房地產(chǎn)需求的相對(duì)剛性和累積需求的釋放，將導(dǎo)致主要城市09年的需求量大幅超越市場(chǎng)預(yù)期；同時(shí)，08年開(kāi)發(fā)商過(guò)度收縮開(kāi)工以及09年上半年相對(duì)謹(jǐn)慎的策略，將導(dǎo)致09年下半年新增供給下滑。我們認(rèn)為，短期供給不足和潛在較大的需求使得價(jià)格上漲存在超預(yù)期的可能。

　　房地產(chǎn)的需求實(shí)質(zhì)是相對(duì)剛性的，如不受到太大的外力沖擊，每年房地產(chǎn)需求量能保持在一個(gè)比較穩(wěn)定或者穩(wěn)步上升的水平。不過(guò)，一些外部因素的出現(xiàn)可能導(dǎo)致實(shí)際成交量偏離均衡狀態(tài)。08年悲觀的經(jīng)濟(jì)和收入預(yù)期，以及購(gòu)買力被過(guò)度透支等多種因素導(dǎo)致成交量出現(xiàn)異常萎縮。當(dāng)所有的負(fù)面因素消除和淡化，疊加的消費(fèi)需求將使09年的潛在需求異常大。據(jù)我們初步測(cè)算，北京、上海等城市理論上潛在的需求至少是08年成交量的1.5倍。

　　供給方面，08年開(kāi)發(fā)商過(guò)度收縮開(kāi)工以及09年上半年相對(duì)謹(jǐn)慎的策略，將導(dǎo)致09年下半年新增供給下滑。統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示，09年新開(kāi)工增速為3%，而從09年下半年實(shí)際調(diào)研情況判斷，開(kāi)發(fā)商收縮開(kāi)工幅度大于統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，這就意味著09年全年新增供給應(yīng)該小于08年。北京、上海、深圳、廣州這四個(gè)一線城市09年新開(kāi)工的萎縮幅度更為明顯，基本都是近幾年的最低點(diǎn)。我們對(duì)上述城市09年的住房供給進(jìn)行了預(yù)測(cè)，結(jié)果顯示住房需求和供給矛盾突出。

　　我們認(rèn)為，市場(chǎng)存在一個(gè)均衡的庫(kù)銷比，在這樣一個(gè)均衡值下，供需基本平衡，價(jià)格既不上漲也不下降。因此，我們用歷史上均衡的庫(kù)銷比水平和09年的可供銷售面積，來(lái)倒推達(dá)到均衡狀態(tài)下的需求量，稱之為“可吸納量”。如果實(shí)際需求超過(guò)這個(gè)可吸納量，則房?jī)r(jià)上升；反之，房?jī)r(jià)下降。通過(guò)可供銷售和吸納周期計(jì)算的2009年銷售量遠(yuǎn)小于理論需求量，因此其平衡將通過(guò)價(jià)格上漲來(lái)實(shí)現(xiàn)。(申銀萬(wàn)國(guó) 江征雁 殷姿)