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    擠泡沫還是繼續(xù)提振 房產(chǎn)政策需要智慧
2009年07月13日 07:06 來源:中青在線-中國青年報 發(fā)表評論  【字體:↑大 ↓小

  近期,房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了一系列顯著變化,從量價齊跌到量價回升,從土地流拍到“地王”頻出,回暖的跡象似乎在房地產(chǎn)界有了明顯的痕跡。根據(jù)7月10日國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù),6月份房價同比首次止跌回升,70個大中城市房屋銷售價格同比上漲0.2%。這是從今年1月份以來房價第一次實現(xiàn)同比的正增長。

  房價同比出現(xiàn)上漲,環(huán)比呈上漲態(tài)勢的城市數(shù)量也在增多。1月份僅有10個城市房價環(huán)比上漲,而在6月份,已經(jīng)有63個城市房價實現(xiàn)環(huán)比上漲。

  “房價在今年二季度出現(xiàn)明顯變化,北京二季度二手房價格就比一季度上漲15%,全國幾乎各大城市的一手房、二手房價格都在上漲,有些甚至已經(jīng)達到了2007年的房價最高點!蔽覑畚壹曳康禺a(chǎn)經(jīng)紀公司控股公司副總胡景暉說。

  與國內(nèi)其他行業(yè)相比,房地產(chǎn)行業(yè)似乎已經(jīng)輕松地擺脫了金融危機的影響,迅速地從半年前的哭窮進入到資金充裕的階段。究竟是什么因素導(dǎo)致了房地產(chǎn)行業(yè)的變化?目前的變現(xiàn)究竟是房地產(chǎn)行業(yè)的復(fù)蘇,還是泡沫重現(xiàn)?

  開發(fā)商突然變得闊綽

  在胡景暉看來,這樣迅速的價格回漲并不合乎常理,從2007年底國家收緊信貸閘門后,幾乎所有開發(fā)商的資金鏈都受到了巨大影響,整個2008年的房地產(chǎn)市場都是在冷清、緊張的氣氛中度過。在國家整體經(jīng)濟形勢還沒有明顯改觀的前提下,房價的突然回漲難以理解。

  房價不僅出現(xiàn)回漲,回漲幅度也高得驚人。

  根據(jù)焦點房地產(chǎn)網(wǎng)數(shù)字地產(chǎn)頻道的統(tǒng)計數(shù)據(jù),在北京市場,今年上半年漲幅排名前20的樓盤,其漲幅都超過了100%,其中,漲幅排名首位的西釣魚臺嘉園,價格從1月份均價每平方米15297元漲到現(xiàn)在的26213元,半年價格漲幅達到171%。

  “今年上半年房價的上漲有需求釋放的原因,也有很多人為的原因!焙皶熣f。

  由于今年年初房價普遍打折以及首次貸款利率7折等國家鼓勵購房政策的出臺,刺激了一些觀望者出手購房,釋放了一部分購房需求。

  “在這些購房需求中,有相當一部分是屬于被迫性消費!焙皶熣f,在北京,今年一些老城區(qū)開始大規(guī)模拆遷,因為拆遷而加入購房大軍的就占到了購房者的30%以上,此外還有因子女上學(xué)、大型企業(yè)遷址等原因被迫購房的消費者,這部分人群對價格敏感度不高,屬于即使價格高也不得不買的情況。

  但在胡景暉看來,這種被迫性購房并不是推高房價的最主要原因,開發(fā)商和小業(yè)主“唱戲”才是房價推高的直接原因,F(xiàn)在一手房開盤都會參照周邊二手房的價格,而二手房的業(yè)主也非常關(guān)注房地產(chǎn)市場政策變動、所在區(qū)域環(huán)境變化以及周邊新增樓盤情況,根據(jù)這些信息對自己的房子進行估值,盡管開發(fā)商和小業(yè)主并沒有形成聯(lián)盟,但二者卻在價格問題上互相影響,甚至已經(jīng)很默契。

  “從資金來源上看,今年一季度的商品房交易放量讓開發(fā)商資金回籠很快!焙皶熣f。

  從我愛我家最近的業(yè)務(wù)情況來看,已經(jīng)發(fā)現(xiàn)消費者出現(xiàn)了意見分歧。

  有一部分消費者屬于追漲殺跌的群體,看到房價上漲就選擇加入購房隊伍,以免越往后價格越高,但也有一些消費者認為,既然2008年房價能夠下跌,今后一兩年房價也一定能夠出現(xiàn)下跌的局面。

  與2008年頻繁流拍的土地市場相比,今年2季度也出現(xiàn)變化。

  統(tǒng)計顯示,今年4月份,全國土地市場住宅用地成交量首超去年同期水平,近1/3住宅用地溢價成交。到了5月份,全國60個重點城市共成交土地553宗,同比增加73%。廣州、北京、上海、重慶、深圳等大城市不斷出現(xiàn)新的地王。

