眼下合肥樓市已連續(xù)6個(gè)月銷售破萬(wàn)套，商品房均價(jià)首次開始逼近5000元大關(guān)。投資投機(jī)資金蜂擁入場(chǎng)，房?jī)r(jià)快速上漲。為此，中央宏觀調(diào)控政策果斷轉(zhuǎn)向：在支持住房的自住和改善需求同時(shí)，抑制投資投機(jī)性購(gòu)房。此舉將會(huì)對(duì)合肥樓市產(chǎn)生怎樣的影響？

　　火爆樓市易生泡沫

　　安居問(wèn)題是眼下社會(huì)關(guān)注的熱點(diǎn)話題。而房地產(chǎn)業(yè)在全社會(huì)灼熱的目光下，也完成了一次戲劇化的V型反轉(zhuǎn)：從2009年初的谷底，站回去年歲末時(shí)牛氣沖天的峰巔。

　　去年初，一個(gè)個(gè)售樓處門可羅雀的情形，人們還記憶猶新；一轉(zhuǎn)眼，洶涌人潮卻重新在新樓盤邊聚集，“地王”、“漲價(jià)”、“捂盤”……重新成為社會(huì)聚焦熱點(diǎn)。在2010年新年鐘聲敲響之際，合肥樓市已連續(xù)6個(gè)月銷售破萬(wàn)套，省城商品房每平方米均價(jià)首次開始逼近5000元大關(guān)。

　　上半年，合肥樓市低開高走，逐月升溫，下半年驟然劃出一根陡峭的大陽(yáng)線，成交均價(jià)、套數(shù)，面積……全部一路上揚(yáng)。 2009年，合肥住宅銷售套數(shù)近11.6萬(wàn)套，銷售最旺的11月，賣掉的住宅是1月的4倍，讓人站在歲末回望，有恍如隔世之感。房?jī)r(jià)更是漲聲一片，全市住宅銷售均價(jià)從去年1月的3966元/㎡，升至去年11月的4654元/㎡。從另一個(gè)側(cè)面體現(xiàn)了樓市“高溫”的，是異常紅火的土地市場(chǎng)。全市一年出讓6972畝土地，總成交金額近190億元，創(chuàng)歷史新高。

　　樓市從峰回路轉(zhuǎn)到高歌猛進(jìn)，應(yīng)該說(shuō)，依托的是走出金融危機(jī)“寒流”、不斷向好的經(jīng)濟(jì)基本面，是欣欣向榮的城市經(jīng)濟(jì)。而降首付、免個(gè)稅、降利息、公積金上調(diào)……中央和省市一系列“連環(huán)”托市措施，無(wú)疑是市場(chǎng)“衰盛”轉(zhuǎn)化最重要的“催化劑”。

　　而隨著樓市變“火”，投資投機(jī)資金蜂擁入市，“炒房風(fēng)”再次抬頭。去年國(guó)慶，合肥某樓盤開盤，一名神秘男子一口氣買下17套小戶型套房。除了出現(xiàn)這種令人咋舌的“饕餮”胃口，現(xiàn)場(chǎng)其他一買就是兩、三套的，同樣也大有人在。這雖屬個(gè)案，卻是一種相當(dāng)靈驗(yàn)的市場(chǎng)風(fēng)向標(biāo)——當(dāng)市場(chǎng)重現(xiàn)炒房者身影，房?jī)r(jià)走勢(shì)只會(huì)是接著漲。最終，合肥去年10月份商品房均價(jià)，比9月份暴漲了近300元/㎡。

　　從全國(guó)看，根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，從去年3月至11月,全國(guó)70個(gè)大中城市房屋售價(jià)連漲9個(gè)月，且環(huán)比漲幅逐月擴(kuò)大，從去年3月的0.2%，一路漲到去年11月的5.7%。漲勢(shì)從一線城市向二、三線城市蔓延。

　　當(dāng)市場(chǎng)的虛火讓人越來(lái)越感到擔(dān)心時(shí)，中央宏觀調(diào)控政策果斷轉(zhuǎn)向：在支持住房的自住和改善需求同時(shí)，抑制投資投機(jī)性購(gòu)房。政策“降溫”，給樓市又一次帶來(lái)了新變數(shù)。

　　“降溫措施”密集出臺(tái)

　　今年1月10日，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，出臺(tái)11條措施，包括二套房貸首付不得低于40%、省級(jí)政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定負(fù)總責(zé)、加大對(duì)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)貸款業(yè)務(wù)監(jiān)管等。

