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    業(yè)內(nèi):政府出手抑泡沫 明年二季度房價有新變化
2009年12月16日 09:37 來源:新京報 發(fā)表評論  【字體:↑大 ↓小

  在住宅價格持續(xù)高漲的同時,北京11月的住宅成交量再現(xiàn)“井噴”。北京市統(tǒng)計局、國家統(tǒng)計局北京調(diào)查總隊14日聯(lián)合對外發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,11月份,北京市銷售住宅1.8萬套,比10月份增長62.6%;同時新房平均價格環(huán)比上漲8%,二手房價格也達到今年最高值。

  3年內(nèi)房價翻兩番、租售比、房價收入比,北京樓市各種指標均達歷史峰值,價格暴漲、恐慌性購房再現(xiàn)、成交創(chuàng)下天量……當前北京樓市的發(fā)展令不少購房者“望樓興嘆”。伴隨著這一過程,房屋的投資屬性被一再地放大。從5、6月份開始,剛性需求釋放完畢,投資性需求入市,到10月底11月開始出現(xiàn)恐慌性購房潮,房屋正在逐漸地遠離它基本的居住功能,其投資屬性不斷被放大。盡管國務院已經(jīng)出臺文件,要求遏制房價過快上漲,但出于對房價還將上漲的預期,當前北京樓市尚未退燒。

  “拼著”買房搞投資

  “今天你炒房了嗎?”“誠征拼房友人,資金5萬以上,”公務員陳明最近加入了一個炒房QQ群,類似的簽名不停地閃爍著。

  剛從外地借調(diào)到北京不久的陳明,還摸不清北京樓市的狀況,而身邊的同事,畢業(yè)留京的同學,談話必提及房子;同學聚會上,寒暄過后大家的第一句話也是,“你買房了嗎”?

  陳明的同學吳平和韓風最近相繼買了房子,在此之前,他們來京數(shù)年,是堅定的“房價下跌論者”!按蟾旁7、8月份吧,覺得這房價漲得太兇了,讓人害怕,”韓風回憶自己的買房動機說。

  讓陳明羨慕的是,吳平和韓風的房子4個月價格就上漲了3000-4000元/平米。于是,陳明考慮加入“拼房一族”———就是幾個朋友合伙買套房,再倒手———打算在北京的樓市投資一把。

  “拼房”投資現(xiàn)象,折射了目前北京樓市的“瘋狂”!肮烙嬐顿Y性購買占到下半年在售樓盤銷售的70%,”資深地產(chǎn)界人士、中經(jīng)聯(lián)盟秘書長陳云峰告訴記者,這一數(shù)據(jù)是對聯(lián)盟內(nèi)近百家房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)查發(fā)現(xiàn)的。“我們私下里都感嘆,從業(yè)這么多年都沒遇到過這種情況!

  二手房方面,今年前11月二手房成交量已達到23萬多套。美聯(lián)物業(yè)市場研究部推算,今年全年二手房成交將肯定超過2006-2008年三年的總和。美聯(lián)物業(yè)市場總監(jiān)張大偉估計,其中11月因擔憂優(yōu)惠政策取消,出現(xiàn)恐慌性購房的占到30%;從全年來看,出于投資目的購買二手房的比率超過50%。

  “初步估算,今年北京大約1/3的房屋擁有者進行了交易,”張大偉認為,“全民炒房”時代正在來臨。

  投資屬性不斷放大

  業(yè)內(nèi)認為,和溫州炒房團等不太一樣的是,當前樓市投資讓大多購房人都變成了潛在炒房者。住宅有雙重特性,第一用來居住,其次才是投資,而全民炒房現(xiàn)象說明投資屬性過濃。

  事實上,房地產(chǎn)投資屬性放大并不是今年才有。國務院發(fā)展研究中心金融研究所副所長巴曙松認為,導致房屋投資屬性放大的原因在于貨幣政策。從1999年-2004年,住宅銷售額和反映流動性的M1之間沒有太大的關系,這個時候主要體現(xiàn)的是住房的實用特性,買的是住。

  從2004年開始,住宅銷售額和廣義貨幣(M1)供應量的增速相關度大幅提高,2001年-2004年增速只有-0.26%,到2008年是0.73%,今年的高速增長也和信貸投放相關,也就是說房地產(chǎn)投資品的特性非常顯著。

  瑞銀投資銀行中國區(qū)副總經(jīng)理張化橋提出了更為激進的觀點:從1985年以來,中國的廣義貨幣(M1)供應量大約以高達22%的復合年率增長了24年,投資能源、地皮、房產(chǎn)等受益;他認為未來三五年,貨幣供應量仍將以兩位數(shù)復合增長(現(xiàn)在20%左右),房價地價還將以較快的速度增長。

