“崇文門(mén)精裝現(xiàn)房起價(jià)16500元”——2009年4月中旬，中國(guó)內(nèi)地最大港資房地產(chǎn)企業(yè)香港新世界中國(guó)地產(chǎn)有限公司(香港股份代號(hào)：0917，下稱新世界中國(guó))旗下北京新中驛項(xiàng)目(原北京新世界太華公寓C座)的開(kāi)盤(pán)廣告著實(shí)吸引了很多人的眼球。

　　依靠香港新世界的品牌、項(xiàng)目?jī)?yōu)越的地理位置及較低的價(jià)位，截至6月2日，不到兩個(gè)月的時(shí)間里，該項(xiàng)目簽約量已近六成，套現(xiàn)超過(guò)2億元。

　　不過(guò)，記者深入調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，自1996年建成后，北京新世界太華公寓A、B座被用來(lái)出售，而位置最好的C座新中驛一直被新世界中國(guó)用作酒店式公寓出租。歷經(jīng)10余年，這些“二手”公寓開(kāi)始被拋售，由于一直被開(kāi)發(fā)商自持，投資者拿的將是一手房的合同。

　　一位接近新世界中國(guó)高層的人士向《投資者報(bào)》透露：“由于其內(nèi)地業(yè)績(jī)的下滑，新世界中國(guó)不得不處理掉一些非盈利資產(chǎn)�！辈贿^(guò)，這一說(shuō)法沒(méi)有得到新世界中國(guó)方面的確認(rèn)。

　　該人士認(rèn)為：“新世界中國(guó)此舉除了套現(xiàn)之外，還迫于服務(wù)式公寓租金收益大幅下降，同時(shí)也跟其高層人事變動(dòng)密不可分�！�

　　變味的“二手”公寓

　　這已經(jīng)不是新世界中國(guó)的“處女作”，與新中驛類似，位于中央別墅區(qū)、已經(jīng)出租10余年的麗柏公寓也正在被新世界中國(guó)“清盤(pán)”。

　　沿著人流密集的崇文門(mén)新世界商場(chǎng)向南百余米，便可看見(jiàn)正在銷售的新中驛項(xiàng)目。“你可以直接參觀現(xiàn)房，價(jià)格最低16500元/平方米，最高23000元/平方米左右。”在8層一間臨時(shí)接待室，銷售人員肖雯告訴記者：“新中驛在售房源為216套�！�

　　目前，崇文門(mén)區(qū)域新盤(pán)價(jià)格多在25000元/平方米以上，二手房?jī)r(jià)格也在18000元/平方米左右。新中驛每套200萬(wàn)元上下的總價(jià)極具吸引力。

　　但當(dāng)記者沿著狹長(zhǎng)的走廊，進(jìn)入一套90余平方米的一居時(shí)，不難看出其價(jià)格超低的原因：房間格局與普通商務(wù)酒店類似，一間客廳和臥室占據(jù)了主要空間，廚房與衛(wèi)生間都略顯狹小。屋內(nèi)只簡(jiǎn)單地?cái)[放著沙發(fā)椅和電視機(jī)，地毯上還有斑斑污跡。

　　“房子此前當(dāng)作酒店出租，難免有些瑕疵�！毙�雯表示。她稱：“太華公寓2001年對(duì)外銷售，開(kāi)發(fā)商將C座自持，2003年開(kāi)始當(dāng)作酒店出租。”在其說(shuō)辭下，該酒店目前的使用年限僅6年。

　　然而，一位曾經(jīng)租住過(guò)太華公寓的香港開(kāi)發(fā)商告訴記者：“早在2001年前，這個(gè)項(xiàng)目就以期房的形式銷售，售價(jià)在15000元/平方米左右，C座的酒店入住時(shí)間在1999年左右�！�

　　肖雯告訴記者：“項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)為70年，不過(guò)因?yàn)樘�華公寓的地是在1993年拿的，這樣算下來(lái)，新中驛產(chǎn)權(quán)只剩54年。”那么，意味著購(gòu)房者的使用年限無(wú)緣無(wú)故“損失”了16年。

　　某知名房地產(chǎn)上市公司總經(jīng)理說(shuō)：“投資回報(bào)率的嚴(yán)重縮水才導(dǎo)致新世界中國(guó)的拋售行為，對(duì)于這樣的二手公寓，投資者最好謹(jǐn)慎考慮。”

　　縮水的“租金收益”

　　在北京，并不是所有投資房地產(chǎn)的人都能賺錢(qián)。

　　“我賠了很多。”北京新世界太華公寓A座的業(yè)主李先生一邊對(duì)記者說(shuō)著，一邊無(wú)奈地?fù)u著頭。李先生是一家香港公司內(nèi)地區(qū)域首席代表。

