2009年以來，房地產(chǎn)行業(yè)銷售持續(xù)回暖，量價齊升；A股申萬房地產(chǎn)指數(shù)累計上漲149.14%，雄踞申萬一級行業(yè)指數(shù)漲幅榜榜首。對于下半年的行業(yè)走勢，業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，通脹預(yù)期將使房地產(chǎn)需求維持高位，主要城市供給緊張的格局短期難以化解，房價受此推動將繼續(xù)上漲，地產(chǎn)公司盈利將大幅提升。建議配置行業(yè)龍頭，以及有資產(chǎn)重組和資產(chǎn)注入題材的公司。

　　下半年房價易漲難跌

　　分析人士指出，需求大幅釋放與供給不足之間的矛盾，是房地產(chǎn)行業(yè)回暖、銷售超預(yù)期的原因，也將繼續(xù)推高下半年房價。

　　城市化、工業(yè)化、結(jié)婚潮、育嬰潮等因素令我國房地產(chǎn)需求相對剛性，加上2008年累積需求的釋放，導(dǎo)致2009年房地產(chǎn)需求量大幅超越市場預(yù)期。申銀萬國分析師江征雁指出，2008年悲觀的經(jīng)濟(jì)和收入預(yù)期，以及購買力被過度透支等多種因素導(dǎo)致成交量出現(xiàn)異常萎縮；當(dāng)所有的負(fù)面因素消除和淡化，疊加的消費(fèi)需求將使2009年的潛在需求異常大。

　　與此同時，居民整體儲蓄水平仍在上升，財富仍在增長，決定了居民的首付能力；利率下降使得居民購買力上升，降低了每月還貸額，抵消了收入下降的不利影響。通脹預(yù)期也導(dǎo)致居民消費(fèi)預(yù)期發(fā)生了變化，投資性需求大幅釋放。

　　供給方面，2008年開發(fā)商過度收縮開工以及2009年上半年相對謹(jǐn)慎的策略，將導(dǎo)致2009年下半年新增供給下滑。另外，隨著2008年四季度以來銷售逐步回暖，重點(diǎn)城市商品房庫存逐漸步入下行通道，可售量呈逐月減少態(tài)勢，庫存被迅速消化。

　　需求旺盛與供給不足之間的矛盾，無疑將繼續(xù)推升國內(nèi)房價。相比2007年，房地產(chǎn)今年的供需缺口更大，將導(dǎo)致下半年房價易漲難跌，在更高位上達(dá)到平衡。

　　房地產(chǎn)業(yè)投資前景看好

　　今年以來成交量的增長以及房價的超預(yù)期上升，無疑令房地產(chǎn)公司的業(yè)績改善；由于房價從2009年中期開始明顯上漲，因此2010年房地產(chǎn)行業(yè)的業(yè)績將大幅超預(yù)期，這給房地產(chǎn)板塊帶來較大的投資機(jī)會。

　　長江證券分析師蘇雪晶指出，如果從短期成交量和價格變化引申開去，通過土地、毛利率、行業(yè)整合等方面來觀察整個房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展?fàn)顟B(tài)，可以發(fā)現(xiàn)行業(yè)趨勢依然向上，值得投資。

　　土地始終是房地產(chǎn)周期波動中的重要組成部分。蘇雪晶認(rèn)為，本輪中國的房地產(chǎn)調(diào)整情況和1974年的日本非常接近，土地價格最低點(diǎn)已過，未來土地市場持續(xù)火爆是可以預(yù)期的大概率事件。鑒于地產(chǎn)公司現(xiàn)金流壓力緩解和通脹預(yù)期升溫，預(yù)計下半年全國土地市場都將開始活躍。

　　同時，房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性使其有望維系高利潤。蘇雪晶指出，首先，投資主動權(quán)在開發(fā)商手中，整體投資節(jié)奏往往隨利潤調(diào)整；其次，雖然目前土地開發(fā)流程和出讓越來越規(guī)范，但在一定時期開發(fā)商仍能保證對土地信息和開發(fā)節(jié)奏的把握；最后，運(yùn)營資金的高杠桿，特別是2009年以來銀行領(lǐng)域信貸、土地款緩交以及房屋預(yù)售制度，令地產(chǎn)企業(yè)資金運(yùn)營效率大大提高。

　　另外，在周期調(diào)整的底部階段，行業(yè)集中可能即將到來。下半年隨著金融工具不斷豐富，以及REITS、并購貸款等其他多種融資渠道增加，行業(yè)整合大潮必然到來，龍頭地產(chǎn)公司市場份額將得到提升。

　　配置龍頭 尋覓亮點(diǎn)

　　行業(yè)的中長期向上趨勢以及下半年房價的上漲預(yù)期，令房地產(chǎn)板塊的投資機(jī)會凸顯。區(qū)域方面，一線城市被業(yè)內(nèi)人士普遍看好；個股方面，建議配置行業(yè)龍頭，并關(guān)注有資產(chǎn)重組和資產(chǎn)注入題材的個股。

　　盡管總體來看下半年供給矛盾將推升房價，但中金公司認(rèn)為，由于潛在庫存較大，房價并不會出現(xiàn)普漲。下半年由于去庫存化的結(jié)束以及新增投資、土地進(jìn)入市場的滯后性，有效供給將呈區(qū)域性和結(jié)構(gòu)性短缺，房價將呈結(jié)構(gòu)性上漲態(tài)勢。土地供給相對有限的一線城市、城市中心及高檔商品房項(xiàng)目價格漲幅將明顯；供應(yīng)量較大的二三線城市、城市郊區(qū)房價漲幅有限。同樣，招商證券也看好北京、上海、廣州、深圳四大一線城市的房價，并更加看好一線城市的近郊。

　　個股方面，絕大部分分析師都建議投資者積極配置土地儲備多、治理結(jié)構(gòu)好的行業(yè)龍頭，如金地集團(tuán)、保利地產(chǎn)、萬科等。此外，具有資產(chǎn)注入和資產(chǎn)重組題材的個股也值得關(guān)注。招商證券分析師建議關(guān)注未來有明確大規(guī)模優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)項(xiàng)目注入、從而使規(guī)模和業(yè)績增速顯著提升的公司，能夠?yàn)橥顿Y者帶來較好的超額收益，如渝開發(fā)。國信證券分析師推薦大股東土地多、重組方實(shí)力強(qiáng)的資產(chǎn)重組類地產(chǎn)股，如廣宇發(fā)展、中航地產(chǎn)、ST萬杰、ST東源，以及預(yù)收款較多的華發(fā)股份、濱江集團(tuán)等。