業(yè)內人士預測：年內房價大漲可能性不大 9、10月還將出現新的成交高峰

　　7月份房價還在攀升！上周市國土資源局發(fā)布了7月份樓市各項交易數據。在這個傳統意義上的淡季，7月份全市商品房市場成交規(guī)模竟然逆市飄紅。其中，成交宗數、成交面積是歷史上成交量次高月份，成交金額更創(chuàng)造出歷史月份新高。整體成交量已躍升至2007年8、9月份的最高水平。

　　房價已連漲了6個月了，何時是個頭？在接下來“金九銀十”新貨齊涌的兩個月里，會否供大于求房價止?jié)q轉跌？何時入市比較劃算？這些問題是市民普遍關心的。業(yè)內人表示，目前房價雖有上漲，但幅度不大，且跟周邊城市比起來仍有較大上漲空間，價格洼地效應仍比較強。預測下半年房價仍將穩(wěn)中有升，止?jié)q轉跌不太可能,但也不太可能大漲�？梢灶A見的是，9、10月份有望迎來新的成交高峰。

　　數據：

　　房價已連漲6個月

　　成交量價齊升。根據市市國土資源局公布的7月份房地產市場的各項交易數據，商品房住宅成交5604套，成交面積63.5萬平方米，銷售均價為4440元。較6月份4160元的成交均價猛漲了280元，環(huán)比增長6.7%。

　　鎮(zhèn)區(qū)領跑全市。7月鎮(zhèn)區(qū)商品房住宅成交了4331宗，成交均價為4383元/平方米。而在一個月前，鎮(zhèn)區(qū)一手房均價才4064元/平方米，環(huán)比增幅達7.9%。

　　而比起去年7月鎮(zhèn)區(qū)的4143元/平方米的房價，此次同比增長了5.8%，漲幅同樣不小。

　　今年持續(xù)漲價。從2月份開始，中山房價連續(xù)保持上漲勢頭。其中，2月份房價最低，為3940元，3月份上漲了近57元，達3997元。4月份繼續(xù)攀升，上漲了157元，為4154元。5月份更達4238元，上漲了84元。而到了7月份，更是猛漲了280元。

　　探因：

　　七月為何這么火？

　　7月份中山樓市何以產生如此巨大的爆發(fā)力？這份風光的成交數據，由什么樣的因素所支撐？業(yè)內人士表示，中山樓市的“瘋狂”并非泡沫和過熱的體現，7月份樓市的風光主要是以下幾大因素合力所推動的。

　　開發(fā)商提前推貨

　　天域置業(yè)策劃副經理譚三元認為，7月這波高峰其中一個重要原因是市場上集中推出了不少新貨。這對于往年的“金九銀十”來說是非常反常的，因為相對于往年，今年的樓市的促銷啟動得太早了。

　　而其中的原因在于房產商看到上半年的樓市形勢轉好，擔心這個銷售機會轉瞬即逝，于是早早地搶著上市消化存量。

　　區(qū)域性大盤帶動銷量

　　“城區(qū)每個區(qū)均有一個項目有新貨推出，成交量不錯，而泛城區(qū)主要來自大信芊翠家園和利嘉苑的開盤，表現搶眼�！碧煊蛑脴I(yè)楊小勇介紹說。7月的成交宗數和面積大增的一個重要原因正是因為這幾個大盤集中推貨。“中山整個房產市場相對較小，一兩個大盤的集中推貨就可能使得成交量大增。而房價卻未有大幅度攀升，這正說明了中山樓市仍以自住型買家為主，表現穩(wěn)健。”譚三元說。

　　二次房貸收緊影響

　　合富輝煌研究部主管陳彬藝表示，對當前國內樓市影響最大的并不是國際經濟環(huán)境變化，而中央政策變化對于房地產的促動作用更占據主導，當前房地產行業(yè)已進入“政策市”行情。8月1日，政策對于二套房限制重新收緊，促使部分客戶購買力提前釋放，繼而帶動成交量顯著上升。

