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    樓市回暖已無爭議 后市走向仍存變數(shù)
2009年06月16日 14:47 來源:成都晚報 發(fā)表評論  【字體:↑大 ↓小

  編者按

  進入六月,《南方周末》、《三聯(lián)生活周刊》、《第一財經(jīng)》等報刊雜志不約而同將目光投向了房地產(chǎn),聯(lián)系到各地樓市交易持續(xù)的熱度,樓市回暖的信號已然發(fā)出。然后,2009年樓市的回暖不同于以往任何一次,在金融危機、通脹壓力、災害病疫等多重因素影響下,房地產(chǎn)業(yè)想"純情"都不可能了,正如《三聯(lián)生活周刊》的一篇文章總結(jié)的:"房地產(chǎn)業(yè)的尷尬在于,它在經(jīng)濟體中的體量決定了對它的調(diào)控涉及方方面面的問題——它不僅關(guān)系著宏觀經(jīng)濟的過冷過熱,還關(guān)系著民生保障與宏觀社會結(jié)構(gòu)的調(diào)節(jié)。房地產(chǎn)業(yè)由此背負了可能比其他行業(yè)更沉重的重負,也是各方利益最敏感之地。"

  是什么力量在左右樓市?回暖之后,樓市能保持持續(xù)的熱度嗎?賣得好和賣得不好的開發(fā)商該如何應(yīng)對?通脹壓力下,買房子是實現(xiàn)資產(chǎn)保值增值的最佳途徑?

  1、回暖已無可爭議

  從小陽春到紅五月,逾萬億的成交額已經(jīng)將中國樓市5個月回暖的事跡寫在了歷史上。

  小陽春持續(xù) 再創(chuàng)紅五月

  11737套。

  11517套。

  15223套。

  15098套。

  "賣得好。"是大多數(shù)置業(yè)顧問一致的回答。

  但一個"好"字已經(jīng)不足以表現(xiàn)幾個月來成都樓市的熱鬧。

  當專家們還在爭論樓市是否回暖時,成都市主城區(qū)商品房成交量已接近2007年黃金時代的最高水平。新年之后,成都樓市迎來開門紅。3月、4月的熱銷讓小陽春在一片質(zhì)疑聲中繼續(xù)。春季房交會之后,被認為是市場傳統(tǒng)淡季的5月,市場依然保持著堅挺。

  5月16日,蓉上坊開盤;西岸觀邸開盤;時代豪庭開盤;水印閣開盤;加州山莊開盤;萬科金域西嶺開盤。一天時間內(nèi),成都主城區(qū)推出885套住宅。業(yè)內(nèi)人士認為,這是開發(fā)商在旺季之后,以少量多批次推盤手法刺探市場。但熱情的購房者并沒有讓賣方失望。市場上再次出現(xiàn)排隊搶號的熱銷場景。5月最后一周,為搶在成都市購房退個稅政策到期之前買房,成都人再次推高09年單周成交紀錄。5月樓市,一片火紅。

  成都 不是一個人在戰(zhàn)斗

  這樣的紅火場面,不只出現(xiàn)在成都。

  2007年最瘋狂的時候,各地都出現(xiàn)了數(shù)百人通宵排號買房的場面。

  這一幕,如今又重演。

  3月6日夜,杭州再現(xiàn)連夜排隊購房場景。數(shù)百人在前開盤一天來到保利東灣售樓部門前。3月7日,開盤3小時,195套房源被搶購一空。4月10日夜,由于排隊引發(fā)糾紛,杭州嘉里·樺楓項目原定于次日早晨八點的開盤被公安部門緊急叫停。4天后,購房者又在杭州九堡板塊的中興·九洲芳園售樓處前連夜排起了長隊。截止5月31日,杭州市今年共成交商品房24057套,超過去年全年的總成交量。

  向西700公里,江城武漢。3月7日,為搶購百步亭花園·現(xiàn)代城,200多人帶著躺椅、棉被通宵排隊等候開盤。據(jù)當?shù)孛襟w報道,更有購房者擔心買不到房,提前兩天達到,排隊兩天兩夜。至5月31日,武漢市共成交商品房住宅44427套,相當于2008年全年成交量的80%。

