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    一季度上海房地產(chǎn)開發(fā)貸款井噴 個人房貸止跌
2009年05月14日 07:17 來源:中國證券報 發(fā)表評論  【字體:↑大 ↓小

  在上海房地產(chǎn)市場上,開發(fā)貸款增速遠(yuǎn)高于按揭貸款增速的局面再次出現(xiàn)。上海銀監(jiān)局的統(tǒng)計顯示,截至3月末,上海市房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額2329.7億元,比年初增加175.7億元,同比多增76.1億元。同期個人住房貸款余額3127.7億元,比年初僅增加20億元,同比少增14.7億元。

  中房指數(shù)研究院副院長陳晟認(rèn)為,上述情況表明,主管部門對房地產(chǎn)開發(fā)中性偏鼓勵的政策效應(yīng)已經(jīng)顯現(xiàn)。但購房者尤其是對住房有改善型、投資型需求的潛在購房者仍對后市持觀望態(tài)度。

  房地產(chǎn)開發(fā)貸款大增

  上海銀監(jiān)局的統(tǒng)計數(shù)字顯示,上海市一季度房地產(chǎn)貸款同比增速加快。截至3月末,上海市商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額為6149億元,同比增長10.5%,與去年12月、今年1月和2月相比,貸款增速逐步回升。受信貸激增影響,房地產(chǎn)貸款余額比年初增加213.4億元,同比多增80.7億元。

  房地產(chǎn)開發(fā)貸款更是呈現(xiàn)“井噴”現(xiàn)象。一季度,上海市房地產(chǎn)開發(fā)貸款投放力度明顯加大,為2008年以來單季最大增量。房地產(chǎn)貸款結(jié)構(gòu)也隨之出現(xiàn)明顯變化,新增房地產(chǎn)貸款中,開發(fā)貸款占比從2008年的46.6%升至2009年一季度的82.3%。

  中房指數(shù)研究院副院長陳晟分析,在經(jīng)濟(jì)刺激方案中,有部分資金是支持大型、資質(zhì)良好的房產(chǎn)企業(yè)開展融資并購、廉租房建設(shè)等的,因此房產(chǎn)開發(fā)貸款大幅增加在預(yù)期之中。

  交行研究部高級宏觀分析師唐建偉認(rèn)為,開發(fā)貸款如此“井噴”,和2008年開發(fā)商緊缺資金、基數(shù)比較低有關(guān)。2008年在從緊的貨幣政策下,房地產(chǎn)業(yè)受到宏觀調(diào)控的影響。對開發(fā)商而言,2008年是最困難的一年。而今年一季度銀行信貸規(guī)模急劇擴(kuò)張,其中肯定有部分資金流入房地產(chǎn)行業(yè)。因此,開發(fā)商的資金需求得以釋放。另一方面,在寬松的貨幣政策下,銀行也有放貸的需求。

  個人房貸止跌

  上海市個人房貸在余額上總體保持“567”型結(jié)構(gòu),即個人住房貸款占到商業(yè)性房地產(chǎn)貸款五成,上海居民住房貸款占個人住房貸款近六成,新建住房貸款占個人住房貸款近七成。

  個人房貸在增量上呈現(xiàn)兩個“一增一減”:一是上海居民住房貸款增加34.7億元,外地和境外人士住房貸款則減少14.7億元。二是存量住房貸款增加,新建住房貸款減少。一季度,存量住房貸款增加31.8億元,而新建住房貸款減少11.8億元。但是,新建住房貸款余額在經(jīng)歷連續(xù)七個月下跌之后,今年3月已經(jīng)止跌,當(dāng)月增加5.3億元。

  中房指數(shù)研究院副院長陳晟分析,經(jīng)濟(jì)刺激政策對個人需求無法像對房地產(chǎn)開發(fā)一樣,起到立竿見影的效果。個人房貸增加有限也與目前的市場結(jié)構(gòu)有關(guān):最近買房的大多是剛性需求者。剛性需求的特點(diǎn)是交易不夠活躍,對銀行貸款的需求總額不大。而改善型和投資型購房者會更多使用銀行貸款,以起到資金杠桿作用。目前這部分人還保持觀望態(tài)度。相信隨著市場的回暖,住房消費(fèi)貸款會進(jìn)一步增加。

  交行研究部高級宏觀分析師唐建偉也認(rèn)為剛性需求的釋放導(dǎo)致了銀行個貸增速慢于開發(fā)貸款。

  業(yè)內(nèi)人士指出,新建住房貸款余額連續(xù)七個月下跌,至3月份才止跌回升,表明開發(fā)商新房銷售情況不容樂觀,2008年這曾是導(dǎo)致開發(fā)商資金緊張的重要因素。今年,開發(fā)商手里不缺錢,新建房銷售不暢對開發(fā)商的牽制不會太大。但會有很多一手房通過房產(chǎn)中介成為二手房。這種情況不僅會給監(jiān)管部門的統(tǒng)計、政策制定帶來困擾,更重要的是會給哄抬房價、炒賣房產(chǎn)提供更多的可乘之機(jī)。(記者 高改芳)

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我國實(shí)施高溫補(bǔ)貼政策已有年頭了,但是多地標(biāo)準(zhǔn)已數(shù)年未漲,高溫津貼落實(shí)遭遇尷尬。
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