問(wèn)題回顧：政策將繼續(xù)為市場(chǎng)“松綁”關(guān)注指數(shù)：★★★☆☆

　　回答：由于2008年央行的五次降息及第四季度中央和地方政府密集出臺(tái)救市政策，2009年基本上就成了一個(gè)“政策執(zhí)行年”。2009年這一年，主要是對(duì)2008年已出臺(tái)政策的貫徹和落實(shí)。而2009年樓市火爆，房?jī)r(jià)的飛速上漲讓政府在2009年歲末時(shí)，開(kāi)始出臺(tái)“收緊”政策。

　　年初：“救市”政策唱主調(diào)

　　2009年的樓市是以慘淡開(kāi)局的，但2009年的開(kāi)局是在政策的“救市”前提下開(kāi)局的。

　　在金融危機(jī)蔓延全球的背景下，2008年10月22日，中央政府出臺(tái)多項(xiàng)與房地產(chǎn)有關(guān)的救市政策，降低交易稅費(fèi)、放松信貸對(duì)購(gòu)房者的限制、加強(qiáng)住房保障制度的建設(shè)，猶如“三劑良藥”，力挽樓市。

　　在國(guó)家政策出臺(tái)后，各地也紛紛出臺(tái)地方救市政策，2009年4月28日，鄭州市政府出臺(tái)《關(guān)于進(jìn)一步加快房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》，從購(gòu)房者購(gòu)房、開(kāi)發(fā)商建房及市場(chǎng)監(jiān)管3個(gè)方面出臺(tái)了一系列措施，內(nèi)容共有12條，有效期截至2009年12月31日。主要內(nèi)容包括為經(jīng)適房換發(fā)商品房房產(chǎn)證、放棄經(jīng)適房買商品房可獲財(cái)政補(bǔ)貼、廉租房能租賃能購(gòu)買等眾多問(wèn)題。5月27日，國(guó)務(wù)院公布了固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的調(diào)整結(jié)果，其中最值得關(guān)注的是，普通商品住房項(xiàng)目投資的最低資本金比例從35%調(diào)低至20%。這是國(guó)家自1996年設(shè)立房地產(chǎn)項(xiàng)目資本金比例制度以來(lái)的首次調(diào)低，其中保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目的最低資本金比例下調(diào)15個(gè)百分點(diǎn)以后，已恢復(fù)到1996年的水平。降低資本金比例意味著開(kāi)發(fā)商的貸款門檻大大降低，可以用更少的資金貸到更多的貸款，從而增強(qiáng)企業(yè)的信心。

　　在救市政策的扶持下，樓市從谷底慢慢抬升，在2009年二三月份迎來(lái)了“小陽(yáng)春”，而“小陽(yáng)春”的溫暖一直持續(xù)到四月，五月份起，樓市迅速進(jìn)入“盛夏”。直到10月，樓市基本上都在高位運(yùn)行，購(gòu)房者瘋狂買房的場(chǎng)面比2007年有過(guò)之無(wú)不及。

　　年末：“調(diào)控”政策又出招

　　2009年，樓市從滄海變成了桑田，樓市的瘋狂，房?jī)r(jià)的飛漲讓購(gòu)房者開(kāi)始怨聲載道，樓市泡沫說(shuō)在2009年又被專家學(xué)者津津樂(lè)道。

　　2009年底，“收緊”成為政策的主基調(diào)。12月9日，國(guó)務(wù)院討論并原則通過(guò)《關(guān)于試行社會(huì)保險(xiǎn)基金預(yù)算的意見(jiàn)》，個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年，其他住房消費(fèi)政策繼續(xù)實(shí)施。營(yíng)業(yè)稅按全額5.5%變?yōu)椴铑~的5.5%。(現(xiàn)行二手房政策：對(duì)已貸款購(gòu)買一套住房但人均面積低于當(dāng)?shù)仄骄�水平，再申�?qǐng)購(gòu)買第二套普通自住房的居民，比照首套房?jī)?yōu)惠政策，即首付20%，利率7折。)調(diào)整涉及二手房營(yíng)業(yè)稅，雖然力度不是專家想象中那么大，但此政策的調(diào)整表明了國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的態(tài)度：在適當(dāng)刺激合理的住房消費(fèi)以擴(kuò)大內(nèi)需的同時(shí)，讓房地產(chǎn)投資供給不能脫離實(shí)際的自住消費(fèi)需求。

　　12月17日，財(cái)政部、國(guó)土資源部等五部委發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》，通知規(guī)定，今后在土地出讓中，首付款繳納比例不得低于全部土地出讓價(jià)款的50%，分期繳納全部?jī)r(jià)款的期限原則上不超過(guò)一年，特殊項(xiàng)目可以約定在兩年內(nèi)全部繳清。通知還規(guī)定，土地租賃合同約定的當(dāng)期應(yīng)繳土地價(jià)款(租金)應(yīng)當(dāng)一次全部繳清，不得分期繳納。據(jù)了解，對(duì)于土地出讓首付款的繳納比例，此前并沒(méi)有明確的規(guī)定，執(zhí)行中多遵循20%的標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)于土地出讓價(jià)款的繳納期限，同樣沒(méi)有具體規(guī)定�！锻ㄖ�》關(guān)于土地出讓首付款和分期繳納期限的規(guī)定，實(shí)際上抬高了開(kāi)發(fā)商的拿地門檻，將對(duì)“囤地”和“炒地”現(xiàn)象起到一定的遏制作用。