  “在這樣的背景下,房屋越來越演變?yōu)橐环N投資工具,”多位業(yè)內(nèi)人士表示,現(xiàn)在很多人買房根本不看戶型、朝向,而只想要整個項目中總價低的那些作為投資。

  11月16日,萬科總裁郁亮對記者表示,今年以來房地產(chǎn)的投資屬性被放大,給房地產(chǎn)行業(yè)增添了不確定的風險,他希望看到,股市、樓市的錢能回流到實業(yè)中去。

   上漲預期依然堅挺

  無論是出于何種動機買房投資,預期也成為關鍵的考慮因素。

  對于吳平和韓風來說,買房首先是自住,但在房價持續(xù)上漲的預期下,“想著買了以后還會漲,就不那么會手軟了,”吳平說。

  “現(xiàn)在買房就是買個預期,”張大偉說,本來在9、10月份的時候,大家覺得房價漲得差不多了,市場曾出現(xiàn)觀望,成交量下跌。但10月底尤其是11月,關于樓市各種優(yōu)惠政策到期的猜測,讓不少人產(chǎn)生了恐慌心理,提前買房!叭f一利率優(yōu)惠取消,我明年買的話加上契稅等,要多出好幾萬呢,”吳平說。

  陳云峰認為,相關部門在優(yōu)惠政策到期是否延續(xù)的問題上,沒有明確表態(tài),給市場增加了不確定性,目前的恐慌正是源于對政策的不確定性。

  另一方面,明年寬松貨幣政策的基調(diào)和充裕的資金,讓地產(chǎn)商不再擔心房子的銷售。本報記者調(diào)查顯示,北京多個熱銷樓盤以及知名企業(yè)的項目均已開始封盤“惜售”,留待明年高價位開賣。

  一位私募基金經(jīng)理對記者表示,“我覺得地產(chǎn)明年還會很好,主要是因為明年國家財政不會再有投入了,地產(chǎn)必須接棒,”他分析,制造業(yè)現(xiàn)在產(chǎn)能過剩,開工率都在85%左右,太低了,如果地產(chǎn)不好,化工、水泥、鋼鐵都不行,還是要靠地產(chǎn);還有就是流動性泛濫和通脹,這些因素,讓房價大幅下跌幾乎沒有可能。

  記者隨機調(diào)查10多位業(yè)內(nèi)人士,認為明年房價將明顯下跌的僅有1人,60%以上認為明年房價將大漲或溫和上漲。

  這和公務員陳明的想法“不謀而合”,陳明說,他已經(jīng)看上北五環(huán)一個新項目的房子,打算和幾個朋友一起投資一套。

  政府出手抑制泡沫

  “當70%以上的人都是投資客時,這個市場已經(jīng)是不正常的了,”張大偉說,當前樓市繼續(xù)發(fā)熱,迪拜樓市泡沫傳來時,有人提出擔憂,是否已出現(xiàn)明顯的泡沫。

  上海易居研究院研究員楊紅旭表示,國際經(jīng)驗表明,任何一個經(jīng)濟體,六七年之內(nèi)房價上漲二三倍,甚至是五六倍,都是不正常的。從北京樓市來看,2006年四環(huán)均價8000到現(xiàn)在的20000,3年內(nèi)已經(jīng)翻了兩倍不止。

  此外,財經(jīng)觀察人士水皮稱,存量房的即時收益,也就是租售比已經(jīng)亮起了紅燈。房價在漲,房租在降。這說明,一是真實消費需求不支持供不應求的假象;二是投資的泡沫,已經(jīng)逼近股指6000點的水平。

  對此高層已經(jīng)開始警示風險。11月,溫家寶總理在視察上海時,明確提出“抑制投機”;12月9日,國務院常務會議明確“個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時限由2年恢復到5年”,被認為是抑制投機的一記重拳;12月14日,國務院常務會議再次提出,要遏制部分城市房價過快上漲的勢頭。

  “這次用的是‘遏制’,明顯重于‘抑制’,更狠于‘穩(wěn)定’,”楊紅旭分析,該次會議還提出四項措施,由此對房地產(chǎn)的影響為中性略偏空,對于明年的房價,他認為降的可能性大于漲。

  張大偉認為,政策將主要從供應上調(diào)節(jié)樓市,加大處罰囤地開發(fā)商力度,明年增加保障性住房供應等,緩解供需矛盾。

  包括郁亮在內(nèi)的多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認為,明年二季度開始,商品房供應將增加,而價格將出現(xiàn)新的變化。

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直隸巴人的原貼:
我國實施高溫補貼政策已有年頭了,但是多地標準已數(shù)年未漲,高溫津貼落實遭遇尷尬。
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