一連串的數(shù)據(jù)，體現(xiàn)了房產(chǎn)新政的調(diào)控決心，考驗的是樓市各方的耐心。

　　連續(xù)7周，申城商品住宅市場成交面積低于10萬平方米，成交量幾乎“降無可降”；部分二手房的掛牌價格，下跌了10%，而假如賣方不再作5%左右的讓步，就無法成交；絕大多數(shù)開發(fā)商的資金鏈正經(jīng)受考驗，但降價的不多。

　　前一周樓市統(tǒng)計顯示，外環(huán)以外的樓盤占據(jù)了總成交量的近9成，并且包攬了成交面積榜的前十，這一定程度上降低了成交均價。上周，均價低于2萬元/平方米的低端樓盤占總成交量的2/3，而均價5萬多元/平方米的高端樓盤僅成交了1004平方米。

　　幾乎所有人都在等待，但絕大多數(shù)人卻不知道，等來的會是什么——過去一個月，申城樓市的主題詞，就是“等待”。

　　“在等待房產(chǎn)稅出臺的過程中，申城樓市的拐點若隱若現(xiàn)�！毕嚓P(guān)專家表示，如果房產(chǎn)稅細則相對嚴厲，則房價可能由3個月前的“漲停”，變?yōu)?個多月前的“停漲”，再變?yōu)槎虅t6個月多則18個月的“下跌”。

　　一些樓盤刮“打折風(fēng)”

　　端午節(jié)3天假期，樓市交易非常低迷。中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，6月14日至16日，上海商品住宅(剔除配套動遷)交易量分別為9610平方米、3346平方米、3959平方米，套數(shù)分別為90套、34套、35套，而端午節(jié)之前的一周，日均商品住宅成交量為105套，再前一周為114套。

　　這一局面并不僅僅反映在一手市場中，據(jù)上海中原地產(chǎn)東區(qū)某分行經(jīng)理反映，目前成交量相較于3、4月下跌了80%左右，帶看量下跌了約50%；西區(qū)某分行也反映成交量下降了60%左右，而同時掛牌量相對于二套房標準出臺前上升了20%左右，掛牌價下降10%左右，但交易并不積極。

　　上海中原地產(chǎn)研究咨詢部經(jīng)理龔敏表示，盡管目前樓市中“打折風(fēng)”漸起，加快資金回籠的運作理念在不斷發(fā)酵，市場買賣雙方的動作卻并不積極。這一方面反映在推盤節(jié)奏依然遲緩，另一個就是折扣較小，無法形成真正吸引力。

　　目前，二手房價隨掛牌量增加不斷松動，新房市場也陸續(xù)有樓盤加入促銷行列，促銷力度開始放大。直接打折方式以綠地為代表，中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，綠洲康城親水灣93折優(yōu)惠；綠地薔薇九里甚至打出最低82折，最高優(yōu)惠39萬元；綠地布魯斯小鎮(zhèn)全面優(yōu)惠，最高91折。分析認為，這樣的打折，多屬于前期價格猛漲后的價格理性回歸。

　　而一些別墅項目，開始以“贈送”為名打折，方式大部分為別墅項目，多為贈送地下室、花園面積。另外大部分公寓樓盤仍多為贈送家電及裝修款，其幅度在7-10萬元不等，其折后的幅度僅在5%左右。送面積較多的別墅項目有嘉寶紫提灣，附贈60平方米地下室，寶華櫟庭附贈100平方米地下室，東郊半島贈300平方米地下室。

　　“豪宅不跌”神話破滅

　　6月份的前16天，只有9個豪宅項目(成交均價5萬元/平方米以上樓盤)售出了20套房源，平均每天僅賣出1.25套，其中16日更是未見豪宅成交。中國房產(chǎn)信息集團的報告顯示，申城樓市“豪宅不跌”的神話破滅。

　　上半月，在申城樓市可售的45個豪宅項目中，有36個項目上半月未見成交，高達8成的豪宅零成交，迫使開發(fā)商通過裝修、建材、物業(yè)等方面提升產(chǎn)品附加值，個別樓盤甚至出現(xiàn)降價。

　　今年1至5月，豪宅的成交套數(shù)分別為157、73、108、321、82套。仔細分析可以看出，豪宅在4月樓市達到最高點時，集中推盤成交，之后就出現(xiàn)了大幅度的下滑。5月下旬，也就只成交了23套房源。因此，5月16日至6月15日的這一個月里，上海僅成交了43套豪宅，只相當(dāng)于4月份的13%。

　　從零成交豪宅的樓盤數(shù)來看，4月份僅有8個樓盤未見成交，而5月份增加到了25個，6月上半月則有36個豪宅未見成交。滯銷的豪宅數(shù)目眼下直線上升，可見本輪調(diào)控對豪宅的影響力之大。

