8月，廣深樓市降溫了。聯(lián)合證券近期對(duì)深圳和廣州市場(chǎng)的近50個(gè)樓盤進(jìn)行了實(shí)地調(diào)研顯示，如果用100℃來形容二季度沸騰的樓市，那么當(dāng)前廣深市場(chǎng)的溫度應(yīng)該是在80℃。

　　截至8月，深圳商品房成交均價(jià)已經(jīng)連續(xù)6個(gè)月出現(xiàn)上漲，8月前三周的成交均價(jià)達(dá)到19177元/平米，甚至超過了07年的歷史前期高位。廣州也出現(xiàn)同樣的現(xiàn)象，據(jù)陽光家緣網(wǎng)發(fā)布最新統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，8月1日至15日，廣州全市共簽約住宅2516套，比7月下半月成交的3874套減少了近四成，房價(jià)繼續(xù)維持高位。

　　但隨著廣州基礎(chǔ)設(shè)施的完善，番禺、花都板塊也在發(fā)展。深圳市區(qū)的擴(kuò)容，一定程度也促進(jìn)了房地產(chǎn)業(yè)的興旺。

　　8月廣深樓市持續(xù)價(jià)升量跌

　　8月廣深樓市繼續(xù)維持量跌價(jià)升的局面。

　　截至8月，深圳商品房成交均價(jià)已經(jīng)連續(xù)6個(gè)月出現(xiàn)上漲，8月前三周的成交均價(jià)達(dá)到19177元/平米，甚至超過了07年的歷史前期高位。

　　與節(jié)節(jié)攀升的房價(jià)形成鮮明對(duì)比的是成交量的持續(xù)下滑，據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，8月前三周的商品房日均成交146套，僅為今年最高單月日均成交量的53%。

　　廣州的樓市也呈現(xiàn)類似的現(xiàn)象，據(jù)陽光家緣網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，8月前兩周，廣州全市共簽約住宅2516套，比7月下半月成交的3874套減少了近四成。相對(duì)成交高峰的6月下半月的4595套，則大減了46%，而房價(jià)繼續(xù)維持高位水平。

　　聯(lián)合證券認(rèn)為，廣州市場(chǎng)的最大特征是供應(yīng)明顯偏少，在荔灣、越秀、天河、白云和海珠等幾個(gè)區(qū)域里8月新開樓盤寥寥無幾。以珠江新城為例，雖然珠江新城在售樓盤較為密集，但有效供給不多。調(diào)研了解到，珠江新城在今年上半年成交集中放量，小戶型房源快速去化，目前剩余項(xiàng)目基本以200平米以上大戶型為主。

　　不過就是在供應(yīng)較為匱乏的8月，還是出現(xiàn)了需求下滑的端倪。珠江新城由于出租市場(chǎng)較為旺盛，購房基本以投資性需求為主。由于上半年房價(jià)的上漲，租金收益率大幅下降，降低了購房者投資需求的熱情。在一些樓盤銷售現(xiàn)場(chǎng)，開發(fā)商在市場(chǎng)低迷時(shí)期慣用的打折促銷活動(dòng)再次上演，周末購房可享受96折優(yōu)惠。

　　此外，從各家中介了解到廣州市8月份以來二手房成交量環(huán)比有20%-40%的下降，房價(jià)則基本維持平穩(wěn)。但基本呈現(xiàn)出有價(jià)無市的態(tài)勢(shì)。

　　聯(lián)合證券分析師魚晉華認(rèn)為，廣深地區(qū)近期成交量的下滑與供給偏緊有關(guān)，與房價(jià)過快上漲導(dǎo)致一部分自住需求開始受到抑制也有關(guān)系。二套房貸政策沒有傳聞中的嚴(yán)厲，仍然是“名緊暗松”，但二套房貸有所收緊的確對(duì)抑制樓市的投資和投機(jī)氛圍有一定影響。

　　深、廣兩地樓市同中有異

　　盡管兩地房地產(chǎn)市場(chǎng)都表現(xiàn)出量跌價(jià)升的局面，但由于樓市具有較強(qiáng)的區(qū)域性，相同之中也存在一些不同之處。

　　深圳的普通住宅市場(chǎng)開始出現(xiàn)分化。聯(lián)合證券分析，當(dāng)前市場(chǎng)出現(xiàn)分化的原因主要在于購房客戶群的分化。從需求結(jié)構(gòu)來看，由于房價(jià)已接近甚至超過了07年最高水平，加上市場(chǎng)前景的不明朗，當(dāng)前需求基本上以自住客為主，投資和投機(jī)客相對(duì)較少。自住需求中，由于最為剛性的一部分已經(jīng)在上半年集中釋放，當(dāng)前購房需求已變得越來越有彈性，市場(chǎng)重心開始從“買得到”轉(zhuǎn)向“買得好”，市場(chǎng)熱度在減退，需求方逐漸回歸理性。

