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    漲價(jià)將引發(fā)房地產(chǎn)泡沫崩潰 價(jià)格崩潰概率超50%
2009年05月12日 08:48 來(lái)源:上海證券報(bào) 發(fā)表評(píng)論  【字體:↑大 ↓小

  并不是所有的房地產(chǎn)泡沫都以崩潰而告終,但價(jià)格上漲往往是房地產(chǎn)泡沫崩潰的前奏。

  一季度的銷售數(shù)據(jù),表明房地產(chǎn)市場(chǎng)也有了回暖跡象。盡管一部分理性的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商呼吁維持價(jià)格的穩(wěn)定,但市場(chǎng)上漲價(jià)的沖動(dòng)已經(jīng)難以掩飾。前段時(shí)間的價(jià)格調(diào)整被眾多購(gòu)房者理解為觸底,由此產(chǎn)生的交易量成為房?jī)r(jià)上漲的支撐力量。

  中國(guó)經(jīng)濟(jì)正處在下行態(tài)勢(shì),但促使房地產(chǎn)泡沫膨脹的基礎(chǔ)機(jī)制依然在發(fā)揮作用。包括房地產(chǎn)在內(nèi)的資產(chǎn)市場(chǎng)往往具有嚴(yán)重的不確定性和信息不對(duì)稱性,對(duì)當(dāng)前中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì),各方莫衷一是,恰恰是不確定性和信息不對(duì)稱性嚴(yán)重的反映。在這種市場(chǎng)環(huán)境中,從眾心理居于優(yōu)勢(shì),市場(chǎng)參與者傾向于遵從多數(shù)人的決定。價(jià)格越是上漲,就有越多的人由于上漲的預(yù)期而入市搶購(gòu),而搶購(gòu)又會(huì)使價(jià)格進(jìn)一步上漲和預(yù)期進(jìn)一步增強(qiáng),于是泡沫不斷膨脹。

  目前,房地產(chǎn)價(jià)格上漲的預(yù)期有所弱化但并沒(méi)有逆轉(zhuǎn)。房地產(chǎn)市場(chǎng)中存在道德風(fēng)險(xiǎn),推動(dòng)了泡沫的形成。資產(chǎn)的過(guò)度投資,形成泡沫。近幾年我國(guó)政府尤其是地方政府對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的態(tài)度,客觀上形成了隱形擔(dān)保,使投資者相信政府將會(huì)在房地產(chǎn)業(yè)陷于危機(jī)時(shí)出手救助,由政府而不是自己承擔(dān)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn),從而疏于風(fēng)險(xiǎn)防范。

  房地產(chǎn)泡沫的崩潰并非小概率事件。參照歷史經(jīng)驗(yàn),房地產(chǎn)泡沫在經(jīng)歷了一段時(shí)期的膨脹后,多數(shù)以崩潰告終。Michael Bordo和Oliver Jeanne對(duì)二戰(zhàn)以來(lái)OECD國(guó)家的資產(chǎn)價(jià)格泡沫現(xiàn)象所作的研究發(fā)現(xiàn),雖然資產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)泡沫以后并不必然會(huì)崩潰,但房地產(chǎn)價(jià)格比股票價(jià)格更容易崩潰。股票價(jià)格泡沫崩潰的概率為12.5%,而房地產(chǎn)價(jià)格崩潰的概率超過(guò)50%。原因在于,相較于股票市場(chǎng),房地產(chǎn)市場(chǎng)信息不對(duì)稱的程度有限,對(duì)于基礎(chǔ)價(jià)值決定因素的不確定性較少。

  房地產(chǎn)泡沫崩潰的觸發(fā)因素或不期而至。觸發(fā)因素往往是偶然的,宏觀政策的變動(dòng)、市場(chǎng)上的一個(gè)事件等都可以成為觸發(fā)因素。泡沫的崩潰,或者起因于投資者信心的逆轉(zhuǎn),或者起因于信用的收緊。這兩者都與經(jīng)濟(jì)周期存在一定的相關(guān)性。在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)下行時(shí)期,總體信用收縮,投資者對(duì)未來(lái)的經(jīng)濟(jì)前景和收入預(yù)期趨于悲觀,個(gè)人金融資產(chǎn)的配置趨向于安全資產(chǎn)而非風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)。因此,在這種經(jīng)濟(jì)環(huán)境中,房地產(chǎn)泡沫崩潰的可能性大增。

  在當(dāng)前房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)居于高位的情況下,價(jià)格上漲實(shí)是引發(fā)泡沫崩潰的不智之舉。價(jià)格進(jìn)一步上漲會(huì)促使銀行和金融監(jiān)管當(dāng)局出于審慎的目的對(duì)房地產(chǎn)發(fā)展商和按揭貸款人采取惜貸行為,從而導(dǎo)致房地產(chǎn)市場(chǎng)的信用收緊,觸發(fā)泡沫崩潰。價(jià)格的進(jìn)一步上漲會(huì)使價(jià)格水平超出多數(shù)潛在購(gòu)房者的購(gòu)買能力,使他們被迫采取觀望態(tài)度。在缺少交易量配合的情況下,價(jià)格難以維持,潛在購(gòu)房者的看漲預(yù)期極易逆轉(zhuǎn),市場(chǎng)參與者的恐慌情緒互相傳染,結(jié)果泡沫崩潰。

  (作者系中國(guó)社科院世界經(jīng)濟(jì)與政治所博士)

【編輯:劉叢叢

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我國(guó)實(shí)施高溫補(bǔ)貼政策已有年頭了,但是多地標(biāo)準(zhǔn)已數(shù)年未漲,高溫津貼落實(shí)遭遇尷尬。
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