2007年樓市快速上升時曾經(jīng)有人估算，當時的住房存量，市場至少需要消化三年。然而兩年還沒有過完，市場就再次出現(xiàn)了“供不應(yīng)求”的稀缺景象，這其中固然有短期市場因素波動的影響，同時也與部分開發(fā)商處心積慮的“造勢”密切相關(guān)。

　　12月23日，濟南市洛安路一樓盤準備開盤銷售，結(jié)果一百多人在22日的寒風中連夜排隊，樓市火爆，可見一斑。雖然房價近期內(nèi)不斷瘋漲，但無論是新房還是二手房，仍是一房難求。難道房子真是供不應(yīng)求，樓市真是如此繁榮嗎？

　　記者了解到，除部分剛性需求外，開發(fā)商的“饑餓營銷”手法造就了樓市的繁榮幻象。雇人排隊，有房不賣，或者放號給多出房源數(shù)倍的買房者造成恐慌性購房，是開發(fā)商慣用的手段，人為地加劇了供求矛盾，房價于是被一輪一輪地抬高……“買房的是孫子，賣房的是大爺”

　　“現(xiàn)在買房的是孫子，賣房的是大爺�！�21日上午，濟南市民肖佳明憤憤地告訴記者。這位工作已滿三年的“奔三”男人看房已兩個月了，“新房房源少，價格節(jié)節(jié)升，二手房坐地起價，還買不上。”

　　肖佳明這種快要結(jié)婚的人被定義為樓市中的剛性需求者，他們一直是樓市中的主要購買者�？墒撬麄兡壳懊鎸Φ牟粌H僅是高房價，更是高房價下的“一房難求”。

　　12月22日，濟南洛安路西段一售樓處門前，160多人冒著嚴寒熬夜排隊，人們或站或蹲，只為堅持到23日上午的開盤選房。然而，還有比這更為火爆的場景。

　　據(jù)《海南特區(qū)報》報道，12月21日左右，�？跀�(shù)家樓盤開盤，買房人蜂擁而至排隊領(lǐng)號，有的裹棉被吃面包，有的花200元請人排隊，購房者通宵排隊買房像“搶白菜”。

　　普通商品房難買，高檔住宅更是難買。11月，濟南奧體中心附近一別墅發(fā)售，起價為350萬每套，許多人排隊抽簽，托關(guān)系找開發(fā)商，仍然是一房難求。12月，同一樓盤第二批別墅發(fā)售，起價立馬漲了50萬元。

　　房價太高，讓許多人買不起房。然而有人想買房，卻買不到房。

　　固然買漲不買跌是人性的弱點，但買房者或許不知道，開發(fā)商正是充分利用了人們的這一弱點大做文章。

　　現(xiàn)場排隊的多是雇來的

　　記者了解到，不少樓盤在沒有取得預售證前就有許多“營銷”，包括開VIP卡或會員卡等。濟南某樓盤營銷總監(jiān)坦言，這種銷售模式不僅能吸引人氣，還能探知購房者真實的心理價位。“等蓄客量多于房源就開盤，開盤的當天就顯得人氣很旺。開發(fā)商如果達不到足夠的蓄客量貿(mào)然開盤，會影響項目銷售，將會產(chǎn)生巨大風險�！彼�說。

　　“那天我去一看，嚇我一跳，不知道還以為是抽獎的呢�！睗�南市民章敏說，她去樓盤看房時經(jīng)常會納悶，每天有那么多的人在哭著喊著罵高房價，可是一開盤隊伍就排得那么長，還得搖號。“前期的營銷積累了一定購房意向強烈的人，開盤時還會有一些來看熱鬧的，這么多的人怎么辦？通過搖號制造熱銷場面�！睗�南某樓盤銷售人員說。

　　記者了解到，開發(fā)商制造熱銷場面最雷人的做法是雇用農(nóng)民工排隊購房。上 據(jù)《人民日報海外版》報道，北京市朝陽區(qū)東八里莊的一個居委會的張大媽近日接受了東四環(huán)幾個待銷樓盤的邀約，組織一批老年人到幾個售樓中心“簽約”，一天管吃喝還凈掙50元。據(jù)介紹，他們有時還要到國貿(mào)春季房展會上演“訂房”，前臺簽單，后臺拿錢走人。在央企工作的鐘先生，前幾日去亞運村北苑家園附近看一個樓盤，由于售樓中心人頭攢動，他一下就動了心，可銷售人員對他說，好房已經(jīng)沒有了，要買好的，需托熟人找經(jīng)理批條。鐘先生請客送禮，到這個項目的經(jīng)理辦公室批了一張1%優(yōu)惠條，待到看見售樓處半尺厚的優(yōu)惠條后，他才恍然大悟：原來“熱銷”、“搶手”都是導演的。

　　“銷控信息表”多是假象

　　在一些樓盤的銷售中，為了打消購房者的顧慮，銷售人員還會拿出銷控信息表，不過，這表也藏有貓膩。濟南市民張先生看中了濟南市二環(huán)南路的一個樓盤，售樓人員向他出示了一份“銷控信息表”，告訴他只剩下少量頂層和底層的房子。然而濟南房地產(chǎn)的官方網(wǎng)站顯示，這里的13棟樓都開盤了，其中一棟樓剩下的房子有100多套，還有一棟樓也有70多套房子沒有賣出去。

　　在地產(chǎn)界，這種貓膩叫捂盤惜售，專業(yè)說法叫“饑餓營銷”，說的是商品提供者有意制造供不應(yīng)求“假象”，達到維持房子較高售價和利潤率的目的。此外，開發(fā)商還會將一些好的房源事先“冷藏”，只是在一些房展會或新開盤時閃亮登場，但總會很及時地賣完，相對較差的房源則會被想方設(shè)法先賣出去。

