繼4月14日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議研究部署遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲，包括二套房貸執(zhí)行五成首付、貸款利率1.1倍在內(nèi)的新“國(guó)四條”政策措施之后，17日，國(guó)務(wù)院再次下發(fā)“要求高房?jī)r(jià)地區(qū)可停發(fā)第三套及以上房貸”的通知�？陀^地說(shuō)，近期推出的一系列調(diào)控房?jī)r(jià)“組合拳”已向市場(chǎng)發(fā)出了新一輪房地產(chǎn)調(diào)控的最強(qiáng)音，并再次掀起了樓市是否即將出現(xiàn)拐點(diǎn)的業(yè)界爭(zhēng)論。更有人士大膽預(yù)測(cè)，新政將大大影響投機(jī)者的市場(chǎng)預(yù)期，高房?jī)r(jià)將不可持續(xù)，很有可能出現(xiàn)20%%以上的跌幅。

　　近年最為嚴(yán)厲的調(diào)控新政

　　或?qū)⒁�發(fā)樓市拐點(diǎn)

　　“這是近年來(lái)最為嚴(yán)厲的調(diào)控樓市、打壓房?jī)r(jià)的政策！”多位業(yè)內(nèi)人士如此評(píng)價(jià)上周連續(xù)出臺(tái)的房貸政策的出手力度。記者采訪了解到，自從去年12月9日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出“抑制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”的調(diào)控措施之后，包括大連在內(nèi)的全國(guó)樓市始終處于市場(chǎng)與政策的激烈博弈之中，而“兩會(huì)”前后各地頻頻刷新的“地王”紀(jì)錄，以及3月份一二線城市房地產(chǎn)交易的價(jià)量齊升，表明市場(chǎng)化的商品房似乎不太聽(tīng)政策的話，在政策調(diào)控幾乎處于尷尬的失效局面的情況下，調(diào)控政策力度不斷加大，并再次重拳出手直指炒房和投機(jī)性購(gòu)房行為就不足為奇。

　　對(duì)此，我市專業(yè)的房地產(chǎn)調(diào)研機(jī)構(gòu)———指南針地產(chǎn)市場(chǎng)部負(fù)責(zé)人袁曉姬表示，2009年，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)完成了一次“漂亮的轉(zhuǎn)身”，以大連為例，全年房?jī)r(jià)的漲幅為18%%。盡管2010年大連樓市的潛在供應(yīng)充足，但春季房交會(huì)期間樓盤(pán)報(bào)價(jià)出現(xiàn)上千元的“跳空”高開(kāi)，已令部分購(gòu)房者產(chǎn)生了恐慌情緒，在有效供應(yīng)尚未明朗的情況下，如果政策再不出手，房?jī)r(jià)漲幅將趨于失控。

　　而記者采訪了解到，與以往“光打雷不下雨”的調(diào)控效果相比，本次疾風(fēng)暴雨式的地產(chǎn)新政策，或許會(huì)引發(fā)樓市新的拐點(diǎn)。采訪中，我市某國(guó)有商業(yè)銀行房貸部人士認(rèn)為，“金融政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響最為直接，不斷抬高的房貸門(mén)檻會(huì)為樓市起到迅速的降溫作用。”從目前來(lái)看，我市各商業(yè)銀行正在嚴(yán)格實(shí)行首付3成以上的一套房貸政策，而本周起，首付5成以上的二套房貸政策也會(huì)被各銀行陸續(xù)執(zhí)行。

　　政策打壓效應(yīng)初步顯現(xiàn)

　　購(gòu)房者急搭房貸優(yōu)惠“末班車(chē)”

　　昨日，記者從我市多家房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)了解到，在“二套房”新政公布的短短幾天時(shí)間內(nèi)，市場(chǎng)已產(chǎn)生了強(qiáng)烈的反應(yīng)。一方面，相當(dāng)一部分二套房買(mǎi)家為了能趕上二手房貸政策優(yōu)惠的“末班車(chē)”，迫切地希望早日成交；另一方面，與春季房交會(huì)期間的“坐地漲價(jià)”的從容心態(tài)形成鮮明對(duì)比，賣(mài)家由于對(duì)后續(xù)調(diào)控新政的忌憚，開(kāi)始主動(dòng)地降低價(jià)格預(yù)期，部分房源報(bào)價(jià)已出現(xiàn)了小幅下調(diào)。

　　采訪中，市內(nèi)一家股份制銀行的理財(cái)規(guī)劃師給記者算了一筆賬，目前，大連中心城區(qū)大多數(shù)商品房的總價(jià)款都在100萬(wàn)元以上，如果按照百萬(wàn)整數(shù)計(jì)算，首付五成的按揭貸款為50萬(wàn)元，貸款年限為20年，采用等額本息方式還款的話，此次調(diào)整后執(zhí)行基準(zhǔn)利率上浮10%%，購(gòu)房者的實(shí)際利率將達(dá)到6.53%%，“利率從打八折到調(diào)整為1.1倍后，月還款需要多支付500多元利息，額外增加的總還款將超過(guò)12萬(wàn)元，再加上首付比例的提高，將大大增加購(gòu)房成本�！笨梢灶A(yù)期，在新政策正式落地之后，三套房貸的“停供”將令投機(jī)客逐步退出市場(chǎng)，而剛性需求和改善性需求的購(gòu)房者將陷入觀望。

　　非理性價(jià)格泡沫將被擠出

　　本次新政將對(duì)大連樓市產(chǎn)生怎樣的震動(dòng)和后續(xù)效應(yīng)？對(duì)此，業(yè)內(nèi)人士分析，由于本輪調(diào)控政策不再是“隔靴搔癢”，矛頭直指投機(jī)性炒房群體，如果執(zhí)行有力，將對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生強(qiáng)烈影響。

　　對(duì)于大連樓市來(lái)說(shuō)，雖然短期內(nèi)不足以引發(fā)如2008年遽然冷縮的樓市拐點(diǎn)，但足以擠壓掉自去年以來(lái)非理性上漲的價(jià)格泡沫，如果持續(xù)觀望引發(fā)成交量的下滑，價(jià)格必然會(huì)出現(xiàn)一定程度的調(diào)整。畢竟，本次政策的強(qiáng)勢(shì)出臺(tái)已充分表達(dá)了政府調(diào)控的決心，隨著各項(xiàng)細(xì)化措施的落地執(zhí)行，將對(duì)平穩(wěn)大連房?jī)r(jià)起著至關(guān)重要的作用。

　　同時(shí)，大連樓市的運(yùn)行也有其自身的支撐因素，包括負(fù)利率時(shí)代下投資需求的釋放，市政改造所產(chǎn)生的安置需求，以及外來(lái)購(gòu)買(mǎi)力對(duì)樓市的推動(dòng)等。采訪中，指南針地產(chǎn)分析師重點(diǎn)談到了通脹預(yù)期下的房地產(chǎn)需求，以今年3月份2.4%%的 C P I同比漲幅為例，對(duì)比2.25%%的一年期定期存款利率，意味著實(shí)際利率為負(fù)，在貨幣購(gòu)買(mǎi)力下降甚至貶值的情況下，包括不動(dòng)產(chǎn)、黃金、珠寶等實(shí)物形式存在的資產(chǎn)將因通脹的杠桿作用，其實(shí)際價(jià)值得以快速上升。另外，大連城市定位的升級(jí)，以及外地購(gòu)買(mǎi)力的不斷涌入，將對(duì)城市中心區(qū)樓市產(chǎn)生支撐作用，上述現(xiàn)象都是評(píng)判大連樓市今后走勢(shì)的重要參考因素。(孫廣洋)