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    業(yè)內(nèi)前瞻歲末年初南京樓市:明年房價(jià)高位穩(wěn)定
2009年11月06日 08:59 來源:南京日報(bào) 發(fā)表評論  【字體:↑大 ↓小

  南京大學(xué)商學(xué)院經(jīng)濟(jì)學(xué)系副主任、教授葛揚(yáng):

  明年房價(jià)將進(jìn)“高位穩(wěn)定”期

  近期,由于“年底前房地產(chǎn)優(yōu)惠政策”大限將至消息的刺激,購房人、開發(fā)商紛紛搶搭“末班車”的現(xiàn)象十分普遍。那么,系列“救市政策”對樓市的影響到底有多大?現(xiàn)在是不是買房的好時(shí)機(jī)?2010年的房價(jià)走勢如何?在優(yōu)惠政策、房貸政策將發(fā)生較大變化時(shí),如何才能實(shí)現(xiàn)樓市平穩(wěn)過渡?面對這一系列問題,買房人感到十分困惑。今日,本報(bào)特別邀請了高校、市場研究機(jī)構(gòu)、資深房產(chǎn)中介等各方面專家對于這一系列問題進(jìn)行解答,讓我們共同來看看他們的觀點(diǎn),也許能幫助您對紛亂的樓市做出正確的判斷。

  聚焦

  資深業(yè)內(nèi)人士前瞻歲末年初樓市

  未來的兩個(gè)月,買房人有需要還是要買。雖然與去年相比,對買家的利好政策沒有那么好。去年地稅、契稅、政府補(bǔ)貼政策等紛紛出臺,開發(fā)商減價(jià),促銷優(yōu)惠層出不窮,今年一切都反過來了,成了賣方市場。但既然錯(cuò)過了去年的最佳購房時(shí)期,今年還是要把握,因?yàn)槟暇┓績r(jià)還是有上漲趨勢。隨著長三角一體化,城際鐵路的開通,同城化概念的進(jìn)一步明確,將大大提升土地的價(jià)值。且現(xiàn)在土地市場的用途不單一,住宅、商業(yè)、寫字樓等都在不斷擴(kuò)張,競爭需求也促使地價(jià)增值。地價(jià)抬升必然造成房價(jià)上漲,這也是提高城市整體質(zhì)量需要付出的代價(jià)。

  我們預(yù)計(jì),長三角地區(qū)除了上海外,明年的房價(jià)將以5%-7%的速度上漲,但整個(gè)房地產(chǎn)市場可以說還是健康有序的。

  稅費(fèi)優(yōu)惠政策即將終止,將影響買房人的心態(tài),短期內(nèi)會對交易量造成沖擊。但單一通過這項(xiàng)政策,對買方的優(yōu)惠很難界定,現(xiàn)在市場上也存在著賣方將差價(jià)間接轉(zhuǎn)移到買方的情況。而受稅費(fèi)補(bǔ)貼政策“倒計(jì)時(shí)”效應(yīng)影響,這段時(shí)間二手房市場掀起一波小高潮。二手房房價(jià)的上升,間接影響了周邊一手房的定價(jià)趨高。

  優(yōu)惠政策如果年底取消,不會對交易量帶來多大影響。因?yàn)閯傂孕枨蟆⑼顿Y需求依然不少,購買力一直存在。除非市場上流動性資金萎縮。但這一輪反彈之后,還看不到任何這方面的調(diào)整,未來市場預(yù)計(jì)也只會做出輕微的結(jié)構(gòu)性調(diào)整。在某些板塊某些產(chǎn)品價(jià)格會下降,某些板塊的產(chǎn)品則依然會漲價(jià),致使區(qū)域性特征顯現(xiàn)。