　　這是近一個(gè)月內(nèi)，國(guó)家層面的第5次出手，通過(guò)政策的“調(diào)控之手”,為又沿著非理性軌道蹭蹭上躥的樓市踩“剎車”、降“虛火”。

　　在此之前，2009年12月9日,二手房營(yíng)業(yè)稅免征時(shí)限，由“2年”變成了“5年”；12月14日，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出，“遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲勢(shì)頭”，出臺(tái)增加供給、抑制投資投機(jī)、加強(qiáng)監(jiān)管、推進(jìn)保障房建設(shè)等“國(guó)四條”；12月17日，五部委出臺(tái)規(guī)定，拿地首付不得低于50%；12月23日，財(cái)政部等制定新政策，五年內(nèi)非普通住宅轉(zhuǎn)讓全額征營(yíng)業(yè)稅。

　　一系列密集的“降溫措施”，其具體效應(yīng)的充分顯現(xiàn)雖有待時(shí)日，但釋放出的強(qiáng)烈政策調(diào)整信號(hào)，對(duì)市場(chǎng)的心理影響立竿見(jiàn)影。去年12月，合肥住宅銷售為12172套，比11月下降了2708套；從成交面積上來(lái)看，12月為116.5萬(wàn)㎡，比11月下降了28.7萬(wàn)㎡。而從1月上旬的合肥樓市銷售量看，消費(fèi)者觀望情緒還在蔓延。

　　此外，也有專家指出，調(diào)控政策的“導(dǎo)向”作用，可能大于實(shí)際的效益。一是與以前的樓市調(diào)控手段相似，多數(shù)政策實(shí)際一直在實(shí)施，包括二套房首付超四成、增加保障性住房等。二是調(diào)控能否落在實(shí)處，更取決于地方政府的意愿強(qiáng)不強(qiáng)，執(zhí)行力度大不大。三是利率維持較低水平這一現(xiàn)實(shí)背景，為房地產(chǎn)行業(yè)整體向好，提供強(qiáng)有力的支撐。而宏觀調(diào)控，更多的是保持房地產(chǎn)業(yè)的“生態(tài)平衡”，其主旨絕不是讓房?jī)r(jià)大起大落。

　　市場(chǎng)對(duì)調(diào)控反應(yīng)不一

　　在密集政策出臺(tái)沖擊下，購(gòu)房者、開發(fā)商和炒房者心態(tài)不一，反應(yīng)和預(yù)期也不盡相同。

　　“很難奢望房?jī)r(jià)會(huì)有較大回落。 ”合肥市民馬婧說(shuō)，從幾年來(lái)的政策和市場(chǎng)的“輪回”看，房?jī)r(jià)總是在“螺旋式”上升、“波浪式”前進(jìn)，真需要買房住，還是要早出手。記者調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，像小馬這樣對(duì)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控信心不足的市民，為數(shù)并不少。

　　王建是合肥市一家房地產(chǎn)銷售代理公司的分析員，他承認(rèn)現(xiàn)在的交易量萎縮了不少，“目前比去年10月份下降50%左右，政策調(diào)控的影響還是很大的�！彼�分析說(shuō)，新政在兩個(gè)方面提高了買房者的成本。一是首付比例。以50萬(wàn)總房?jī)r(jià)算，首付最少也會(huì)增加5萬(wàn)。再一方面是利率的提高。此前二套房利率可以打8.5折，甚至8折的優(yōu)惠，而現(xiàn)在不但沒(méi)了優(yōu)惠，甚至要求在基準(zhǔn)利率基礎(chǔ)上再上調(diào)10%。 “兩者相加，不管是自住還是投資，人們出手時(shí)都會(huì)細(xì)心掂量一番。 ”

　　業(yè)內(nèi)人士估計(jì)，目前交易量雖然急速下跌，但房?jī)r(jià)依然很難降下來(lái)�！叭ツ晗掳肽攴渴芯畤�，開發(fā)商資金大量回籠，資金鏈運(yùn)轉(zhuǎn)順暢，而并未大量拿地，資金寬裕，縱然銷售受阻，還是可以捂盤惜售。 ”

　　“市場(chǎng)還處在觀望狀態(tài)，調(diào)控會(huì)不會(huì)向縱深發(fā)展，有沒(méi)有后續(xù)有力措施，地方配套措施能不能跟上？這些，決定了這一輪房產(chǎn)調(diào)控到底能走多遠(yuǎn)。 ”一位業(yè)內(nèi)人士對(duì)記者作出判斷。(記者 史力 吳曉征)