在剛剛過(guò)去的6月，北京房地產(chǎn)市場(chǎng)成交越發(fā)火爆，無(wú)論是新房、二手房還是土地市場(chǎng)都“量?jī)r(jià)齊升”，呈現(xiàn)出一派“繁榮”景象，這是否意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)復(fù)蘇，這種“繁榮”能持續(xù)多久？

　　業(yè)內(nèi)專(zhuān)家認(rèn)為，此輪房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖的基礎(chǔ)不牢，應(yīng)警惕可能存在的風(fēng)險(xiǎn)，雖然短期內(nèi)房?jī)r(jià)可能繼續(xù)上漲，但未來(lái)仍有調(diào)整的可能，建議政府加大土地供應(yīng)，同時(shí)完善土地招拍掛制度。

　　上半年“量?jī)r(jià)齊升”　樓市似乎回暖

　　今年上半年，全國(guó)主要城市住宅市場(chǎng)強(qiáng)勁反彈，需求表現(xiàn)旺盛，市場(chǎng)成交量基本恢復(fù)到2007年上半年水平。其中，北京上半年可售面積連續(xù)下滑，累積成交面積同比增長(zhǎng)近一倍。

　　中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，截至6月末，北京市商品住宅可售面積為1471.59萬(wàn)平方米，環(huán)比上月下降7.11%，可售面積連續(xù)7個(gè)月下滑，同比2008年6月下跌比例超過(guò)5%，可見(jiàn)北京市商品住宅庫(kù)存壓力已經(jīng)得到有效緩解。上半年，商品住宅總成交面積達(dá)到943萬(wàn)平米，同比增長(zhǎng)92.75%。其中，6月成交面積更是超過(guò)2006年、2007年、2008年這三年的月均成交水平，且與往年同期水平相比，僅低于2006年6月的同期成交面積水平。與此同時(shí)，成交價(jià)格自今年1月以來(lái)也連續(xù)6個(gè)月上漲，皆已超過(guò)往年同期的價(jià)格水平。

　　在住宅銷(xiāo)售火爆的帶動(dòng)下，房地產(chǎn)企業(yè)也對(duì)北京未來(lái)2-3年的市場(chǎng)行情看漲，紛紛加強(qiáng)土地儲(chǔ)備，導(dǎo)致“奪地大戰(zhàn)”頻發(fā)，北京更是一周誕生三個(gè)“地王”。

　　中國(guó)指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)顯示，6月北京住宅用地交易放量，共推出149萬(wàn)平方米住宅用地，推出量創(chuàng)下2008年1月以來(lái)的最高峰；共成交107萬(wàn)平方米住宅用地，成交量創(chuàng)下自2008年3月以來(lái)的最高峰。與此同時(shí)，上半年北京住宅用地推出成交價(jià)格逐漸走高，平均溢價(jià)水平為60%，高于去年同期的55%。其中，6月住宅用地成交地塊平均溢價(jià)水平為78%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于5月的29%，該溢價(jià)水平創(chuàng)下2008年6月以來(lái)的最高峰。

　　在新建住宅交易價(jià)格和交易量快速上漲的帶動(dòng)下，6月北京二手房成交量大幅提高，與此同時(shí)，受近期新拍賣(mài)土地成交價(jià)格不斷上漲及新開(kāi)盤(pán)住宅均價(jià)不斷提高的影響，6月份二手住宅交易價(jià)格也大幅上漲。

　　根據(jù)北京市統(tǒng)計(jì)局、國(guó)家統(tǒng)計(jì)局北京調(diào)查總隊(duì)對(duì)我愛(ài)我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司、鏈家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司、中原房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司等10家重點(diǎn)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司調(diào)查顯示，1-6月，10家被調(diào)查單位二手住宅共成交42589套、371.3萬(wàn)平方米。其中，6月，交易量達(dá)到今年以來(lái)的最高值，比5月增長(zhǎng)23.3%。而6月下旬，二手住宅成交均價(jià)達(dá)到今年以來(lái)的最高點(diǎn)，比3月中旬的最低點(diǎn)(8923元/平方米)提高了1266元/平方米。