  取消房產(chǎn)優(yōu)惠政策對房地產(chǎn)市場還是有一定的影響的,對當(dāng)前房地產(chǎn)的熱度也會產(chǎn)生一定的打擊。在房地產(chǎn)領(lǐng)域,稅收政策對房地產(chǎn)市場的影響是比較小的,銀行利率政策的影響更大,比如住房貸款的7折優(yōu)惠。房產(chǎn)優(yōu)惠政策的取消對當(dāng)前的市場需求肯定會造成影響。自10月份以來,市場的成交量開始上升,市場的供求狀況也開始有了一定的轉(zhuǎn)變,供求應(yīng)該說還是處于相對平穩(wěn)的狀態(tài),今年市場消耗了很多的未來需求,比如恐慌性需求、對未來價(jià)格的不確定因素等。當(dāng)前關(guān)于房產(chǎn)優(yōu)惠政策的取消或是存續(xù)的爭論還是挺激烈的,購房者也出現(xiàn)了“趕末班車”的現(xiàn)象。年底之前,受政策的影響,成交量還會有上升的趨勢,整體供求關(guān)系變化不大的情況下,房價(jià)應(yīng)該還是會比較堅(jiān)挺的,也應(yīng)該會維持一種比較平穩(wěn)的狀態(tài)。

  南京招商銀行昨已正式通知首套房貸優(yōu)惠上調(diào)為8折

  房貸政策對樓市影響更大

  南京房地產(chǎn)建設(shè)促進(jìn)會秘書長 張輝

  預(yù)計(jì)明年房價(jià)漲幅5%-7%

  戴德梁行綜合住宅服務(wù)董事、華東區(qū)主管胡港文:

  我認(rèn)為現(xiàn)在不是買房的好時(shí)機(jī),除非是急用房子。目前房價(jià)水平處于危險(xiǎn)的階段。據(jù)有關(guān)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),今年年初南京全市樓盤均價(jià)為6000元/平方米,10月份已達(dá)8800元/平方米,上漲近50%。這時(shí)候盲目追漲是不明智的。

  稅費(fèi)優(yōu)惠政策對樓市的影響,依市場具體情況而定。在樓市低迷階段,稅費(fèi)優(yōu)惠政策能讓老百姓享受到實(shí)實(shí)在在的優(yōu)惠。但在目前的房價(jià)瘋漲時(shí)期,影響是微不足道的。幾千或者上萬的差價(jià)對動輒一兩百萬的總房價(jià)來說可以忽略不計(jì)。

  今年底明年初,南京房地產(chǎn)市場將進(jìn)入一個(gè)雙方僵持期。房價(jià)居高不下,有可能還會小幅上漲,因?yàn)殚_發(fā)商前期銷售業(yè)績超額,資金鏈沒問題,都期待著地王、交通等利好政策繼續(xù)推動房價(jià),所以不可能有優(yōu)惠。而購房者面對不斷攀升的高房價(jià),需要一個(gè)接受過程,觀望情緒加重,導(dǎo)致購買人群縮小。這個(gè)狀態(tài)將持續(xù)較長時(shí)間,明年二、三季度才有可能變化。

  10月交易量的上漲,有兩方面因素:1、部分是8、9月份認(rèn)購的滯后交易。2、短期供應(yīng)不足,造成買房人心理恐慌,導(dǎo)致沖動消費(fèi),從而帶動交易上漲。

  現(xiàn)在不是買房的好時(shí)機(jī)

  取消房產(chǎn)優(yōu)惠政策對當(dāng)前的房地產(chǎn)市場可能會產(chǎn)生一定的影響。房產(chǎn)優(yōu)惠政策取消,開發(fā)商或者房東會把稅收費(fèi)用轉(zhuǎn)移到房價(jià)上,可能會導(dǎo)致房價(jià)的升高。從10月份統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)來看,客戶量有上升的趨勢,而房源增加的比例卻很少,與九月份相比還有下降的趨勢。房產(chǎn)優(yōu)惠政策是取消還是續(xù)期存在很大的不確定性,有一部分人想在政策到期之前買房子,“趕末班車”的現(xiàn)象也是存在的。近期的客戶登記量也呈現(xiàn)上升的趨勢,但房東的掛房量卻很低。如果房產(chǎn)優(yōu)惠政策取消,稅率上調(diào),相關(guān)的稅費(fèi)則會轉(zhuǎn)移到房價(jià)上,再加之通脹及物價(jià)等方面的因素,房價(jià)上升的可能性還是很大的。

