進入第四季度，福州別墅市場迎來了一個放量高峰，據(jù)記者不完全統(tǒng)計，目前福州市面上正值銷售推廣期的別墅項目多達20余個。隨著高端別墅項目的集體亮相，購房者應(yīng)如何從中挑選出具有升值、保值能力的別墅產(chǎn)品？今年福州別墅市場的產(chǎn)品特點和營銷模式有何突破？本期記者將繼續(xù)搜索市場上在售和將售的別墅樓盤，為打算購買別墅的置業(yè)者提供置業(yè)參考。

　　新盤倍增 “別墅年”競爭白熱化

　　進入十月以來，眾多別墅項目一齊發(fā)力，讓福州樓市的高端市場分外熱鬧。10月31日，唐乾明月獨立別墅組團開盤，當天售出27套新中式四圍合獨棟別墅；11月7日，主打“生態(tài)、有機的田園生活”的融僑·旗山別墅開盤，推出的71套房源以90%的完美銷售率取得了超過2億的銷售額，再一次驗證融僑品牌效應(yīng)。

　　就在同一周，鼓樓區(qū)人氣大盤仁文·大儒世家中唯一一個別墅地塊——大儒世家·歸壹墅首次進入公眾的視線，作為目前鼓樓在售的唯一別墅項目，“歸壹墅”珍稀的71席產(chǎn)品備受期待。緊接著，11月18日，心家泊地產(chǎn)開發(fā)的首個別墅項目北緯25度公開一期聯(lián)排產(chǎn)品，源于英國19世紀中葉維多利亞時期建筑經(jīng)典的“安妮女王”半山湖墅打破市面上西班牙風格“一統(tǒng)天下”的局面，為福州別墅市場興起一場新鮮的“英倫風”……

　　與此同時，眾多預(yù)計在今年底至明年初正式開售的新別墅項目皆已蓄勢待發(fā)，三盛·托斯卡納早在9月份就在冠亞廣場設(shè)立營銷中心，預(yù)計在明年元旦期間開始銷售；華潤的橡樹灣項目則把營銷中心設(shè)在福建大劇院，將在年底推出福州獨有的聯(lián)庭別墅；地處金山洪灣路的融信大衛(wèi)城，也將在年底亮相。此外，目前別墅市場在售的還有建發(fā)領(lǐng)域、陽光丹寧頓小鎮(zhèn)、正祥橘郡、翠湖山莊、萬科·金域榕郡、潤華山莊、福祿坊等。

　　以類別墅為主 單價上萬成常態(tài)

　　繼2006年之后，2009年福州別墅市場迎來了新一輪放量高峰，鼎力地產(chǎn)顧問機構(gòu)董事長袁曉龍分析，隨著通脹預(yù)期的增強，近期福州正處于高端市場投資升溫期，別墅項目銷售一路高歌，“今明兩年，福州別墅的供應(yīng)量約有200萬平方米，從產(chǎn)品類型來看，目前仍以聯(lián)排、疊拼等類別墅為主，產(chǎn)品同質(zhì)化競爭異常嚴重�！�

　　盡管別墅市場“井噴”放量，但從價格看，上漲趨勢明顯占據(jù)了主流。業(yè)內(nèi)人士分析，在通脹預(yù)期日益加劇的背景下，越來越多的投資者選擇進入房地產(chǎn)市場，別墅產(chǎn)品由于用地稀缺，以較好的保值、增值性成為投資首選，因此價格也有明顯上漲，單價上萬元的樓盤正逐漸成為常態(tài)。

　　泰禾集團福州地產(chǎn)公司副總經(jīng)理黃曉青表示，今年無疑是福州別墅銷售的豐收年，泰禾·紅峪項目更是出現(xiàn)每推一期即被搶購一空的情況，“今年以來，福州因為海西建設(shè)被提上國家宏觀層面、沿海高鐵開通等一系列利好政策，別墅需求快速升溫，隨即帶動別墅市場的供銷兩旺�！�

　　南嶼、烏龍江板塊 成別墅熱點區(qū)域

　　今年福州別墅開發(fā)較為活躍的區(qū)域主要集中在南嶼旗山和烏龍江板塊。南嶼旗山板塊，目前有融僑·旗山別墅、正祥·橘郡、唐乾明月等樓盤聚集，該區(qū)域還有順華南嶼項目、陽光南嶼項目即將在明年開發(fā)。袁曉龍表示，由于項目接近、沿片開發(fā)，同時又有多個榕城實力品牌開發(fā)商參與，隨著南嶼南通作為福州生態(tài)科學(xué)城和三環(huán)線等市政規(guī)劃的進一步落地，南嶼將形成福州新興的別墅板塊，日益被購房者所接受。

