記者昨天從有關(guān)部門獲得的最新內(nèi)部數(shù)據(jù)顯示，今年7月上海個(gè)人住房貸款較上月新增120億元左右，單月增量創(chuàng)歷史第二高位。投資性需求推動(dòng)房價(jià)上漲，已成為一個(gè)引人注目的現(xiàn)象。如果看待這種投資性需求？樓市會(huì)否因過熱而重蹈上一次宏觀調(diào)控的覆轍？

　　全球資金看“漲”中國

　　金融危機(jī)使全球經(jīng)濟(jì)深受影響，而全球看好中國經(jīng)濟(jì)將率先復(fù)蘇，使得資金流向中國成為可能。全球資金看“漲”中國，房地產(chǎn)市場(chǎng)因其資產(chǎn)屬性而受到追捧。

　　經(jīng)歷上一輪投資市場(chǎng)的“熊市”，滬綜指從2007年10月的6124點(diǎn)一路下跌至去年10月的1664點(diǎn)，一年間股指縮水高達(dá)70%。同樣，基金投資也難逃大幅虧損。而此間，全國大多數(shù)地區(qū)的房價(jià)跌幅，最多不過20%，房地產(chǎn)市場(chǎng)投資價(jià)值突顯，尤其在當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)處于復(fù)蘇的過程中，投資性需求有可能支撐資產(chǎn)價(jià)格持續(xù)走高。

　　中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長、秘書長顧云昌認(rèn)為，縱觀世界各國，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展具有“反經(jīng)濟(jì)周期”的作用。當(dāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展處于低潮時(shí)，通過降息等手段促使人們買房，推動(dòng)住房投資，拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長；而當(dāng)經(jīng)濟(jì)增長進(jìn)入熱潮時(shí)，通過升息等舉措，減壓住房投資和消費(fèi)，降低房地產(chǎn)發(fā)展速度。目前經(jīng)濟(jì)發(fā)展正處于新一輪上升期，加上寬松的貨幣政策，各類投資需求迅速膨脹，必然會(huì)涉及到房地產(chǎn)投資。

　　具體到上海而言，雖然存在諸多不確定因素，但上半年上海市國民經(jīng)濟(jì)已呈現(xiàn)企穩(wěn)回升態(tài)勢(shì)，形勢(shì)發(fā)展明顯好于年初預(yù)期，再加上通貨膨脹預(yù)期，為保值增值，改善性需求和投資性需求同時(shí)涌入，樓市一時(shí)量價(jià)齊升。

　　投資客來自世界各地

　　在上海這樣一個(gè)開放市場(chǎng)，購房者來自全球各地。華東師范大學(xué)商學(xué)院房地產(chǎn)系副主任華偉表示，簡單從總量來判斷上海樓市的走勢(shì)不符合市場(chǎng)規(guī)律，上海局部的樓市價(jià)格上漲也許是不可避免的。上海目前土地供應(yīng)量稀缺，加之投資需求旺盛，外環(huán)以內(nèi)中高檔樓盤的供應(yīng)又相對(duì)緊缺；而國際金融中心和國際航運(yùn)中心建設(shè)必定吸引更多國際精英人才云集上海，中高檔消費(fèi)需求將進(jìn)一步擴(kuò)大，這也容易造成局部價(jià)格在中長期內(nèi)上揚(yáng)。

　　這些國際投資客進(jìn)入上海樓市，自然會(huì)把上海的房價(jià)與香港等國際大都市相比。以上海湯臣一品為例，每平方米單價(jià)超過10萬人民幣，而搜房網(wǎng)資料顯示，有著香港樓王之稱的“天璽I”目前單價(jià)為每平方米25萬多港元。因而，對(duì)于那些房價(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出本地居民購買力的豪宅，投資客就可能產(chǎn)生非理性的購買行為。

　　上海銀監(jiān)局此前公布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)印證了這一判斷。最新數(shù)據(jù)顯示，上海外地人士住房貸款由今年一季度減少5.1億元變?yōu)槎�季度增�?2.1億元，外地人士住房貸款增量占比已由今年前四個(gè)月的19%升至上半年的33%。雖然上半年外籍人士住房貸款凈減少，但6月份當(dāng)月凈增了3.4億元。

　　高檔住宅自有特殊性

　　易居中國高級(jí)分析師付琦認(rèn)為，今年以來高檔住宅市場(chǎng)走出如此勢(shì)頭，有其特有的原因：在去年全市房價(jià)出現(xiàn)一波下探時(shí)，高檔住宅價(jià)格堅(jiān)挺，與其他類型住宅相比，反而顯得性價(jià)比不高。而金融危機(jī)對(duì)高收入人群產(chǎn)生了很大的影響，抑制了高端人群的消費(fèi)力，因而去年銷售緩慢。而今年，特別是第二季度開始，全市房價(jià)普遍上揚(yáng)并恢復(fù)到去年降價(jià)前的價(jià)格水平，價(jià)格變動(dòng)不大的高檔住宅，才迅速被市場(chǎng)接受。

　　此外，上海房價(jià)重新進(jìn)入上升通道，提升了各方需求對(duì)未來房價(jià)上漲的預(yù)期，也刺激了高端消費(fèi)的買房投資需求；而較強(qiáng)的通脹預(yù)期也助推了高檔住宅的消費(fèi)。在上海，由于市中心可供開發(fā)的住宅用地日益稀少，未來市中心高檔物業(yè)新開發(fā)的規(guī)模逐漸縮小，也使得市中心高檔住宅的市場(chǎng)需求維持高位。

　　房價(jià)可能出現(xiàn)滯漲

　　國金證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師曹旭特認(rèn)為，中國經(jīng)濟(jì)長期看好，加之貨幣政策的“溢出效應(yīng)”，全國樓市中長期穩(wěn)中有升是大趨勢(shì)。

　　但他同時(shí)表示，短期來看，經(jīng)歷了今年上半年，尤其是6月、7月的投資熱潮，一線城市如上海等地的房價(jià)，可能出現(xiàn)滯漲，二、三線城市的樓市可能出現(xiàn)快速上揚(yáng)。原因在于，由于市場(chǎng)回暖不一，投資資金已在今年7月之前陸續(xù)進(jìn)場(chǎng)一線城市，短期內(nèi)資金流入可能會(huì)有所減少，而二、三線城市在之前則尚未被投資資金過多關(guān)注。

　　申銀萬國分析師也認(rèn)為，國家統(tǒng)計(jì)局公布最新房價(jià)數(shù)據(jù)顯示，7月份全國70個(gè)大中城市房屋銷售價(jià)格同比上漲1.0%，漲幅比上月擴(kuò)大0.8個(gè)百分點(diǎn)，但值得一提的是，目前部分重點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量已出現(xiàn)一定程度的下滑，這說明投資投機(jī)需求有所萎縮，房價(jià)過快上漲將不可持續(xù)。( 蔣婭婭 張小樂 張奕)