  在北京,一季度還哭窮的開發(fā)商突然之間就變的出手闊綽,一周之內(nèi)連續(xù)誕生了兩個地王。

  經(jīng)歷了廣渠路地王誕生過程的潘石屹對地價的上漲并沒有樂觀的態(tài)度。用他的話講,北京土地市場的泡沫已經(jīng)出現(xiàn)。

  “現(xiàn)在,市場上的確錢很多,很難流入到實體經(jīng)濟中去,就都集中在土地和股票市場上來了!迸耸僬f。

  從廣渠路15號地的拍賣過程看,參與的11家公司都是中國公司,沒有一家境外公司參加。潘石屹認為,這個現(xiàn)象多少均折射出全球資金對中國、對北京房地產(chǎn)市場的一些看法,說明他們對這種拿地的舉動并不看好。

  誰是房價上漲背后的推手

  “今年上半年的房價回漲是非理性的,可能會導(dǎo)致今后兩年樓市出現(xiàn)暴漲的風險。”北京聯(lián)達四方房地產(chǎn)經(jīng)紀公司總經(jīng)理楊少鋒在接受中國青年報記者采訪時說。

  在楊少鋒看來,今年上半年之所以會出現(xiàn)房價上漲的局面,最根本的原因還在于信貸資金的流向。

  楊少鋒提供的數(shù)據(jù)顯示,僅今年一季度人民幣信貸資金新增4.6萬億,而2008年全年才4.9萬億,這么大的信貸資金增長有可能流向房地產(chǎn)行業(yè)。

  楊少鋒說,這就直接導(dǎo)致原本缺錢的開發(fā)商很快就不再有資金壓力,而沒有了資金壓力的開發(fā)商自然沒有降價銷售的動力,F(xiàn)在很多樓盤已經(jīng)開始捂盤惜售。

  與此同時,上市的開發(fā)商也在從股市上加速融資,根據(jù)統(tǒng)計,目前10余家上市房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)從股市融資超過300億元。

  那么,為什么這些原本不應(yīng)該進入房地產(chǎn)的信貸資金都流入了這個行業(yè)?

  楊少鋒說,這些新增信貸資金并非直接進入房地產(chǎn)行業(yè),而是通過數(shù)個環(huán)節(jié)轉(zhuǎn)進了這個行業(yè)。盡管銀行對信貸資金流向都有一定的監(jiān)控,但實際上并不能完全跟蹤到流向。

  除了資金流向,國家政策似乎也在幫著開發(fā)商緩解資金壓力。

  今年5月27日,國務(wù)院宣布調(diào)低固定資產(chǎn)投資項目資本金比例,普通商品住房項目投資的最低資本金比例從35%調(diào)低至20%。這是開發(fā)商自由資金比例13年來的首次下調(diào)。

  此外,地方政府明里暗里的“幫扶”開發(fā)商的政策措施頻繁出臺,客觀上都在緩解著開發(fā)商的資金壓力。

  “為什么在房價依然高位的時候會降低開發(fā)商自由資金比例?”楊少鋒說,這說明政府目前最大的壓力在于就業(yè)壓力,而不是百姓購房壓力。

  開發(fā)商有了資金支持,就可以放手去買地、建房,一旦一個樓盤開始建造運轉(zhuǎn),水泥、鋼筋、裝修等房地產(chǎn)上下游行業(yè)就能夠被帶動,大量的就業(yè)機會也就被創(chuàng)造出來。房地產(chǎn)行業(yè)的這種聯(lián)動效應(yīng)正是緩解當前就業(yè)壓力的好方式。

  但是,以這種方式推動房地產(chǎn)市場一枝獨秀也是眾多業(yè)內(nèi)人士的擔心之處。有業(yè)內(nèi)人士表示,如果任由房價這樣上漲,很快房地產(chǎn)市場的真實需求就會被擠出,投機需求將占據(jù)房地產(chǎn)市場。

  “今年二季度房地產(chǎn)市場的上漲需要引起各方面關(guān)注,但還不能說目前整個市場就出現(xiàn)了泡沫。”北京大學(xué)房地產(chǎn)市場研究所所長陳國強說。

  陳國強告訴記者,今年上半年房地產(chǎn)市場的主要特點是交易量的恢復(fù),有些城市上半年的交易量相當于2008年全年。消費者的信心在增強,房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)投資也在增長,但整體投資水平依然偏低,差不多是近10年的最低的水平,說明多數(shù)開發(fā)商對市場依然比較審慎。

  在陳國強看來,今年一季度是剛性需求在支撐市場,二季度則是改善性需求、投資性需求進場,帶動了價格的上漲。住宅市場回暖比較明顯,但商業(yè)地產(chǎn)依然低迷。

  “政府也在關(guān)注房地產(chǎn)市場的變化,相關(guān)政策也會根據(jù)實際情況進行調(diào)整!标悋鴱娬f,目前看來,個別城市、少數(shù)樓盤可能有出現(xiàn)泡沫的跡象,但大多數(shù)城市還沒有這樣的問題,需要各方面繼續(xù)關(guān)注整體市場情況。也有不少專家認為,面對樓市出現(xiàn)的若干變化,需要政府掌握平衡,未來相關(guān)政策既要能激發(fā)市場活力,又要防止出現(xiàn)泡沫。

  本報北京7月12日電

【編輯:盧巖
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直隸巴人的原貼:
我國實施高溫補貼政策已有年頭了,但是多地標準已數(shù)年未漲,高溫津貼落實遭遇尷尬。
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