9月，北京出臺二手房新政，強(qiáng)調(diào)“各銀行在進(jìn)行存量房貸款審批時(shí)，必須以北京市存量房屋買賣合同(以下簡稱‘網(wǎng)簽合同’)作為審批的必要依據(jù)�！边@直指市場“黑白合同”的政策，使買方不得不面對多交稅還是多貸款的選擇。此舉打破了原來市場形成的格局：絕大部分買方承擔(dān)了交易的稅費(fèi)及中介費(fèi)。為了少交稅費(fèi)，很多網(wǎng)簽合同均采用“最低指導(dǎo)價(jià)”。而這也不影響買家的貸款。

　　新政實(shí)施后，賣方“求高價(jià)”的行為已有所抑制。

　　緩沖期成交量大增

　　據(jù)北京中原分行經(jīng)理介紹，得知此政策出臺的消息，許多處于猶豫期的消費(fèi)者積極咨詢稅費(fèi)成本增加的問題，但同時(shí)考慮到二手房交易稅費(fèi)的優(yōu)惠政策的執(zhí)行期只到今年底，因此也積極地促成交易。

　　由于該政策緩行一周，在9月1-7日的一周內(nèi)，網(wǎng)簽量急劇攀升。據(jù)北京中原三級市場研究部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，9月1-7日北京市存量住宅網(wǎng)簽量達(dá)到8290套，與8月同期的5184套相比，大漲59.92%。其中，2日、3日每天的網(wǎng)簽量更是突破2000套，創(chuàng)下全面實(shí)施網(wǎng)簽交易以來的日最高成交量。

　　部分有稅房源主動降價(jià)

　　對于賣方而言，由于政策的出臺，不利于買方獲得充分貸款，導(dǎo)致成交變緩，也就增加了房源的空置時(shí)間，因此，賣方與買方各做出一些價(jià)格上的讓步成為了近期顯著的特征。

　　在中大恒基市場部9月份以來的統(tǒng)計(jì)中，一個(gè)多星期內(nèi)的300余家門店登記的新增房源有5000余套，這些房源在登記時(shí)85%都選擇了“價(jià)格可議”，而在價(jià)格上，很多房源的報(bào)價(jià)與此前的房源相比，價(jià)格上也“暫�！绷松蠞q，甚至出現(xiàn)賣方愿意承受部分稅費(fèi)的例子。特別是兩年內(nèi)的有營業(yè)稅的房源，部分甚至選擇了降價(jià)。

　　多家中介公司表示，前段時(shí)間二手房價(jià)“見風(fēng)漲”的勢頭，隨著該新政策的實(shí)施，已受到了明顯的抑制。中低收入家庭購房最受影響

　　我愛我家副總裁胡景暉認(rèn)為，新政策可能對于首次置業(yè)和中低收入家庭的影響最直接。因?yàn)橘I房人若要想從銀行獲得相應(yīng)的貸款，網(wǎng)簽合同就得簽實(shí)際成交的較高的價(jià)格，而這又會使其承擔(dān)賣方轉(zhuǎn)移的較高稅費(fèi)。此外，因交易成本提高，新政對改善性需求和投資性需求的心理影響也十分顯著。

　　中大恒基市場部經(jīng)理張大偉介紹，新政的出發(fā)點(diǎn)為控制金融安全，但由于北京房產(chǎn)交易中稅費(fèi)大多數(shù)由買方支付，因此新政策反而使購房者增加了負(fù)擔(dān)，后期還款能力反而下降。

　　此外，鏈家地產(chǎn)市場研究部認(rèn)為，由于稅費(fèi)成本增加了，不排除部分消費(fèi)者有可能臨時(shí)改為全款購房的變通方式。

　　- 算賬

　　兩年以上普宅 契稅多出8000多元

　　以某五環(huán)外一套85平米、單價(jià)13440元/平米，總價(jià)114.24萬元，滿5年的房產(chǎn)為例。按此面積和總價(jià)水平，該房屋屬普宅。賣方此前的總房價(jià)為62.5萬元。

　　目前該房屋所在區(qū)域的最低指導(dǎo)價(jià)格為3700元/平米，假設(shè)按指導(dǎo)價(jià)計(jì)算總房價(jià)則為31.45萬元。以“最低指導(dǎo)價(jià)計(jì)稅”比“按實(shí)際成交價(jià)計(jì)稅”可少支付8279元的契稅。

　　稅費(fèi)項(xiàng)目 以實(shí)際成交總價(jià)計(jì)稅 以最低指導(dǎo)價(jià)計(jì)稅

　　契稅 114.24萬×1%=11424元 31.45萬×1%=3145元

　　營業(yè)稅 0 0

　　合計(jì) 11424元 3145元

　　兩年內(nèi)普宅 200萬成交，稅費(fèi)高約7萬元

　　當(dāng)前東直門區(qū)域的最低過戶指導(dǎo)價(jià)為8328元/平米，而實(shí)際上成交均價(jià)已達(dá)到20000元/平米左右，那么，以一套100平米房產(chǎn)為例，在新政前做低以后的合同價(jià)很有可能在84萬元左右。按照普通住宅今年年內(nèi)差額征收營業(yè)稅的標(biāo)準(zhǔn)，僅營業(yè)稅一項(xiàng)差額就高達(dá)63800元(2000000×5.5%-840000×5.5%)，稅費(fèi)差額在7萬元以上。

　　稅費(fèi)項(xiàng)目 以實(shí)際成交總價(jià)計(jì)稅 以最低指導(dǎo)價(jià)計(jì)稅

　　契稅 200萬×1%=2萬元 84萬×1%=0.84萬元

　　營業(yè)稅 200×5.5%=11萬 84×5.5%=4.62萬

　　合計(jì) 13萬元 5.46萬元