  易居中國南京克而瑞研究部經(jīng)理 王鵬:

  房價(jià)上升的可能性很大

  南京我愛我家市場部經(jīng)理舒莉莉:

  樓市需要清晰的政策“信號”

  開發(fā)商有的在搶著推房,有的則是在慢慢吞吞不急于銷售,大玩“躲貓貓”;買房人有的是在搶著買房,有的則在等待房價(jià)下降。樓市買賣雙方當(dāng)前出現(xiàn)的這種心態(tài)和舉動,根子其實(shí)只有一個(gè),那就是大家都在為自己設(shè)定一個(gè)賭局:到年底,現(xiàn)行的樓市系列優(yōu)惠政策是“!边是“繼續(xù)”。

  現(xiàn)行的系列樓市優(yōu)惠政策將到今年12月31日截止。近來,隨著這個(gè)截止日期的逐漸臨近,圍繞到期后是終止還是延續(xù)下去,樓市各方進(jìn)行了各種各樣的猜度。有的說,今年全國經(jīng)濟(jì)的“保八”任務(wù)已經(jīng)不成問題,房地產(chǎn)市場形勢向好,這些優(yōu)惠政策可能很難存續(xù);有的說,雖然經(jīng)濟(jì)的基本面逐漸向好,但并沒有根本好轉(zhuǎn),當(dāng)初的“救市”政策非但不會到期就立即終止,而且還會向后延續(xù)一段時(shí)間;還有一些人則“折衷”地說,未來國家可能采取促進(jìn)供應(yīng)、抑制投資需求的方式進(jìn)行政策微調(diào),但調(diào)整力度不會太大。

  一項(xiàng)政策是否調(diào)整,畢竟不是這些“業(yè)內(nèi)人士”說了算,可現(xiàn)在大家都在議論這個(gè)話題。這又是為何?查閱從國家到地方當(dāng)初所出臺的政策文件時(shí)發(fā)現(xiàn),其中都有這樣一段文字:“以上政策暫定執(zhí)行至2009年12月31日!惫P者由此恍然大悟,因?yàn)槠渲袑φ邎?zhí)行期限的表述是“暫定執(zhí)行”,這才讓大家爭論不休。不是么,既然是“暫定”,那就是說,現(xiàn)行的優(yōu)惠政策可能到“暫定”的時(shí)候就終止,也可能到那個(gè)時(shí)候不終止而是繼續(xù)執(zhí)行下去。然而,盡管到“暫定執(zhí)行”的期限已時(shí)日不多,可政策的制定者卻沒有向市場給出明確的說法,這樣底下的人也就只好盡情地發(fā)揮自己的聰明才智,各抒己見了。

  政策的制定者沒有就此給出明確的說法,顯示對樓市的下一步走勢還在繼續(xù)觀察或調(diào)研。問題在于,市場的有序運(yùn)行,需要對政策的執(zhí)行有個(gè)明確而又清晰的“信號”。由于對政策走勢預(yù)期不明,難免出現(xiàn)開發(fā)商有的急于賣房、有的在玩“躲貓貓”,購房人有的搶著買房、有的陷入觀望的混亂局面。如果這種混亂局面持續(xù)下去,人們對樓市的預(yù)期也將變得模糊起來,這顯然不利于樓市的正常發(fā)展。

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直隸巴人的原貼:
我國實(shí)施高溫補(bǔ)貼政策已有年頭了,但是多地標(biāo)準(zhǔn)已數(shù)年未漲,高溫津貼落實(shí)遭遇尷尬。
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