入2010年以來(lái)，火爆了一年的二手房市場(chǎng)開(kāi)始降溫。市區(qū)各大小中介門店提供的數(shù)據(jù)顯示，2月份榕城市區(qū)二手房成交量?jī)H達(dá)1164套，自2009年3月以來(lái)首次跌破2000套，同比下降23%，環(huán)比減少14.22%(詳見(jiàn)圖一)。繼1月份成交量環(huán)比大幅下挫75%之后，2月份再次出現(xiàn)下滑。這種連續(xù)兩個(gè)月出現(xiàn)下滑的趨勢(shì)，自2008年9月以來(lái)尚屬首次。在一片不看好的心理預(yù)期下，榕城二手房市場(chǎng)是否重回2008年?

　　【成交狀況】

　　月成交量創(chuàng)16個(gè)月以來(lái)新低

　　榕城2月份二手住房市場(chǎng)表現(xiàn)出以下總體特征：月成交出現(xiàn)地量水平。全月僅成交970套，同比減少28%，環(huán)比下降6.7%，月成交量尚不及2008年的月均成交量。

　　市場(chǎng)份額小幅回升。二手住房市場(chǎng)份額比1月份的76.64%小幅回升到83.33%，但仍低于2009年任一個(gè)月。

　　未滿5年的房源市場(chǎng)換手率低。

　　在市場(chǎng)成交構(gòu)成中，持有時(shí)間未滿5年的二手住房?jī)H達(dá)8.2%，營(yíng)業(yè)稅政策減免期限由2年恢復(fù)到5年后，直接抑制了持有未滿5年的房源進(jìn)入市場(chǎng)。

　　套均面積達(dá)98.33平方米，是近兩年來(lái)的次高月份。套均面積比1月下降13.86平方米，但高于2008年和2009年各月。市場(chǎng)成交量下降而套均面積大幅上升，表明剛性需求被抑制而投資(機(jī))需求得到凸顯。

　　按揭付款方式的比例不及1/4。

　　按揭付款比例僅達(dá)24.12%，比1月下降1.65個(gè)百分點(diǎn)，是2009年1月份以來(lái)的新低。按揭付款方式占比大幅回落，顯然受近期國(guó)家房貸政策調(diào)整影響巨大。

　　【交易特征】

　　大戶型房源成交活躍

　　從2月份二手住房成交的具體情況看，剛性需求和投資(機(jī))性需求的成交構(gòu)成有所上升，反映到市場(chǎng)表象上，一方面是剛性需求對(duì)應(yīng)的90平方米以下房源和市中心區(qū)房源成交量明顯放大，另一方面是別墅、高層住宅等大戶型房源成交仍較活躍。

　　日均成交套數(shù)環(huán)比小幅上升3.2%。日均成交量?jī)H達(dá)35套，環(huán)比增長(zhǎng)3.2%。進(jìn)入2010年后，二手住房日均成交套數(shù)大幅下降，顯然與2009年底成交量的透支釋放直接相關(guān)。

　　首次購(gòu)房需求和投資(機(jī))需求主導(dǎo)市場(chǎng)。從已實(shí)現(xiàn)的需求構(gòu)成看(圖二)，首次購(gòu)房需求、改善型購(gòu)房需求和投資(機(jī))性住房需求分別占市場(chǎng)成交的62.19%、28.25%和9.56%。其中，首次購(gòu)房需求比1月份提高2.63個(gè)百分點(diǎn)，投資(機(jī))需求占比也重返9%之上，并且創(chuàng)近12個(gè)月以來(lái)的新高。

　　中青年群體是支撐市場(chǎng)的最大力量。從購(gòu)房人群年齡分布(圖三)看，市場(chǎng)格局基本不變，年齡在21至30歲間的仍然是購(gòu)房的最主要人群，占比達(dá)33.82%；其次為31至40歲間人群，占比達(dá)33.19%，也是購(gòu)房的主力構(gòu)成；再次，年齡在41至50歲的人群，占比為20.06%，是近幾個(gè)月以來(lái)首次達(dá)到二成以上，也是購(gòu)房的重要組成部分之一；占比較小的分布在51至60歲和小于20歲的人群，以及60歲以上的中老年群體，分別占到比重的8.23%、2.74%和1.96%，這部分人群的購(gòu)買能力相對(duì)較小。