　　越是旺季，越故意“慢銷”

　　據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，在樓市旺季，有兩種捂盤惜售的方法，一是放慢銷售速度，將整個銷售周期拖得很長，一年內(nèi)有好幾次調(diào)價的機會。另一方式則出現(xiàn)在那些還有下一期開發(fā)計劃的樓盤，當現(xiàn)有房子銷售到一定程度后，開發(fā)商會停止銷售，把一些房子留到下一期一起賣，以便賣個高價。

　　記者了解到，樓市行情熱鬧時，開發(fā)商現(xiàn)金流相對充裕，并不急于把所有的房子都投進市場。出于房價上漲的預期，很多項目更加小氣地推出新房源，一次只開出一棟樓，或者幾十套房，如果人數(shù)不夠一次售罄就繼續(xù)延期開盤，這樣一來可以制造熱銷氣氛，二來可以不斷提價。

　　據(jù)了解，有地產(chǎn)商還曾表示，捂盤的原因很簡單，如果不捂，最終的銷售房價必將回歸到房子的合理價位，而這個價格是開發(fā)商所不愿見到的。為了維持有價無市的高價，開發(fā)商就必須捂盤，以等待機會繼續(xù)高價銷售。

　　知名房地產(chǎn)評論人牛刀曾表示，目前還出現(xiàn)了以哄抬房價為目的的假按揭�！伴_發(fā)商如果資金鏈不緊張，往往以兩至三成的假按揭為整個樓盤價格定位�！迸５侗硎荆�通過假按揭，房地產(chǎn)商一是可以從銀行套現(xiàn)，二是形成熱銷假象，制造樓市交易的虛假繁榮。 牛刀說，“買房其實也是一場心理戰(zhàn)，開發(fā)商銷售中最核心的機密之一就是利用買賣雙方信息不對稱，營造虛假繁榮，讓觀望的購房者坐不住�！�

　　據(jù)《人民日報海外版》報道，北京市朝陽區(qū)東八里莊的一個居委會的張大媽近日接受了東四環(huán)幾個待銷樓盤的邀約，組織一批老年人到幾個售樓中心“簽約”，一天管吃喝還凈掙50元。據(jù)介紹，他們有時還要到國貿(mào)春季房展會上演“訂房”，前臺簽單，后臺拿錢走人。在央企工作的鐘先生，前幾日去亞運村北苑家園附近看一個樓盤，由于售樓中心人頭攢動，他一下就動了心，可銷售人員對他說，好房已經(jīng)沒有了，要買好的，需托熟人找經(jīng)理批條。鐘先生請客送禮，到這個項目的經(jīng)理辦公室批了一張1%優(yōu)惠條，待到看見售樓處半尺厚的優(yōu)惠條后，他才恍然大悟：原來“熱銷”、“搶手”都是導演的。

　　“銷控信息表”多是假象

　　在一些樓盤的銷售中，為了打消購房者的顧慮，銷售人員還會拿出銷控信息表，不過，這表也藏有貓膩。濟南市民張先生看中了濟南市二環(huán)南路的一個樓盤，售樓人員向他出示了一份“銷控信息表”，告訴他只剩下少量頂層和底層的房子。然而濟南房地產(chǎn)的官方網(wǎng)站顯示，這里的13棟樓都開盤了，其中一棟樓剩下的房子有100多套，還有一棟樓也有70多套房子沒有賣出去。

　　在地產(chǎn)界，這種貓膩叫捂盤惜售，專業(yè)說法叫“饑餓營銷”，說的是商品提供者有意制造供不應(yīng)求“假象”，達到維持房子較高售價和利潤率的目的。此外，開發(fā)商還會將一些好的房源事先“冷藏”，只是在一些房展會或新開盤時閃亮登場，但總會很及時地賣完，相對較差的房源則會被想方設(shè)法先賣出去。

　　越是旺季，越故意“慢銷”

　　據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，在樓市旺季，有兩種捂盤惜售的方法，一是放慢銷售速度，將整個銷售周期拖得很長，一年內(nèi)有好幾次調(diào)價的機會。另一方式則出現(xiàn)在那些還有下一期開發(fā)計劃的樓盤，當現(xiàn)有房子銷售到一定程度后，開發(fā)商會停止銷售，把一些房子留到下一期一起賣，以便賣個高價。

　　記者了解到，樓市行情熱鬧時，開發(fā)商現(xiàn)金流相對充裕，并不急于把所有的房子都投進市場。出于房價上漲的預期，很多項目更加小氣地推出新房源，一次只開出一棟樓，或者幾十套房，如果人數(shù)不夠一次售罄就繼續(xù)延期開盤，這樣一來可以制造熱銷氣氛，二來可以不斷提價。

　　據(jù)了解，有地產(chǎn)商還曾表示，捂盤的原因很簡單，如果不捂，最終的銷售房價必將回歸到房子的合理價位，而這個價格是開發(fā)商所不愿見到的。為了維持有價無市的高價，開發(fā)商就必須捂盤，以等待機會繼續(xù)高價銷售。

　　知名房地產(chǎn)評論人牛刀曾表示，目前還出現(xiàn)了以哄抬房價為目的的假按揭�！伴_發(fā)商如果資金鏈不緊張，往往以兩至三成的假按揭為整個樓盤價格定位�！迸５侗硎�，通過假按揭，房地產(chǎn)商一是可以從銀行套現(xiàn)，二是形成熱銷假象，制造樓市交易的虛假繁榮。 牛刀說，“買房其實也是一場心理戰(zhàn)，開發(fā)商銷售中最核心的機密之一就是利用買賣雙方信息不對稱，營造虛假繁榮，讓觀望的購房者坐不住�！�

    本報記者 葛亮 張璐 楊珂 常新喜