　　五一購買力的后續(xù)釋放

　　今年因為5月份僅僅放假3天，傳統意義上的這個樓市黃金周銷售并不如預期那么高。因此，有開發(fā)商認為，原本應該在5月份釋放的剛性需求有可能平均釋放到后幾個月了，特別是6、7月份，這也可能是7月份樓市逆市飄紅的一個原因。

　　展望：

　　去年動工樓盤少影響9、10月份供貨量

　　據了解，由于上半年房地產市場形勢一片大好，連續(xù)好幾個月大量走貨，目前市場上去年堆積的庫存產品基本上已被消化殆盡，可供消費者挑選的新房越來越少，不少市民想買房卻難挑到滿意的。不少市民也開始期待9、10月份傳統的樓市旺季，開發(fā)商會紛紛推出新貨，并由于供貨大增而使房價進入調整期調頭往下走。

　　但業(yè)內人士認為，按照目前市場的順暢供需來看，供大于求出現的可能性很小。

　　天域置業(yè)策劃經理譚三元就認為，由于去年市場遭遇寒冬，且久久不見回暖，所以當時動工的樓盤并不多，接下來的“金九銀十”雖然也會有不少新貨推出，但不會出現過滿的情況。據他介紹，整個泛城區(qū)可能就那么4~5個樓盤上市，其他的均為目前大樓盤的后續(xù)開發(fā)。所以未來不大可能出現供大于求價格下跌的現象。

　　建議：

　　“金九銀十”買房當時

　　下半年房價仍將穩(wěn)中有升，那是否意味著買房要趁早呢？譚三元認為，對于想要買房的市民來說，在入市買房的時機上，“金九銀十”兩個月是最好的。因為目前來說，房價已經上漲到了一定的位置，同時通過這幾個月的大量走貨，之前的庫存已經消化得差不多了，消費者的選擇性很小。消費者要買房最好等“金九銀十”大量新貨推出來后購買，屆時不僅房子選擇空間會大很多，而且價格區(qū)間也會比較大，甚至還有可能拿到開發(fā)商搞促銷的特價房。

　　業(yè)界觀點

　　年內房價大漲可能性不大

　　對于即將到來的“金九銀十”，業(yè)內普遍抱有較大希望。因為雖然目前存量消化得很快，但是據我們的市場調查，又有一批新貨即將推出應對今年的“十一”黃金周，所以相信在目前這么活躍的市場氛圍下，估計在9、10月份還會出現一個新的成交高峰。從價格上來說，目前沒有哪個樓盤敢輕易地標出高價，當然也不大可能回到年初的低價。年初的價格比較低，很大程度上是因為開發(fā)商要清空存量，而且推出的特價還是以低端產品為主，比如在小區(qū)外圍、朝向不好之類的。所以，現在的市場上的存貨基本上已經消化得差不多了，開發(fā)商的庫存壓力減少了很多，市場上供需相對平衡，價格也比較穩(wěn)定，這可以看做是市場趨向穩(wěn)定的一個信號，年內房價大漲的可能性不大。　(天域置業(yè)策劃副經理譚三元)

　　整體市場風險因素不可忽視

　　其一，庫存消化嚴重不均，一方面，性價比較高產品消化速度過快，后續(xù)工程滯后，在售產品十分缺乏；另一方面，個別項目則消化持續(xù)緩慢，產品過度積壓。此外，區(qū)域的極端化現象同樣明顯。坦州、沙溪“高供應、高消化”的特征尤為明顯，屬于較為活躍的區(qū)域，相反，三鄉(xiāng)、東升等鎮(zhèn)區(qū)消化速度近月來則顯然較慢。

　　其二，后市產品供應結構有所偏向大戶型。從市場的后續(xù)供應結構表明，隨著上半年中小兩房的快速消化，加之不少項目“五一”之后陸續(xù)試水大戶型，中大戶型產品存量則相對放大。這些都給后市帶來隱憂因素。(合富輝煌研究部主管陳彬藝)