日前北京市房地產(chǎn)交易管理中心發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，北京可售商品房住宅存量創(chuàng)出了歷史新低。這一數(shù)據(jù)給人直觀的感覺是北京樓市供不應(yīng)求的狀況在加劇。但與此同時，北京的二手房市場上掛牌出售的房源量卻在增加。此消彼漲之間，一二手房對整體樓市的影響正在發(fā)生著微妙的改變。

　　●一手房存量不斷創(chuàng)新低

　　截至3月1日，北京可售商品房住宅存量為88479套。這是自2006年5月北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)開始統(tǒng)計商品房存量房源以來，可售商品房住宅存量首次不足9萬套，商品房住宅存量創(chuàng)下有記錄以來的新低。

　　數(shù)據(jù)顯示,目前,北京商品房住宅期房存量為57684套,未簽約現(xiàn)房住宅30795套,共計1205.7萬平方米。

　　查詢北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)歷史數(shù)據(jù)可以看到,2009年1月,北京商品房住宅存量為148173套。從該月開始,直到今年1月,住宅存量一直處于下降趨勢。其間,2009年12月,住宅存量為99249套,跌破10萬套。到今年2月初,住宅存量略有回升,從1月的91054套增加到2月的92921套,但到3月1日,存量住宅數(shù)字再次下跌,創(chuàng)下有記錄以來的新低。

　　如果按去年北京十幾萬套的新建商品房銷售量來看，9萬套的存量只夠北京半年多的銷售量。供不應(yīng)求的現(xiàn)象似乎在今年會表現(xiàn)得更為突出，兩會期間成為眾矢之的的高房價問題似乎在今年也很難找到答案。

　　●二手房填補一手房不足

　　但是去年北京的二手房成交量卻突破27萬套，首次超過了一手房的銷售量。同時也可以說，去年北京二手房可售房源肯定多于27萬套，可售的二手房存量也遠遠大于一手房存量。

　　21世紀不動產(chǎn)的分析人士表示，二手房成交量超過一手房的這種情況在今年將會延續(xù)�？梢哉f從去年開始北京已經(jīng)進入二手房時代，從此北京二手房的成交量將會在整體樓市中占據(jù)越來越大的比重。這也是北京樓市走向成熟的標志。因為任何一個成熟的房地產(chǎn)市場都以二手房成交為主，隨著北京可供開發(fā)的土地逐年減少，一手房的供應(yīng)量也會逐年下降，一手房存量不斷創(chuàng)新低是一種必然的趨勢。

　　●近期二手房房源放量

　　來自我愛我家統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，從2月23日北京市公布北京版“國十一條”政策后，二手房房源掛牌量明顯增加，截止到3月2日，二手房日均掛牌量比春節(jié)前翻了一番。同時，近期我愛我家門店抽樣調(diào)查問卷顯示，有近29%的業(yè)主出售房產(chǎn)的意愿是套現(xiàn)炒股或者購買股票型基金，這部分業(yè)主87%來自于北京二手商品房次新房區(qū)域。

　　我愛我家市場研究中心認為，部分業(yè)主售房套現(xiàn)轉(zhuǎn)而投資股市有以下幾個原因：

　　首先，從近期政策走勢、市場變化以及輿論環(huán)境來看，許多業(yè)主認為目前房價已經(jīng)處于階段性最高點，特別是對于那些早期購房的業(yè)主來說，大部分業(yè)主已經(jīng)獲得100%的收益，甚至部分業(yè)主達到150%—200%的收益。此時售房套現(xiàn)，可以鎖定利潤，避免房價回調(diào)帶來的風(fēng)險。

　　其次，由于實體經(jīng)濟的回暖，股市即將出臺融資融券、股指期貨等新型投資方式，使得不少投資者看好2010年的股市。很多相關(guān)機構(gòu)預(yù)測今年A股市場可能突破4000點，使得投資者信心大增。

　　第三，融資融券、股指期貨的出臺使得股市具備了做空機制，投資者即使面對股市的下跌也有盈利的機會，這樣一來更多的投資者愿意到股市一試身手，特別是嘗試新的投資方式。而相比之下，房地產(chǎn)則不具備做空機制，兩會期間高房價已經(jīng)成為眾矢之的。近期房價非但不可能出現(xiàn)2009年的大漲局面，甚至可能出現(xiàn)階段性回調(diào)，所以不少投資者選擇了售房套現(xiàn)。

　　●二手房價出現(xiàn)滯漲

　　以往一手房主導(dǎo)市場的時候，房價漲跌主要看一手房的“臉色”。但在二手房成交量占據(jù)大半比重后，一手房價雖然還會對二手房價構(gòu)成一定的影響，但二手房價的走勢卻會更大程度上左右整體市場。

　　21世紀不動產(chǎn)市場分析師介紹，雖然整體二手房市場房價還是相對穩(wěn)定的，但是根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，目前京城交易活躍區(qū)的二手房項目，售價已經(jīng)出現(xiàn)負增長或滯漲的現(xiàn)象，同時低價房源出現(xiàn)也刺激了成交量的上漲。根據(jù)21世紀不動產(chǎn)對北京300個二手房成交活躍樓盤的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，今年2月份，北京有18.3%的樓盤二手房成交均價出現(xiàn)不同程度的負增長，這個數(shù)字比1月份高了7.2個百分點。另有約1/4的樓盤成交均價出現(xiàn)滯漲。也就是說京城已有近一半的樓盤二手房價出現(xiàn)了滯漲甚至下跌的現(xiàn)象。根據(jù)數(shù)據(jù)的詳細內(nèi)容，這些樓盤主要集中在知春路、上地清河、古城八角、草橋、蘋果園等西部片區(qū)，以及二環(huán)內(nèi)的大部分片區(qū)。

　　監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2月份成交均價下滑較明顯的區(qū)域是蘋果園和青塔兩個片區(qū)。

　　根據(jù)21世紀不動產(chǎn)上個月在蘋果園的成交數(shù)據(jù)，區(qū)域被監(jiān)測的6個樓盤在上月成交均價都出現(xiàn)負增長，整體降幅接近一成。而青塔片區(qū)2月份二手房的成交均價跌幅接近8.4%。