出于對(duì)風(fēng)險(xiǎn)控制的需求，近期各商業(yè)銀行在監(jiān)管部門的督促之下，紛紛通過(guò)上調(diào)首付成數(shù)和房貸利率的方式收緊房貸；而對(duì)于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，各銀行也多持謹(jǐn)慎態(tài)度。房貸這個(gè)過(guò)去被各銀行爭(zhēng)相搶奪的“香餑餑”，其在銀行業(yè)務(wù)中的地位是否將會(huì)動(dòng)搖？房地產(chǎn)信貸目前潛藏了哪些風(fēng)險(xiǎn)？本期對(duì)話邀請(qǐng)了建行研究部高級(jí)經(jīng)理趙慶明和交行研究部總經(jīng)理助理周昆平進(jìn)行解讀。

　　上海證券報(bào)：近期房貸呈收緊趨勢(shì)，不少銀行提高房貸首付成數(shù)，并提高了房貸利率，請(qǐng)您分析銀行這么做是出于什么因素的考慮？

　　趙慶明：我覺(jué)得應(yīng)該出于幾個(gè)方面的綜合考慮：首先是因?yàn)槟壳暗姆績(jī)r(jià)漲得太快了，泡沫吹得太大了，而銀行擔(dān)心漲得快跌得也快，從自身風(fēng)險(xiǎn)防范的角度來(lái)說(shuō)，銀行要求提高成數(shù)，對(duì)這項(xiàng)業(yè)務(wù)保持謹(jǐn)慎，甚至有些業(yè)務(wù)不做，這都是正常的，這是一個(gè)市場(chǎng)行為。另外一方面，銀行提高房貸利率或者壓縮按揭貸款的投放也是跟當(dāng)前的信貸規(guī)模管制有關(guān)，監(jiān)管部門給銀行的信貸頭寸是全口徑的，多放了房貸其他的貸款就要少放。而目前房貸基本上都要打折，如果是首套還要打八五折、八折甚至七折，對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)，房貸的利率收益較低，但是銀行對(duì)企業(yè)的貸款往往都能夠在基準(zhǔn)利率的基礎(chǔ)上上浮，從利潤(rùn)最大化的角度，銀行自然會(huì)壓縮房貸業(yè)務(wù)。

　　周昆平：我覺(jué)得這可能主要是商業(yè)銀行基于對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)的考慮，因?yàn)楝F(xiàn)在房地產(chǎn)價(jià)格上漲過(guò)快，潛藏的風(fēng)險(xiǎn)也是比較大的，目前各家商業(yè)銀行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款加個(gè)人按揭貸款初步估計(jì)占整個(gè)貸款業(yè)務(wù)的30%左右。中國(guó)還沒(méi)有經(jīng)歷房地產(chǎn)市場(chǎng)下行的風(fēng)險(xiǎn)，而從市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的角度來(lái)看，這種風(fēng)險(xiǎn)遲早要來(lái)的，商業(yè)銀行未雨綢繆，做點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)防范的考慮是應(yīng)該的。

　　上海證券報(bào)：近年來(lái)，銀行一直將房貸業(yè)務(wù)視為優(yōu)質(zhì)業(yè)務(wù)，而自今年以來(lái)，有關(guān)調(diào)控房?jī)r(jià)的預(yù)期日趨強(qiáng)烈，這是否會(huì)影響房貸業(yè)務(wù)在銀行業(yè)務(wù)中的地位？

　　趙慶明：對(duì)于房貸業(yè)務(wù)，目前實(shí)際上大銀行主要是受制于頭寸，監(jiān)管部門給大銀行定的頭寸還是比較死的，但是中小銀行在這一塊相對(duì)較為寬松一些，應(yīng)該說(shuō)中小銀行還處于業(yè)務(wù)的高速發(fā)展期。因此我們看到，目前中小銀行房貸的貸款門檻反而比較低一些，利率優(yōu)惠的幅度大一些，首付成數(shù)要求低一些，它們非常愿意做房貸業(yè)務(wù)，這是信貸規(guī)模控制方面的因素。而從風(fēng)險(xiǎn)方面來(lái)看，國(guó)內(nèi)的銀行對(duì)風(fēng)險(xiǎn)也都有健全的控制體系，銀行對(duì)風(fēng)險(xiǎn)有自己的判斷并進(jìn)行評(píng)估，盡管當(dāng)前的房?jī)r(jià)漲的比較高，這些貸款資產(chǎn)成為負(fù)資產(chǎn)的可能性還是比較低。

　　周昆平：我覺(jué)得商業(yè)銀行對(duì)待房貸業(yè)務(wù)的態(tài)度可能會(huì)出現(xiàn)分化，目前商業(yè)銀行的盈利模式主要還是靠信貸，而在房貸業(yè)務(wù)方面，提高首付比例無(wú)疑有利于控制風(fēng)險(xiǎn)，未來(lái)商業(yè)銀行不會(huì)放棄房貸業(yè)務(wù)，但相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)控制的要求會(huì)提高。

　　上海證券報(bào)：在國(guó)家的宏觀調(diào)控之下，不少銀行壓縮了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的業(yè)務(wù)，您如何看待房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)？銀行將對(duì)這項(xiàng)業(yè)務(wù)做何調(diào)整？

　　趙慶明：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款和按揭貸款業(yè)務(wù)還是不太一樣的，尤其是一些開(kāi)發(fā)商，很難分清它到底有多少自有資金，還有客戶訂房的保證金情況等，尤其是當(dāng)前地價(jià)居高不下，加上未來(lái)調(diào)控的不確定性，我個(gè)人感覺(jué)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)要高一些，與按揭貸款相比，現(xiàn)在多數(shù)銀行對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款要謹(jǐn)慎得多。

　　周昆平：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款如果符合國(guó)家相關(guān)政策，比如現(xiàn)在的保障性住房，因?yàn)槠涫找姹容^穩(wěn)定，價(jià)格一般比較低，這個(gè)風(fēng)險(xiǎn)不會(huì)太大，但是對(duì)高房?jī)r(jià)可能就需要關(guān)注了。

　　上海證券報(bào)：您如何看待目前房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)？如果房?jī)r(jià)進(jìn)一步飆升，是否將為銀行業(yè)的資產(chǎn)質(zhì)量埋下隱憂？

　　趙慶明：如果房?jī)r(jià)整體上能夠保持平穩(wěn)的上漲，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款的風(fēng)險(xiǎn)是很小的。但并不是說(shuō)所有的開(kāi)發(fā)商都是安全的，未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的風(fēng)險(xiǎn)還是非常大的，不同的開(kāi)發(fā)商能力也不同，盈利能力和資產(chǎn)管理的能力也不一樣，我覺(jué)得還是需要謹(jǐn)慎的。⊙記者 唐真龍