　　實際上，二手豪宅已經(jīng)出現(xiàn)了大幅下跌，翠湖天地雅苑4月成交的房源均價高達8.48萬元/平方米，5月只有6.19萬元/平方米，跌幅高達26.9%；御翠豪庭從4月的5.15萬元/平方米跌到5月的4.52萬元/平方米，跌幅高達12%，目前掛盤最低的房源只有4.29萬元/平方米；世茂濱江花園、靜安楓景等知名豪宅5月份的跌幅也都超過10%，6月份掛牌的一些低區(qū)房源價格比這個平均水平也還是要低出10%以上。雖然，考慮到樓層、位置、景觀等因素，各豪宅的實際房價跌幅沒有統(tǒng)計的數(shù)據(jù)那么大。但從二手市場上各大知名豪宅的成交情況來看，豪宅在樓市調(diào)控的2個月里已下跌不少。

　　中房信分析師薛建雄透露，仁恒河濱城在5月中旬時成交的房源均價達到5.98萬元/平方米，而6月成交的2套房源均價只有5.15萬元/平方米；香梅花園5月成交的2套房源均價5.76萬元/平方米，而6月成交的8套房源均價只有4.99萬元/平方米。這導(dǎo)致了一批新上市樓盤的預(yù)期售價也大幅下調(diào)，預(yù)期報價高達5-6萬/平方米的百匯園5月推盤以來成交的28套房源，實際均價只有4.83萬元/平方米。

　　本輪調(diào)控反應(yīng)最迅速

　　房價的漲跌，不僅牽動著買房人的心。4月份以來，滬上一些房屋中介企業(yè)，已處于虧損狀態(tài)，部分大型企業(yè)完全依靠樓市火爆時積攢的“老底”在支撐著。

　　擔(dān)憂“關(guān)門潮”的到來，使中介企業(yè)員工的心態(tài)也發(fā)生了變化。昨天一天，3家中介分別致電一名客戶，推薦打浦橋區(qū)域的一套房源。不過，同一套房屋，3家中介分別報出了490萬、498萬和510萬元。這使得接到電話的客戶不知所措�！斑@樣下去誰還敢委托中介買房子？”這名客戶投訴說：“房東出一個價，中介把價格抬高，動輒就是20萬元……”

　　有效供應(yīng)不足，也考驗著房價。佑威及樓市專評網(wǎng)聯(lián)合提供的數(shù)據(jù)顯示：上周上海商品住宅新增供應(yīng)面積為12.9萬平方米，環(huán)比上周上漲了24%，但仍然只相當(dāng)于年均水平的一半。

　　上周新增供應(yīng)的樓盤全部都是外環(huán)以外的項目，報價大多低于1.5萬元，而最近數(shù)周，在供應(yīng)面積稀少的情況下，別墅項目、內(nèi)環(huán)內(nèi)高端公寓，以及過于偏僻的郊環(huán)外樓盤都在供應(yīng)量中占據(jù)了不小的比例，有效供應(yīng)可以說相當(dāng)有限。

　　這一波的“量價齊跌”，究竟會發(fā)展到什么樣的地步呢？根據(jù)方方地產(chǎn)出示的一份報告顯示，與2005年、2008年兩次調(diào)控相比，本輪調(diào)控的市場反應(yīng)，最為迅速。

　　2005年調(diào)控后首月住宅成交量為104萬平方米，環(huán)比降44%，調(diào)控后3個月內(nèi)出現(xiàn)有效降價，4個月后成交量達到最低點，為50萬平方米。

　　2008年調(diào)控后首月住宅成交量為100萬平方米，環(huán)比降5%，調(diào)控后4個月內(nèi)出現(xiàn)有效降價，7個月后成交量達到最低點，為44萬平方米。

　　而本輪調(diào)控后，首月住宅成交量為31萬平方米，環(huán)比大降62%，調(diào)控后1個月內(nèi)就出現(xiàn)有效降價。在成交量方面，今年市場反映非常迅速，第一時間就有大批客戶離場。房價方面，僅僅一個月內(nèi)，就出現(xiàn)了通過兩成左右降幅、快速消化產(chǎn)品的案例。

　　對申城樓市未來數(shù)月的變化，各方人士有不同觀點。但綜合來看，如果房產(chǎn)稅細則出臺的話，比較樂觀的看法是“房價跌幅在20%以內(nèi)，而現(xiàn)在已經(jīng)跌到位了”，而也有一部分專家認為，房產(chǎn)稅出臺將導(dǎo)致房價出現(xiàn)新一波的跌幅，近階段漲幅較大的房源，可能出現(xiàn)超過30%的跌幅。本報記者 晏秋秋