營(yíng)業(yè)稅減免即將屆滿，買賣雙方需協(xié)商合同有關(guān)稅費(fèi)未來變動(dòng)的條款

　　營(yíng)業(yè)稅減免即將到期，各區(qū)加急遞件交易的人龍?jiān)俣瘸霈F(xiàn)。據(jù)中介人士稱，目前政府尚未披露營(yíng)業(yè)稅減免是否續(xù)期，稅務(wù)機(jī)關(guān)也需要在政府作出有關(guān)決策后再?zèng)Q定以哪種方式確定可以享受稅費(fèi)減免優(yōu)惠的標(biāo)準(zhǔn)。中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)李粵湘表示，按以往慣例，新舊政策交替之時(shí)是以遞件時(shí)間為限的，即一旦營(yíng)業(yè)稅減免到期中止，只要買賣雙方可以在今年12月30日或之前遞件成功即可。當(dāng)然還要具體看余下時(shí)間政府的有關(guān)規(guī)定，只要政府不做任何表態(tài)，營(yíng)業(yè)稅減免到期應(yīng)是板上釘釘。中介人士認(rèn)為，買賣雙方在稅費(fèi)變動(dòng)期在合同上要注明有關(guān)稅費(fèi)負(fù)擔(dān)的方式，此外在看房簽約時(shí)也要多留一個(gè)心眼，以免發(fā)生不必要的糾紛。

　　稅費(fèi)貼士：添加補(bǔ)充條款 約定意外情況

　　合富置業(yè)業(yè)務(wù)營(yíng)運(yùn)中心高級(jí)經(jīng)理李潔美表示，營(yíng)業(yè)稅減免屆滿前簽訂合同的確較為敏感，他們的經(jīng)紀(jì)會(huì)告知買賣雙方可能出現(xiàn)的稅費(fèi)變動(dòng)，并協(xié)助買賣雙方簽訂有關(guān)條款。按照新舊營(yíng)業(yè)稅措施，影響最大的是證滿五年以內(nèi)的房屋。

　　李潔美表示，按營(yíng)業(yè)稅減免新政，證不足兩年的房屋按房屋轉(zhuǎn)讓差額征收5.5%的營(yíng)業(yè)稅；證滿兩年的免征營(yíng)業(yè)稅；而2009年1月1日前的營(yíng)業(yè)稅規(guī)定，證滿五年以上的房屋免征營(yíng)業(yè)稅，出證不滿五年的按房屋評(píng)估價(jià)全額征收5.5%的營(yíng)業(yè)稅。此外，目前大部分房屋交易都以業(yè)主實(shí)收為準(zhǔn)，若規(guī)定業(yè)主實(shí)收的，發(fā)生的稅費(fèi)變動(dòng)根據(jù)合同也應(yīng)由買家承擔(dān)。為免交易雙方及中介因額外的稅費(fèi)而產(chǎn)生不必要的糾紛，買賣雙方宜在購(gòu)房三方合同中添加補(bǔ)充條款，約定“2009年12月30日前遞件成功”和“2009年12月30日之后遞件成功”兩種稅費(fèi)情況。

　　中原地產(chǎn)市場(chǎng)部總監(jiān)李粵湘表示，以前廣州市曾流行“大包價(jià)”，即買賣雙方各以不同的價(jià)格購(gòu)買或出讓房屋，稅費(fèi)和傭金全部由中間差價(jià)來支付。如買家100萬元買樓，業(yè)主90萬元實(shí)收，中間的10萬元用以支付稅費(fèi)和傭金。

　　李粵湘認(rèn)為，由于“大包價(jià)”有可能是中介公司吃差價(jià)的一個(gè)途徑，故此后來“大包價(jià)”在廣州沒了市場(chǎng)，購(gòu)房三方約里面清楚做出成交價(jià)、稅費(fèi)負(fù)擔(dān)、傭金的具體約定，目前流行的是“小包價(jià)”，即約定業(yè)主實(shí)收的樓款金額，買家負(fù)擔(dān)稅費(fèi)和傭金。