  展開中國地圖,從北向南。北京、天津、西安、武漢、杭州、長沙、廈門、廣州、深圳商品房成交量同比2008年均上升百分之百以上。6月11日,國家統(tǒng)計局發(fā)布最新監(jiān)測數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示,2009年5月我國住宅市場成交量連續(xù)第四個月環(huán)比走高,30城市總成交面積環(huán)比增幅約為9%,近8成城市成交面積環(huán)比上漲。10個重點監(jiān)測的城市中,7個可測得價格的城市,其成交價均環(huán)比小幅上漲。最高為上海,環(huán)比上漲逾6個百分點。全國共完成房屋銷售額11388.92億元。

  如果在地圖上將每個成交面積環(huán)比上漲的城市都標注上小紅旗的話,5月的中國將是一片紅色。

  2、溫暖樓市的力量

  樓市,不是是否回暖,而是已經(jīng)回暖。究竟是什么力量在推動樓市不斷攀升?

  購房優(yōu)惠利好樓市

  自05年樓市進入上行通道后,政府時刻沒有放松對房地產(chǎn)市場的限制。"新國八條"、"國六條"、九部委"十五條"、連續(xù)加息等調(diào)控政策不斷出臺。目的只有一個,抑制房地產(chǎn)過快過熱增長。然而,08年國際經(jīng)濟形勢急轉(zhuǎn)直下。為抵御國際金融危機影響,刺激內(nèi)需,中央政府對房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策出現(xiàn)大逆轉(zhuǎn)。首先是百日內(nèi)五次降息,然后是減免稅費、下調(diào)房貸首付比例及利率,再后來放寬二套房限制。據(jù)新浪房產(chǎn)報道,08年11月,我國房產(chǎn)市場呈現(xiàn)大幅反彈。在中央政府的優(yōu)惠之外,各地政府為保證經(jīng)濟穩(wěn)定和增長,亦出臺各種"救市"政策。

  成都市因為地震的影響走在了地方政府出面"救市"前列。根據(jù)《成都市人民政府辦公廳關(guān)于促進房地產(chǎn)業(yè)恢復發(fā)展扶持居民安居置業(yè)的意見》和《成都市人民政府關(guān)于進一步改善居民居住條件促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的實施意見》,成都市購房者在中央政府統(tǒng)一的優(yōu)惠政策之外,還可以享受購房補貼,購房退個稅,外地人購房落戶等優(yōu)惠政策。此外,地震災區(qū)群眾購房還可享有額外補貼及優(yōu)惠。其中,購房落戶政策吸引了眾多二級城市的購房者前來成都置業(yè)。購房退個稅政策更為大戶型市場注入了新的活力。

  中小戶型強力拉動

  據(jù)記者了解,未來三年,成都市中心城區(qū)將計劃完成770萬平方米危舊房改造任務(wù),拆遷戶數(shù)達9.7萬戶。而這一輪為期三年的舊城改造計劃總投資約150億元,其中僅2009年改造面積就達270萬平方米。年內(nèi)啟動的東郊惠民工程第三期涉及位于府青路片區(qū)的冶金實驗廠、肉聯(lián)廠生活區(qū),府青路立交橋片區(qū)的電機廠生活區(qū),萬年場片區(qū)的川棉廠生產(chǎn)區(qū),將搬遷住戶3234戶,拆除危舊房75幢。預計到今年6月,惠民工程累計簽約將超過14000戶,年內(nèi)基本完成五大區(qū)域的搬遷改造簽約工作。事實上,從去年年底開始,進行著大面積舊城改造的成華區(qū),一直盤踞在主城區(qū)商品房成交量榜首。大量工業(yè)單位拆遷戶構(gòu)成的剛性需求,是推動成華區(qū)房產(chǎn)市場走高的主要原因。

  另一方面,08年積累下來的首次置業(yè)者以及外地來蓉落戶者也成為了購房主力軍。受地震、經(jīng)濟形勢及對國家優(yōu)惠政策預期的影響,成都去年有許多購房者擱置了買房計劃。開年之后,隨著優(yōu)惠政策確立,房價下調(diào),再加上市面上銷售的幾乎都是現(xiàn)房或者準現(xiàn)房,一些首次置業(yè)者紛紛出手。成都市出臺的購房落戶政策也吸引了眾多二級城市買家--他們大都選擇稍高于政策所規(guī)定的70平米左右的房屋。今年一季度,外地居民共購走成都主城區(qū)商品房11653套。市區(qū)內(nèi)中小戶型樓盤普遍熱銷。坐落在二環(huán)附近的月光琉域以小戶型為主,近700套房屋開盤不到半年即告售罄。世家機構(gòu)報告指出,成都市主城區(qū)3至5月戶均成交面積徘徊在86-88平方米的區(qū)間內(nèi),表明中小戶型仍然占據(jù)著大部分市場。