　　回暖基礎(chǔ)不牢　風(fēng)險(xiǎn)不能忽視

　　就在3月份業(yè)內(nèi)還在討論消化庫(kù)存的問(wèn)題，但現(xiàn)在業(yè)內(nèi)專(zhuān)家已經(jīng)開(kāi)始擔(dān)心繁榮背后的風(fēng)險(xiǎn)了，因?yàn)椋�這種“回暖”的速度大大超出了大家的預(yù)期，而且在快速回暖的背后有通脹預(yù)期和投資性需求成分在其中，他們認(rèn)為，這種回暖的基礎(chǔ)不牢，只有自主性和改善性需求這類(lèi)有效需求逐步釋放并穩(wěn)步增加時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)才能真正健康發(fā)展。因此，現(xiàn)在應(yīng)吸取2007年的教訓(xùn)，警惕可能存在的風(fēng)險(xiǎn)。

　　對(duì)于房?jī)r(jià)的持續(xù)高漲，克而瑞(中國(guó))研究中心總經(jīng)理陳嘯天認(rèn)為，在經(jīng)濟(jì)形勢(shì)未明確好轉(zhuǎn)的情況下，由于供求關(guān)系反差較大，房?jī)r(jià)已經(jīng)高于2007年的水平，可以說(shuō)現(xiàn)在的房?jī)r(jià)相對(duì)偏高。但是，現(xiàn)在的高房?jī)r(jià)是通脹預(yù)期和過(guò)寬的信貸來(lái)支撐的，因此不會(huì)持續(xù)，未來(lái)如果經(jīng)濟(jì)基本面明確好轉(zhuǎn)，政府可能會(huì)采取一些措施抑制投資性需求，那時(shí)房?jī)r(jià)可能會(huì)調(diào)整。

　　易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭更認(rèn)為，從房?jī)r(jià)收入比和租金回報(bào)率這兩個(gè)指標(biāo)判斷，目前，北京、上海、深圳、廣州這四個(gè)一線城市和東部部分二線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)存在泡沫。雖然未來(lái)3個(gè)月房?jī)r(jià)還會(huì)繼續(xù)上漲，但是未來(lái)6-9個(gè)月，房?jī)r(jià)有可能會(huì)下調(diào)。

　　同時(shí)，業(yè)內(nèi)人士指出，房地產(chǎn)市場(chǎng)區(qū)域性很強(qiáng)，全國(guó)性差異較大，不能因個(gè)別城市的情況一概而論。而且說(shuō)房?jī)r(jià)高也是局部性的，在上海、杭州等城市有供不應(yīng)求的現(xiàn)象，而有潛在的供不應(yīng)求的城市，也存在房?jī)r(jià)上漲的壓力，但是有些城市的存量房壓力仍然很大。

　　另外，就全國(guó)的土地市場(chǎng)而言，陳嘯天說(shuō)，90%的開(kāi)發(fā)商拿的地都是底價(jià)成交或低溢價(jià)成交，可以說(shuō)土地市場(chǎng)還比較平穩(wěn)。中國(guó)指數(shù)研究院的分析人士也指出，土地大戰(zhàn)一般只發(fā)生在熱點(diǎn)城市地段較好的地塊中，條件一般的地塊交易相對(duì)平淡。以北京為例，北京6月下旬成交地塊都是區(qū)位環(huán)境較好的黃金地塊，而今年5月15日，保利以3.8億元的底價(jià)拿下密云17.8萬(wàn)平方米住宅地塊，折合樓面地價(jià)為1220元/平方米�？梢�(jiàn)，土地市場(chǎng)并沒(méi)有完全復(fù)蘇。

　　面對(duì)目前的市場(chǎng)情況，業(yè)內(nèi)專(zhuān)家指出，穩(wěn)定房?jī)r(jià)，首先要穩(wěn)定地價(jià)，建議政府加大土地供應(yīng)，同時(shí)完善土地招牌掛制度。