　　別墅成交仍較活躍。2月共成交別墅19座(套)，與2009年月成交量18.6座持平，別墅市場(chǎng)顯然沒(méi)有受到太大影響。顯然，與單元住宅，特別是普通住宅相比，別墅受本次稅費(fèi)政策調(diào)整的影響最小，基本沒(méi)有變化。這是別墅市場(chǎng)保持活躍的重要因素。

　　高層住房市場(chǎng)份額相對(duì)穩(wěn)定。與多層框架住宅的市場(chǎng)份額波動(dòng)較大相比，高層住房的市場(chǎng)份額一直相對(duì)穩(wěn)定，近半年來(lái)基本穩(wěn)定在35%～38%之間，說(shuō)明高層住宅已成為二手房市場(chǎng)的重要房源和選擇對(duì)象。

　　小戶型市場(chǎng)份額超過(guò)1/5。建筑面積在60平方米以下的戶型的市場(chǎng)份額達(dá)到20.12%，是2009年1月份以來(lái)的次高值；建筑面積大于144平方米的戶型的市場(chǎng)份額雖比1月回落3.08個(gè)百分點(diǎn)，但仍達(dá)到13.71%，連續(xù)第五個(gè)月突破10%。

　　【戶型分析】

　　中小戶型最受青睞

　　90平方米以下房源市場(chǎng)份額過(guò)半。2月份90平方米以下房源的市場(chǎng)份額達(dá)到52.07%，比1月上升5.95個(gè)百分點(diǎn)。其中45～90平方米的房源市場(chǎng)份額為43.79%，上升4.62個(gè)百分點(diǎn)；90平方米以上的房源市場(chǎng)份額下降到47.93%，其中120平方米以上較大面積和大面積房源市場(chǎng)份額為27.32%，比1月下降5.44個(gè)百分點(diǎn)。

　　各行政區(qū)套均戶型面積差異大。2月份市區(qū)套均面積為98.33平方米，馬尾區(qū)和倉(cāng)山區(qū)的套均建筑面積分別達(dá)到131.29平方米和117.84平方米，超過(guò)市區(qū)套均面積，另外3個(gè)行政區(qū)的套均面積均低于平均水平，排序依次是晉安區(qū)(96.75平方米)、鼓樓區(qū)(89.81平方米)、臺(tái)江區(qū)(81.45平方米)。

　　【小結(jié)】

　　今年初，國(guó)家延續(xù)了2009年年末的調(diào)控思路，出臺(tái)了《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，調(diào)高銀行存款準(zhǔn)備金率等政策。這一系列緊縮政策，使得榕城二手房市場(chǎng)成交量連續(xù)兩個(gè)月下滑。2月份榕城二手房市場(chǎng)成交量下跌的主要原因，一是受春節(jié)長(zhǎng)假以及長(zhǎng)假期間陰冷的天氣狀況的影響，市場(chǎng)雙方的注意力更多地放在非地產(chǎn)領(lǐng)域，形成市場(chǎng)的傳統(tǒng)淡季；二是國(guó)家逐漸收緊相關(guān)政策，在增加了投資(機(jī))性購(gòu)房成本的同時(shí)，使剛性需求的潛在購(gòu)房人對(duì)后市價(jià)格回落抱有期望，而開(kāi)發(fā)商和二手業(yè)主對(duì)房?jī)r(jià)的走勢(shì)依然樂(lè)觀，因此，市場(chǎng)雙方在2月份中形成僵持，市場(chǎng)雙方都在等待趨勢(shì)的明朗化。有鑒于此，今年3、4月份的成交量，將決定今年二手房市場(chǎng)的大趨勢(shì)。

　　從目前的情況來(lái)看，一季度市場(chǎng)的希望已全部寄托在3月份。由于利空政策已逐漸被市場(chǎng)消化，加上商品房市場(chǎng)供應(yīng)的結(jié)構(gòu)性短缺格局短期不易改變，以及對(duì)通脹的預(yù)期等原因，有些需求在3月份已經(jīng)開(kāi)始入市。在這些需求的推動(dòng)下，榕城二手房市場(chǎng)在3月份有可能迎來(lái)“小陽(yáng)春”。(《房產(chǎn)周刊》編輯部)