　　李先生于1995年購(gòu)買(mǎi)了北京新世界太華公寓A座的期房，當(dāng)時(shí)的市值是222.6萬(wàn)元。事實(shí)上，李先生購(gòu)買(mǎi)這套住房的目的并非自用，而是主要為了投資。他說(shuō)：“大部分太華公寓的業(yè)主都是為了投資而購(gòu)買(mǎi)的�！�

　　“最初，房子最高月租金達(dá)到23000元。但是現(xiàn)在卻只有當(dāng)時(shí)的1/3，月租金僅有8000元左右�！睋�(jù)李先生介紹，有一些最初的投資者因?yàn)椴荒芙邮苓^(guò)低的出租價(jià)格，房屋甚至閑置了四五年。

　　記者調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，奧運(yùn)后北京服務(wù)式公寓投資回報(bào)率的確大幅下降，很多項(xiàng)目的租金水平甚至下降了一半。

　　“現(xiàn)在一居室的月租金在8000元左右，年租金回報(bào)率大概是5%~7%�！毙�雯稱。為證實(shí)新中驛真實(shí)的租金水平，記者走訪了崇文門(mén)周邊幾家中介門(mén)店�！靶率澜�90平方米的精裝房租金不超過(guò)7000元�！敝薪闃I(yè)務(wù)員均表示。

　　“2005年后北京的服務(wù)式公寓越來(lái)越多，租金也逐漸回落。奧運(yùn)后，整個(gè)服務(wù)式公寓市場(chǎng)更陷入低谷。”曾經(jīng)租住過(guò)太華公寓的一位香港開(kāi)發(fā)商分析，“從2008年下半年開(kāi)始，新中驛的出租率只有50%~60%，如今靠租金收益再無(wú)大利可圖，拋售也順理成章。”

　　套現(xiàn)支付擴(kuò)張費(fèi)用

　　“新世界中國(guó)擁有雄厚的財(cái)力，但未來(lái)發(fā)展計(jì)劃所需資金要上百億，資金壓力也很大。”新世界中國(guó)一位內(nèi)部人士透露。

　　根據(jù)公開(kāi)資料顯示，1999年新世界中國(guó)地產(chǎn)從新世界集團(tuán)拆分出來(lái)在香港上市，目前總資產(chǎn)約517.2億港元，多元化物業(yè)組合包括56個(gè)主要項(xiàng)目，總樓面面積達(dá)2880萬(wàn)平方米。2007年，鄭裕彤之孫鄭志剛?cè)�面掌管新世界集團(tuán)業(yè)務(wù)，成為其第三代掌門(mén)人，也加快了在內(nèi)地?cái)U(kuò)張腳步。

　　但2008年，受全球性金融危機(jī)的影響，新世界中國(guó)地產(chǎn)業(yè)績(jī)較2007年財(cái)年出現(xiàn)下滑。新世界集團(tuán)2009年3月17日發(fā)布的年報(bào)顯示：2008年新世界中國(guó)地產(chǎn)銷售總額逾12億元人民幣，取得純利3.74億港元，較2007年同期下降59.31%。

　　另一方面，新世界中國(guó)地產(chǎn)的擴(kuò)張腳步消耗著公司的現(xiàn)金流。由于支付上海、大連及沈陽(yáng)新一期的發(fā)展項(xiàng)目工程款，截至2008年12月底，新世界中國(guó)地產(chǎn)現(xiàn)金及銀行存款為30.29億港元，較2008年6月底時(shí)的48.25億港元減少了近1/3。

　　2008年12月，新世界中國(guó)地產(chǎn)再度斥巨資用于北京崇外6號(hào)地的改造，建設(shè)一個(gè)總建筑面積約140萬(wàn)平方米的商業(yè)項(xiàng)目，該工程預(yù)計(jì)耗資達(dá)110億元人民幣。

　　“如果重復(fù)去年的銷售成績(jī)，新世界中國(guó)的開(kāi)發(fā)計(jì)劃肯定會(huì)受影響。拋售新中驛的收入既可以支付6號(hào)地前期開(kāi)發(fā)費(fèi)用，也能讓銷售額增加不少，這對(duì)上市公司很重要。”上述人士這樣分析。

　　按照28242.58平方米的準(zhǔn)許銷售面積和17500元/平方米的均價(jià)計(jì)算，新中驛可套現(xiàn)近5億元。截至2009年6月2日，北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)現(xiàn)房查詢系統(tǒng)顯示，新世界太華公寓(京房權(quán)證市崇港澳臺(tái)字第10201號(hào))中的新中驛216套房源已經(jīng)簽約124套，回收現(xiàn)金2億多元，相比于2008年12億元的總銷售額已十分可觀。

　　早在2008年3月，新中驛曾計(jì)劃以23000元/平方米的均價(jià)銷售，但因市場(chǎng)低迷而推遲。10月，鄭志剛在公開(kāi)場(chǎng)合表示新世界中國(guó)不會(huì)降價(jià)賣(mài)樓。然而半年多后的今天，這位年輕的掌門(mén)人不得不食言了。