“保險(xiǎn)資金開始涉足不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域，優(yōu)勢寫字樓物業(yè)，將成為關(guān)注的重要目標(biāo)。 ”“雖然三季度市場的吸納量止跌回升，但由于新供應(yīng)量較大，未來租金預(yù)期仍處下行。 ”“上海甲級(jí)寫字樓可能在2011年迎來真正觸底反彈。 ”

　　市場初現(xiàn)曙光

　　受上半年整體市場回暖的刺激，從今年第三季度起，上海甲級(jí)寫字樓市場出現(xiàn)回暖跡象，租賃需求有所回升，租金下跌速度開始放緩。

　　據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)第三季度房地產(chǎn)市場報(bào)告，第三季度上海甲級(jí)辦公樓平均租金為6.1元/平方米/天，環(huán)比下降了3.6%，但降速已經(jīng)放緩。與此同時(shí)，租賃需求有明顯的增長，凈吸納量接近14萬平方米，與今年前兩季度凈吸納量幾乎為零形成鮮明對(duì)比。從空置率來看，由于陸家嘴三季度空置率都有明顯下降，帶動(dòng)該區(qū)域整體空置率較二季度下降2個(gè)百分點(diǎn)。

　　對(duì)比住宅市場價(jià)格的節(jié)節(jié)攀升，目前上海部分區(qū)域的寫字樓與住宅售價(jià)倒掛明顯，個(gè)別寫字樓項(xiàng)目甚至傳出打折消息。價(jià)格的 “洼地”，重啟辦公物業(yè)投資潮。

　　據(jù)悉，目前寫字樓市場的投資者有幾種類型，即中小企業(yè)個(gè)人投資、企業(yè)自用投資以及大型金融機(jī)構(gòu)的大宗購買。

　　金融機(jī)構(gòu)大肆抄底

　　相對(duì)于寫字樓租賃市場的低迷，買賣市場近來仍處活躍態(tài)勢。利用市場調(diào)整的有利時(shí)機(jī)，部分資金充裕的國內(nèi)投資者及自用買家頻頻出手，這其中金融機(jī)構(gòu)在近期幾宗大宗交易中表現(xiàn)搶眼。

　　在浦西市場，SOHO中國收購了摩根士丹利位于靜安區(qū)的甲級(jí)寫字樓東海廣場，均價(jià)每平方米34000元左右；在浦東陸家嘴，上海農(nóng)村商業(yè)銀行以接近每平方米50000元左右的價(jià)格買下中融碧玉藍(lán)天大廈10個(gè)辦公樓面；同樣在陸家嘴，中國農(nóng)業(yè)銀行以44000元/平方米買下浦江雙輝大廈37個(gè)樓面。同時(shí)，外資銀行通過收購或長期租賃物業(yè)而獲得寫字樓冠名權(quán)的案例也時(shí)有發(fā)生，如新加坡星展銀行與陸家嘴金融中心大廈簽訂10個(gè)樓面的租賃合同，并獲得該樓的冠名權(quán)，恒生銀行也洽購陸家嘴另一棟寫字樓多個(gè)樓面，并爭取冠名權(quán)。

　　種種跡象顯示，開發(fā)商、金融機(jī)構(gòu)等對(duì)上海寫字樓和商鋪的興趣在增強(qiáng)。而在上海以外，金融機(jī)構(gòu)在全國也正在興起一股寫字樓購買高潮。

　　2011年或觸底反彈

　　盡管住宅市場已出現(xiàn)強(qiáng)勁反彈，但寫字樓租務(wù)言復(fù)蘇為時(shí)尚早。

　　“上海寫字樓中線供應(yīng)仍然過剩，盡管空置率收窄，但租金不會(huì)反彈，預(yù)期未來二年仍有不少新供應(yīng)，故對(duì)該市商廈租務(wù)前景不表樂觀。”某外資銀行亞太區(qū)負(fù)責(zé)人說。

　　以浦東新區(qū)為例，第三季甲級(jí)寫字樓市回穩(wěn)，但從整個(gè)市場來看，區(qū)域本身仍屬供過于求。新項(xiàng)目的落成以及后市放量的增加，將壓制寫字樓租金的回穩(wěn)。

　　另據(jù)高力國際三季度報(bào)告稱，預(yù)計(jì)2009年上海甲級(jí)寫字樓租金降幅在15%左右，并可能在2011年迎來真正的觸底反彈。

　　【延伸閱讀】

　　險(xiǎn)資鐘情商業(yè)地產(chǎn)

　　保險(xiǎn)資金即將“開閘”投資樓市，房地產(chǎn)業(yè)期待保險(xiǎn)資金能“解渴”。10月1日，修訂后的《保險(xiǎn)法》出臺(tái)，明確規(guī)定允許保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)，相關(guān)細(xì)則也隨之出臺(tái)，保險(xiǎn)資金進(jìn)入樓市的身份終于得以“陽光化”。

　　2009年7月，國壽投資與信達(dá)投資公司簽訂了戰(zhàn)略合作協(xié)議，兩者將在商業(yè)地產(chǎn)、酒店投資和物業(yè)管理等業(yè)務(wù)領(lǐng)域展開全方位的合作。

　　一時(shí)間，保險(xiǎn)資金借道信托“潛伏”房地產(chǎn)投資領(lǐng)域成為人們的新鮮談資。

　　目前，通過直接和間接方式投資不動(dòng)產(chǎn)的保險(xiǎn)資金，已經(jīng)在市場上形成一種不可小視的力量。在新《保險(xiǎn)法》的正式實(shí)施前夕，險(xiǎn)資在進(jìn)軍不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域更加積極，采取多種方式延伸觸角。業(yè)內(nèi)人士表示，保險(xiǎn)資金進(jìn)入不動(dòng)產(chǎn)的主要目的是為了獲取租金回報(bào)，而不是炒樓。因?yàn)橥ǔ９善钡耐顿Y收益率在10%以上，但其風(fēng)險(xiǎn)偏大。而債券的投資收益率通常在6%以下。市場希望有一個(gè)收益率在6%至10%的投資渠道，而商業(yè)地產(chǎn)無疑成為不錯(cuò)的選擇，既保證穩(wěn)定的收益，又使得保險(xiǎn)公司在做資產(chǎn)組合時(shí)有更多的選擇。 （崔琳）