  貨幣政策放寬刺激購房

  08年9月中旬之后,央行在100天內(nèi)5次宣布降息。此后又宣布從2008年11月1日起,對個人首次購買90平方米及以下普通住房的,契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到1%;對個人銷售或購買住房暫免征收印花稅;對個人銷售住房暫免征收土地增值稅。另外,房貸首付比例下調(diào)至20%,且利率下調(diào)到基準利率的70%。再加上成都市政府出臺的購房退個稅政策。諸多利好使購房顯得相對輕松。中國銀行成都市某支行的一位工作人員告訴記者,據(jù)他了解,該支行今年以來的房貸發(fā)放以每月10%的速度增長。另一方面,央行逾4萬億的貸款以及一些專家關(guān)于通脹即將到來的言論也加速了購房者的抉擇過程。

  3、樓市回暖有無變數(shù)?

  那么,在諸多因素共同作用下一路回暖的樓市還會繼續(xù)走好嗎?未來究竟會怎樣?

  調(diào)控政策仍存變數(shù)

  基于樓市一方面旺銷,另一方面開工量不足的情況,國務(wù)院在其5月27日下發(fā)的《關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項目資本金比例的通知》中將保障性住房和普通商品住房項目的最低資本金比例下調(diào)為20%。希望能促進房地產(chǎn)項目投資,保證房產(chǎn)項目開工量,以緩解房價上漲壓力。09年3月,成都市房地產(chǎn)開發(fā)投資158.28 億元,同比下降4.7%。據(jù)世家地產(chǎn)介紹,按當前銷售情況,成都現(xiàn)有商品房存量僅夠維持八個月時間。"這一政策有一個很大的好處,那就是增加住宅供應(yīng)。"上海房地產(chǎn)研究院經(jīng)理楊紅旭表示。但新的資本進入地產(chǎn)行業(yè)仍需要一定的時間。"政府欲達降房價之功,或?qū)⒃谙掳肽瓿鲂抡咂揭址績r。"有行業(yè)專家這樣推測。

  經(jīng)濟形勢影響依然難料

  據(jù)了解,中國1-5月人民幣各項貸款增加5.84萬億元人民幣,已超過政府全年5萬億元的最低目標。有媒體報道,中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會主席劉明康稱,中國信貸在保證質(zhì)量前提下的快速增長不會帶來問題。他同時表示,中國經(jīng)濟目前所見到的樂觀跡象能否持續(xù),仍需觀察。另一方面,國家統(tǒng)計局最近公布的數(shù)據(jù)顯示:5月CPI與PPI的跌幅均超過預期,CPI從4月的年同比下降1.5%放緩至1.4%,PPI從4月同比下跌6.6%進一步擴大到7.2%,從這一數(shù)據(jù)可以明顯看出,我國經(jīng)濟仍然處在收縮狀態(tài)。

  人民銀行12日公布了第二季度全國城鎮(zhèn)儲戶問卷調(diào)查結(jié)果。伴隨著居民收入減少和對未來收入的不確定性感受,城鎮(zhèn)居民消費更加謹慎,但儲蓄和投資意愿增強。超過六成居民認為當前房價"高,難以接受",購房意愿仍處于較低位置。

  個體分化或難避免

  縱然前5月成都樓市總體回暖已成定局,但并非所有樓盤都同樣旺銷。世家機構(gòu)市場研究部總監(jiān)樊邦勇告訴記者,當下購房者最看重的是地段、總價、戶型以及品牌四方面因素。由于需求旺盛,一個樓盤要在其中某一方面占有優(yōu)勢即可躋身旺銷行列。但并非所有項目都能具備上述優(yōu)勢。一些在各方面均不占優(yōu)勢的項目在此輪熱銷中表現(xiàn)不佳,與其項目定位不當和營銷策略失誤有很大關(guān)系。畢竟,單憑噱頭是征服不了購房者的。(作者 羅響 侍玉寶)

【編輯:傅麗
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直隸巴人的原貼:
我國實施高溫補貼政策已有年頭了,但是多地標準已數(shù)年未漲,高溫津貼落實遭遇尷尬。
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