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    金巖石:豪宅價格由貨幣和股市決定
2009年08月17日 09:13 來源:上海證券報 發(fā)表評論  【字體:↑大 ↓小

  我在“星河灣”的演講引發(fā)爭議,爭議之一是豪宅價格由股市決定,爭議之二是富人社區(qū)教育富人。第二個問題無需討論,還是用“孟母三遷”的故事作為案例,孟母不計成本“擇鄰處”,結(jié)果就教出了優(yōu)秀的孟子。這段故事被寫進《三字經(jīng)》,說明這也是被中國儒家文化所認(rèn)可的選擇。

  再談股市與房價的關(guān)系,F(xiàn)代市場經(jīng)濟存在著兩個“螺旋”:工資/物價螺旋和房價/股價螺旋。前者生產(chǎn)著貧困,后者生產(chǎn)著財富,兩個“螺旋”并不直接發(fā)生關(guān)聯(lián),因此難以證明是后者剝削了前者。房價/股價螺旋來自于二者共同具有的投資品屬性,雖然房產(chǎn)天然不是投資品,但是在城市化的進程中,城市化的土地和房產(chǎn)由于相對和絕對的稀缺性而成為商品,所以被投資人所青睞。作為投資品,房地產(chǎn)和股票只有流動性速率的差異,因為房地產(chǎn)具有投資/消費的二重性,而股票則是純粹的投資品。在中國,由于股市還沒有開放融資融券業(yè)務(wù),普通投資人不能夠借錢投資,于是房地產(chǎn)的融資功能就補充了中國股市的這個缺陷,從而進一步強化了房價/股價螺旋,使二者之間產(chǎn)生了互補性替代。

  易居中國旗下的克爾瑞研究院很有效率,迅速給出了浦東星河灣客戶的分析報告。研究表明:年齡在36-45的客戶占56%;浙江,上海和外籍人士分別占24%,23%和14%;認(rèn)購比例最高的是總價在1001-1200萬的245平米戶型;客戶幾乎全部選擇貸款購房,此前都有三次以上的貸款記錄;客戶資產(chǎn)在7000萬到一個億左右,多數(shù)客戶的購房用途是自住和保值。

  這項研究的結(jié)果說明什么呢?顯然,外地和外籍俗稱“兩外”人口的購房動機與本地平均收入水平毫無關(guān)聯(lián)。在中國的現(xiàn)階段,年齡在36-45的群體現(xiàn)在能有身價7000萬到1億的幾乎都和股市有關(guān),或者是投資致富,或者是創(chuàng)業(yè)致富,前者多于后者,而且在創(chuàng)業(yè)致富者中間,多數(shù)也是通過上市套現(xiàn)后才有購房置業(yè)的經(jīng)濟能力和投資意愿。所以在我看來,這個報告直接驗證了股市和樓市之間的互補性,也證明了我的另一個說法:不投資,步行;投資,開車;舉債投資,坐飛機。投資就是主動經(jīng)營風(fēng)險,這是現(xiàn)代人的生活方式,所以我們說,富貴險中求。在走路,開車和坐飛機的選擇中,人們的第一反應(yīng)是坐飛機比走路有更高的風(fēng)險。這種本能的反應(yīng)看似有理,其實不然。試想一想,每年在路上被撞死的人多還是死于空難的人多能呢?所以說:房產(chǎn)的融資功能彌補了股市投資的制度性缺陷。

  儲蓄而不投資的風(fēng)險看似較小,其實也不然。因為貨幣從長期而言就是一堆廢紙,這是雷曼兄弟公司留下的著名遺言。中國人,特別是新中國這一代人,是在“儲蓄光榮”的理念下長大的。在經(jīng)濟學(xué)中,儲蓄偏好和投資偏好是彼此對立的行為模式,儲蓄光榮等于是說投資可恥。于是我們把投資和投機對立起來,而“投機”在許多人的解讀中被等同于“偷雞”。所以人們喜歡嘲笑投資賠錢的人說:偷雞讓雞啄了一口,活該!人們總是在嘲笑他人之余自我欣賞,于是把“儲蓄光榮”的理念奉為國粹,篤信天道酬勤,節(jié)儉持家。試想一想,36-45歲就有近億身家是由于勤勞節(jié)儉嗎?

  如果通貨膨脹率在10%而貸款利率為6%,舉債投資的靜態(tài)收益就是4%。以1千萬的房產(chǎn)投資再加上按揭舉債投資股市,600萬的投資追求20%的回報,1000萬的總收益就增加了12%;再加上房產(chǎn)本身的增值,以年平均10%計算,總收益就達到了26%。反對者會說:通貨膨脹不會有10%!(真的嗎?看看我的專欄文章吧!)股市投資也不會有20%!這就是生活方式的差異:如果你是因為股市有20%的回報才去投資,你就很難保證獲得20%以上的收益,因為你會因投資改變心態(tài),因風(fēng)險望而卻步;如果你把投資視為抵御通貨膨脹的有效工具,投資納就像穿衣吃飯一樣,這時你就會在休閑投資的心態(tài)中獲得滿意的投資回報。

  曾有人問過投資大師彼特·林奇一個問題:什么人適合投資股市?大師答曰:買了房子的人適合投資股市,因為房產(chǎn)在多數(shù)時間內(nèi)是抵御通貨膨脹的工具。我理解這個回答有兩個含義:首先,通貨膨脹是購置房產(chǎn)的原因之一,房價走勢與通貨膨脹之間有著天然的關(guān)聯(lián)性;其次,要用有產(chǎn)者的心態(tài)投資股市,房產(chǎn)和股市之間也有天然的關(guān)聯(lián)性。

  在房產(chǎn)主要還是投資品的發(fā)展階段,房產(chǎn)價格,特別是高檔住宅的價格,一定是由貨幣和股市決定的,而房產(chǎn)作為消費品的屬性會退居次要地位,此時租金回報率和家庭可支配收入并不決定房價。因為,投資人的消費思維,是用預(yù)期的投資回報來決定消費水平,用以往的投資收益來選擇生活方式,所以他們相信未來,舉債投資,在追求美好生活的預(yù)期中為社會分擔(dān)了風(fēng)險。作者:⊙金巖石

【編輯:位宇祥
 
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直隸巴人的原貼:
我國實施高溫補貼政策已有年頭了,但是多地標(biāo)準(zhǔn)已數(shù)年未漲,高溫津貼落實遭遇尷尬。
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