　　另一方面，烏龍江板塊依托自然資源歷來是福州別墅開發(fā)的熱點板塊，在大洋鷺洲1期、融匯山水等項目之后，該區(qū)域的新盤融信·大衛(wèi)城、三盛·托斯卡納、華潤·橡樹灣即將在年底面市。

　　業(yè)內(nèi)人士分析，隨著福州城區(qū)范圍的不斷擴大，別墅開發(fā)的主戰(zhàn)場已逐漸向近郊和遠郊轉(zhuǎn)移，形成“區(qū)域化、板塊化”的發(fā)展態(tài)勢。從福州別墅板塊分布來看，東西南北都有別墅樓盤分布，由于項目所處的地段、資源、環(huán)境的差別，形成日居型、度假型、商務(wù)會所型別墅，產(chǎn)品呈多元化發(fā)展。

　　文化營銷 吸引“感性置業(yè)群體”

　　隨著“別墅年”競爭的加強，今年別墅產(chǎn)品的“換血”升級日益凸顯。黃曉青指出，別墅產(chǎn)品近年來不斷變革，除了講究戶型空間利用之外，在產(chǎn)品的智能化、建筑外觀、社區(qū)規(guī)劃以及日后生活方式的營造方面都更加用心，比如對別墅花園面積和景觀的注重。而華潤等外來地產(chǎn)大鱷的進入，隨之帶來較為先進的開發(fā)理念和產(chǎn)品形態(tài)，聯(lián)庭別墅、合院別墅、獨院別墅等新產(chǎn)品類型將進入福州市場。

　　鼎力地產(chǎn)顧問機構(gòu)董事長袁曉龍指出，別墅置業(yè)群體的共同特點就是“不差錢”，與剛性需求群體明顯不同的是，他們在購買別墅時多屬于“感性消費”。因此，除了在產(chǎn)品上苦下工夫以外，別墅樓盤紛紛舉辦各式各樣的情景體驗活動，通過文化營銷和體驗營銷的方式，吸引置業(yè)群體的關(guān)注。像是融僑·旗山別墅打造的“有機生活”體驗；三盛·托斯卡納主辦的《圖蘭朵》意大利歌劇演出；融信·大衛(wèi)城的意大利雕塑油畫展等。

　　融信集團企劃部經(jīng)理阮友直表示，“別墅的消費群體更追求對未來生活方式和社區(qū)文化理念的營造，因此融信·大衛(wèi)城特地請來中央美院專業(yè)人士為14個廣場立上了意大利文藝復(fù)興主題雕塑，舉辦雕塑及油畫展活動，就是從人文角度展現(xiàn)未來別墅生活的情景，讓業(yè)主認可別墅社區(qū)的文化氛圍。”

　　買別墅看地段和資源還要看物業(yè)和配套

　　別墅產(chǎn)品根據(jù)所處地理位置可大致分為兩類：一類是可作為第一居所的城市別墅，也稱為“日居型”別墅，另一類則是位于遠郊的“度假型”別墅。相對而言，“日居型”的城市別墅因其地段的稀缺，升值、保值性就比非城市別墅更高一些。而“度假型”別墅則是對稀缺自然景觀資源的占有，簡單來說，別墅所占的花園、綠地越大，其升值保值能力就越高。此外，購買別墅產(chǎn)品還要注意物業(yè)管理等小區(qū)安全系統(tǒng)設(shè)施，再次是交通和生活配套。

　　如何挑選實用的聯(lián)排別墅

　　挑選聯(lián)排別墅的房型，最起碼的原則是要講究大面寬。大面寬的聯(lián)排別墅意味著占地面積大，擁有的土地資源多，在房型設(shè)計方面可擁有更高的靈活性。如果面寬小于5.7米，則可能由于進深太大而影響到其舒適性。具體到各個居室的布局，如果是三代同堂的人家，最好在一層設(shè)有臥室，供老年人居住。主臥套房、次臥、兒童臥室則設(shè)置在二、三層。另外，要注意地下室的采光和防潮問題，目前一些別墅設(shè)計中使用了采光井，可以彌補地下層采光不足的缺陷。安置排水水泵以及強制通風系統(tǒng)，保持室內(nèi)干燥。還要考慮別墅的車庫面積，最好做到能夠并排停放兩輛車。

　　購房互幫

　　陳先生問：福州目前在售的別墅樓盤中哪些有獨棟別墅？

　　答：如今市場上在售的獨棟別墅不多，閩侯板塊的建發(fā)領(lǐng)域、云畝天朗、陽光丹寧頓小鎮(zhèn)有獨棟別墅在售；烏龍江板塊的三盛·托斯卡納和大洋鷺洲2期；南嶼旗山板塊的正祥·橘郡和唐乾明月也有獨棟產(chǎn)品；此外，五四北板塊的翠湖山莊、馬尾板塊的水岸君山和倉山板塊的潤華山莊等項目也有一部分獨棟別墅類型。來源：東南快報