　　看房貼士：心態(tài)莫急，看樓紙不要簽身份證號(hào)碼

　　中原地產(chǎn)李粵湘表示，買樓者往往會(huì)容易在還未弄清楚單位具體情況或自己的實(shí)際支付能力時(shí)， 就頭腦一發(fā)熱簽下承諾書或合同。滿堂紅許彥斐表示，廣州市國(guó)土房管局有計(jì)劃推出房屋說明書，要求中介向客戶介紹房屋必須出示房屋說明書，對(duì)房屋的面積、樓齡、朝向等參數(shù)做出清晰說明。市場(chǎng)人士表示，一般買方將要簽訂合同或簽訂合同時(shí)才會(huì)看到查冊(cè)表或房產(chǎn)證，在交易中處于弱方，房屋說明書可提前披露房屋重要信息，有助買方做出明智決定。

　　中介公司一般要求看樓者簽看樓紙，看樓紙里面有一些條款對(duì)消費(fèi)者不利，如看樓后與其他公司成交該房屋，中介公司可追討有關(guān)傭金。滿堂紅許彥斐表示，看樓紙雖是這樣寫，但極少公司根據(jù)看樓紙向買房者追討傭金。按照公民個(gè)人隱私規(guī)定，看樓人士在看樓紙上不需要寫上身份證號(hào)碼，最好不要簽上全名，寫“X小姐或Y先生”即可。有看樓者每天接到中介經(jīng)紀(jì)的電話“轟炸”，建議有意買樓人士可開通一專門號(hào)碼，接聽有關(guān)電話，買樓成功后再取消有關(guān)號(hào)碼。

　　簽約貼士：

　　有不滿有疑慮 必須白紙黑字寫下來

　　案例：王女士到西華路第一津街看中一樓梯樓九樓單位，與某中介公司簽下買家承諾書，以30萬元購(gòu)買34平方米的9樓單位，當(dāng)時(shí)放下了1000元誠(chéng)意金。后來她悔約，聲稱受中介經(jīng)紀(jì)誤導(dǎo)，以為報(bào)稅20萬元可獲得30萬元的購(gòu)房發(fā)票。

　　該中介公司表示，計(jì)算不同報(bào)稅成交價(jià)的公式是王女士授意的，中介公司不存在誤導(dǎo)或欺詐成分。目前他們公司已根據(jù)王女士簽下的買家承諾書起訴到法院，追討王女士相等于承諾書價(jià)格3%的違約金。

　　記者調(diào)查：王女士于10月中旬簽下買家承諾書，悔約后曾先后報(bào)警、到中介所投訴并到司法局咨詢，希望可以討回1000元誠(chéng)意金。她承認(rèn)，自己是第一次買二手樓，不清楚稅費(fèi)和發(fā)票等事宜，以為報(bào)稅20萬元可以獲得30萬元的購(gòu)房發(fā)票是自己的常識(shí)缺失。

　　專家意見：中原地產(chǎn)李粵湘表示，即使買家承諾書或購(gòu)房要約只是購(gòu)房者單方面與中介公司簽訂的協(xié)議，并非購(gòu)房三方約，但買家對(duì)這類法律文書一樣不可以掉以輕心。她認(rèn)為，凡是買家認(rèn)為經(jīng)紀(jì)人員所說的承諾是重要的，必須要讓其寫入承諾書或購(gòu)房三方約中，以免如王女士個(gè)案一樣空口無憑，各執(zhí)一詞。

　　滿堂紅法務(wù)部負(fù)責(zé)人許彥斐也認(rèn)為，買房承諾書或購(gòu)房合同中有關(guān)違約責(zé)任的約定，消費(fèi)者如有不滿或疑慮，必須要求中介經(jīng)紀(jì)詳細(xì)說明，如疑慮未消，可要求刪去有關(guān)條款。她認(rèn)為，大部分中介公司都是可以溝通的，消費(fèi)者不要心存僥幸而忽略某些條款，有問題應(yīng)提前問清楚。

　　許彥斐認(rèn)為，按照王女士的個(gè)案，1000元的誠(chéng)意金已因她違反買家承諾而應(yīng)被業(yè)主沒收，至于中介公司追討的違約金，由于買賣雙方未簽訂購(gòu)房合同，中介公司未促成雙方簽訂購(gòu)房合同，因此王女士的違約責(zé)任未成立，王女士有可能不需要支付相當(dāng)于承諾書價(jià)格3%的違約金。

　　中介所意見：廣州市中介所譚曉梅部長(zhǎng)介紹說，11月17日，中介所約買賣雙方曾到中介所進(jìn)行調(diào)解。由于王女士態(tài)度堅(jiān)決，雙方調(diào)解意見不一致而作罷。