　　在二手房市場(chǎng)方面，深圳8月份的二手房日均成交套數(shù)和面積環(huán)比7月分別下滑了14.6%和14%。報(bào)告分析導(dǎo)致成交量下滑是房價(jià)過高，其預(yù)測(cè)，深圳二手房價(jià)格在短期內(nèi)繼續(xù)沖高的動(dòng)力不足。而如果房價(jià)沒有足夠的吸引力，或者沒有信貸條件的明顯寬松，二手房的成交量將難以明顯回升。

　　在廣州，二手房市場(chǎng)有價(jià)無市。報(bào)告指出廣州各家中介普遍反映8月份以來廣州的二手房成交量環(huán)比上月有20%-40%的下降，房價(jià)則基本維持平穩(wěn)。中介認(rèn)為二手房的供給相對(duì)充足。但二手房市場(chǎng)中由于投資客居多，兜里不差錢，所以即使房價(jià)出現(xiàn)調(diào)整，投資者也未必急于出手賣房。

　　番禺、花都板塊借力區(qū)域發(fā)展

　　黃韜認(rèn)為，對(duì)于區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)，它的走勢(shì)大致和整體是差不多吻合的，但由于規(guī)劃和交通的原因，有些區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展前景將會(huì)被看好。

　　同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)總經(jīng)理趙卓文表示，從2003年到現(xiàn)在，短短的5年時(shí)間里，番禺樓價(jià)上漲幅度不少于50%。2010年廣州將迎來亞運(yùn)會(huì)，番禺房地產(chǎn)又將迎來一次發(fā)展契機(jī)，三年內(nèi)番禺樓價(jià)至少還有50%的上升空間。

　　趙卓文認(rèn)為，番禺房地產(chǎn)將由普通住宅開發(fā)向“三高”住宅開發(fā)轉(zhuǎn)變，即“高地價(jià)、高品質(zhì)、高入市門檻”，同時(shí)由住宅開發(fā)為主，向綜合性物業(yè)開發(fā)轉(zhuǎn)變。2010年之后，番禺房地產(chǎn)將有望發(fā)展為珠三角矚目的中心。番禺房地產(chǎn)有望成為廣州“宜居”城市的示范性區(qū)域、高品質(zhì)住宅區(qū)的典范和房地產(chǎn)開發(fā)綜合試驗(yàn)的先鋒。

　　寒桐(廣州)投資總經(jīng)理韓世同表示，這兩個(gè)月來，番禺樓市成交量近期急劇增長，在其他區(qū)域成交出現(xiàn)大幅下降的情況下，可以說是“逆市飄紅”。番禺逆勢(shì)增長主要有三個(gè)原因，一是亞運(yùn)概念的帶動(dòng)和影響，二是公共配套設(shè)施不斷完善，三是本地購房需求不斷增加。

　　同時(shí)他也表示出擔(dān)憂，目前番禺樓市的開發(fā)量與供應(yīng)量卻與需求量不成正比，這樣可能會(huì)影響樓市持續(xù)穩(wěn)定地發(fā)展。如果長期供不應(yīng)求，就有可能會(huì)導(dǎo)致房價(jià)不斷飆升，成交卻不斷萎縮，這樣不利于樓市的供求平衡。

　　相對(duì)偏遠(yuǎn)一點(diǎn)的花都未來房地產(chǎn)市場(chǎng)也將會(huì)被看好。滿堂紅集團(tuán)企業(yè)發(fā)展部經(jīng)理陳靖認(rèn)為，未來廣州的定位很可能是物流中心，以北面新白云機(jī)場(chǎng)的空港物流平臺(tái)、南面南沙港的國際遠(yuǎn)洋集裝箱物流平臺(tái)、輻射珠三角的區(qū)域性道路運(yùn)輸樞紐物流平臺(tái)、貫通南北的鐵路樞紐特大型貨物物流平臺(tái)，形成空港、海港、道路、鐵路復(fù)合型現(xiàn)代物流集聚基地。

　　陳靖認(rèn)為，隨著物流中心的地位和產(chǎn)業(yè)的升級(jí)，加上國際物流巨頭的進(jìn)駐，番禺、花都區(qū)域?qū)⑿纬纱罅扛咚刭|(zhì)的國內(nèi)外人才的工作與聚居，此外，大量為配套產(chǎn)業(yè)和高素質(zhì)人員的商業(yè)機(jī)構(gòu)的加入，讓物流中心區(qū)域商業(yè)、居住配套成為可能，這種改變符合房地產(chǎn)繁榮發(fā)展的規(guī)律，即工作+生活=房子升值。

　　本報(bào)記者 戎明邁 張建明