近日，中國政府網(wǎng)公布了《國務(wù)院批轉(zhuǎn)發(fā)展改革委關(guān)于2009年深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作意見的通知》，同時(shí)公布了發(fā)改委《關(guān)于2009年深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作的意見》，其中，“開征物業(yè)稅”再次納入�！兑庖姟访鞔_提出，今年研究開征物業(yè)稅，該項(xiàng)工作將由財(cái)政部、國稅總局、發(fā)改委、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部共同負(fù)責(zé)。

　　開征物業(yè)稅的問題并非現(xiàn)在才提及。近年來，國務(wù)院每年轉(zhuǎn)發(fā)的文件均提到物業(yè)稅。今年4月發(fā)布的《房地產(chǎn)藍(lán)皮書》就建議，開征房地資產(chǎn)持有稅(即物業(yè)稅)，減少流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅費(fèi)，促進(jìn)房地產(chǎn)持續(xù)健康發(fā)展。再往前追溯，早在2007年樓市非理性上漲之時(shí)，時(shí)任中國房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長的朱中一在博鰲房地產(chǎn)論壇上就提出過推進(jìn)物業(yè)稅出臺(tái)的建議。

　　我們看到，為了促進(jìn)樓市回暖，房產(chǎn)流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅費(fèi)已經(jīng)大幅降低。開征物業(yè)稅，減少流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)稅費(fèi)，通過稅收杠桿，遏制富人、投機(jī)者惡意炒房，促進(jìn)房價(jià)理性回歸，其初衷無疑是好的。但是物業(yè)稅如何收，也是一個(gè)值得思考的問題。

　　事實(shí)上，國外開征物業(yè)稅與我們的住房消費(fèi)背景并不一樣。據(jù)介紹，在國外，征收物業(yè)稅是在較少有新開樓盤的情況下，保證房地產(chǎn)稅收的一種政策。也就是說，國外征收物業(yè)稅的目的與調(diào)控樓市沒有直接關(guān)聯(lián)。再看看我們的情況，盡管此前樓市低迷，房地產(chǎn)項(xiàng)目開工密集的勢(shì)頭有所減弱，但是，從總體上講，新開樓盤數(shù)量并不少。截至去年年底，全國商品房空置面積達(dá)1.6億平方米，房產(chǎn)稅收來源并沒有問題。

　　何況，當(dāng)下百姓的住房消費(fèi)負(fù)擔(dān)并不輕。如果此時(shí)開征物業(yè)稅，除了給國家增加稅收，遏制投機(jī)炒房以外，客觀上也會(huì)增加普通百姓的住房稅費(fèi)負(fù)擔(dān)。再說，炒房人做的畢竟是投機(jī)買賣，他們持有住房的時(shí)間不會(huì)太長，不僅收不了他們多少稅收，這些物業(yè)稅成本最后還是會(huì)轉(zhuǎn)嫁到普通消費(fèi)者頭上。

　　從法律層面看，我國住宅土地出讓的使用期限是70年，住房并非公民完全意義上的不動(dòng)產(chǎn)。物業(yè)稅與當(dāng)前收取的土地出讓金屬于重復(fù)收稅。如果征收物業(yè)稅，就要改革土地出讓金制度。正如有房產(chǎn)律師所言，“如果按照國外的方法去征收物業(yè)稅，就會(huì)出現(xiàn)通過降低土地出讓金的方式降低業(yè)主購買商品房的成本，增加業(yè)主對(duì)房產(chǎn)的持有成本的結(jié)果。”這個(gè)結(jié)果顯然不理想。

　　如果幾部委研究論證的結(jié)果是物業(yè)稅非收不可，那么，物業(yè)稅如何征收，也需要平衡多方利益。盡管今年4月公布的《房地產(chǎn)藍(lán)皮書》建議，國家認(rèn)定的標(biāo)準(zhǔn)以下的自住房減免持有稅，以鼓勵(lì)自住性購房需求，但是我國目前還沒有健全社會(huì)信用體系，如何界定自住性購房，還存在一定困難。有關(guān)方面在開征物業(yè)稅之前，應(yīng)該先理清多種住房消費(fèi)關(guān)系。綜合考慮豪華住宅與普通住宅的區(qū)別、個(gè)人自住房與個(gè)人多處房產(chǎn)、家庭實(shí)際人口與家庭人均住房面積等多方面的因素。合理考慮部分免稅情形，既要避免有人鉆空子，架空物業(yè)稅，更要精確制導(dǎo)，防止增加普通百姓經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)。

　　而且，筆者以為，在當(dāng)前的住房消費(fèi)語境下，有關(guān)部門急于要做的不是開征物業(yè)稅，而是思考如何引導(dǎo)降低地價(jià)與房地產(chǎn)稅費(fèi)，降低房產(chǎn)開發(fā)成本，引導(dǎo)開發(fā)商還原房價(jià)成本，促進(jìn)樓市健康發(fā)展。開征物業(yè)稅的時(shí)間表應(yīng)該適當(dāng)靠后。(胡藝)