勢(shì)把握更加清晰。

　　現(xiàn)在我們看到，萬科B股價(jià)格再度逼近A股價(jià)格，與此同時(shí)，香港市場(chǎng)的內(nèi)房股估值明顯高于A股地產(chǎn)股。這是否預(yù)示A股地產(chǎn)股投資者再度出現(xiàn)了群體性的認(rèn)知錯(cuò)誤呢？是否預(yù)示境外投資者將再度在中國(guó)房地產(chǎn)股的估值上占得先機(jī)呢？ 中證投資 徐輝