杭州樓市正處于一個(gè)回暖期，在3~5月間，樓市成交量出現(xiàn)驚人的大幅增長：3月主城區(qū)商品房成交4767套，4月則是6268套，進(jìn)入5月，市場成交量急進(jìn)的步伐并未放緩，每周2000套左右的成交量似乎預(yù)示著再創(chuàng)新紀(jì)錄的可能。

　　雖然很多人判斷今年樓市會(huì)好轉(zhuǎn)，但回暖速度之快仍出乎意料。5月15日~19日，被視為樓市風(fēng)向標(biāo)的中國(杭州)第九屆最佳人居環(huán)境展覽會(huì)舉行。在這種復(fù)雜的市場背景下，購房者究竟持怎樣的一種心態(tài)？他們認(rèn)為市場下一步會(huì)怎么走？本報(bào)聯(lián)合中原地產(chǎn)在本屆人居展中對(duì)400組客戶開展了系統(tǒng)的需求調(diào)研，發(fā)現(xiàn)眼下市場中的購房者心態(tài)分化明顯，呈現(xiàn)“一半海水一半水焰”的特征，市場的走向依舊撲朔迷離。

　　剛需仍是主流，但改善型比例增加

　　數(shù)據(jù)：

　　近幾個(gè)月來，剛性需求持續(xù)入市的說法是樓市成交量大增的主要依據(jù)。從本屆人居展的情況來看，首次置業(yè)者的比例仍然高達(dá)六成，二次置業(yè)的占35.7%。該兩項(xiàng)數(shù)據(jù)與去年10月房交會(huì)的調(diào)查數(shù)據(jù)相比變化顯著，首次置業(yè)的比例下降了6%，而以改善型需求為主的二次置業(yè)比例上升了7.8%。

　　分析：

　　事實(shí)上，從歷屆房交會(huì)的特點(diǎn)來看，首次置業(yè)者在短期內(nèi)往往是看的多，下單的少，而二次置業(yè)者后續(xù)下單的比例則要高得多。樓市持續(xù)熱銷的中堅(jiān)力量固然是首次置業(yè)者，但僅有首次置業(yè)者入市，需求結(jié)構(gòu)上相對(duì)單一，通常只能造成局部區(qū)域樓市快速回暖的現(xiàn)象，對(duì)于樓市整體回暖而言，需要二次置業(yè)和多次置業(yè)者的比例回升，才能鞏固和夯實(shí)樓市的基礎(chǔ)，真正地走出低谷。因此，本屆人居展中，需求結(jié)構(gòu)的調(diào)整已經(jīng)初步顯露出一點(diǎn)端倪，后市能否持續(xù)，仍需要留待觀察。

　　另一方面，購房目的中，婚房和改善需求繼續(xù)占據(jù)主導(dǎo)地位，而投資傾向有所抬頭。從購房目的上看，無論是投資出租還是投資待物業(yè)升值的比例較2008年10月都有所上升。從杭州的各個(gè)區(qū)域來看，前幾個(gè)月中以下沙、九堡為代表的區(qū)塊價(jià)格已經(jīng)全面觸底，與高峰期相比，價(jià)格下降幅度超過30%，剛性需求被激發(fā)的同時(shí)，投資客也聞風(fēng)而動(dòng)，借機(jī)抄底。局部區(qū)域的樓市大熱，無疑會(huì)造成整體樓市的相應(yīng)升溫，因此，無論是剛性需求群體和投資客都會(huì)在此時(shí)發(fā)生心態(tài)上的變化，由此及彼，由局部而整體，最終導(dǎo)致需求大幅放量。

　　什么樣的房子最好賣

　　90平方米的2房依舊是主流

　　去年以來，樓市價(jià)格雖有下降，但對(duì)于多數(shù)購房群體的而言，仍需要精打細(xì)算才能作出購房決定。而適度消費(fèi)、梯度消費(fèi)的觀念也漸漸地深入人心，從需求調(diào)研的統(tǒng)計(jì)結(jié)果來看，在戶型和面積的選擇上，90平方米左右的2房戶型是主流選擇。

　　對(duì)于2房的選擇比例，合計(jì)達(dá)到58.2%，對(duì)于3房的選擇比例，合計(jì)達(dá)到36.7%，且多要求是緊湊型戶型�；�于此，部分開發(fā)企業(yè)相應(yīng)推出贈(zèng)送空間，在一定程度上吸引了不少購房者的眼球，這也是近段時(shí)間以來產(chǎn)品開發(fā)的一個(gè)主導(dǎo)思路，通過增加使用面積提高產(chǎn)品的競爭力�？偟膩碚f，高房價(jià)下的產(chǎn)品線多數(shù)是以經(jīng)濟(jì)、實(shí)用為原則，如此才能匹配購房者的需求。

　　從單價(jià)承受力來看，30.8%可承受8000~10000元/平方米的單價(jià)，26.3%可承受6000~8000元/平方米的單價(jià)，25.8%可承受10000~15000元/平方米的單價(jià)。以上這三個(gè)價(jià)格段，對(duì)應(yīng)到具體的代表性區(qū)塊，可以說正好能切合各個(gè)板塊的區(qū)域價(jià)格底線。這也就可以解釋下沙的海天城、九堡的九洲芳園、三墩的金溪園等項(xiàng)目快速銷售的原因。當(dāng)性價(jià)比達(dá)到購房者心理預(yù)期時(shí)，樓盤的銷售速度會(huì)非�？臁�(張卉卉）