從“冰點(diǎn)”到“沸點(diǎn)”，從量?jī)r(jià)齊跌到排隊(duì)搶房，短短一年時(shí)間里，樓市的巨大變局讓市場(chǎng)也陷入困惑，中國(guó)的宏觀經(jīng)濟(jì)還沒(méi)有完全走出谷底，在后金融危機(jī)時(shí)代，房地產(chǎn)業(yè)將如何應(yīng)對(duì)？目前的火爆能持續(xù)多久？政府的調(diào)控又將劍指何方？百姓口袋里的錢(qián)是該捂著還是有需要就買(mǎi)？為了破解樓市的種種疑惑，本報(bào)昨日在北京創(chuàng)造性地邀請(qǐng)了十位頂尖經(jīng)濟(jì)學(xué)家，共同演繹頭腦風(fēng)暴，以撥開(kāi)樓市發(fā)展中的迷霧，共同探索前行之路。

　　上篇：樓市現(xiàn)狀

　　-一問(wèn)：當(dāng)前樓市溫度到底有多高？

　　去年下半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)還是一片蕭條，但冰冷僵局今年被迅速打破，房地產(chǎn)業(yè)似乎成為金融危機(jī)下最為生機(jī)勃勃的產(chǎn)業(yè)。假設(shè)現(xiàn)在有個(gè)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展?fàn)顩r的溫度計(jì)，那么專(zhuān)家眼中的當(dāng)前樓市溫度到底有多少？

　　七八十度的市場(chǎng)有些燙手

　　來(lái)自長(zhǎng)三角的兩位經(jīng)濟(jì)學(xué)家王洪衛(wèi)、高波分別做出了80度和70度的判斷，并舉例證明，“前兩天上海有家樓盤(pán)一天40億進(jìn)賬，這說(shuō)明現(xiàn)在溫度有點(diǎn)偏高了�！睂�(zhuān)家們認(rèn)為，這一輪房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整速度較快，從沸點(diǎn)到冰點(diǎn)再至沸點(diǎn)的周期很短。高波說(shuō)，“像這次的調(diào)整，一般需要三年左右的時(shí)間，而這次嚴(yán)格地說(shuō)只花了一年半時(shí)間，很快就進(jìn)入到了房?jī)r(jià)、投資上升較快的水平。今年一季度房?jī)r(jià)止跌企穩(wěn)，二季度就出現(xiàn)上漲�！�

　　五大因素促成樓市復(fù)蘇

　　在金融危機(jī)還在不斷深化，宏觀經(jīng)濟(jì)尚未完全走出谷底之時(shí)，房地產(chǎn)業(yè)為何能迅速?gòu)?fù)蘇？高波認(rèn)為，主要有五種因素。首先政府新增4萬(wàn)億元投資計(jì)劃逐步實(shí)施，是房地產(chǎn)新一輪上升的火種。而政府的各項(xiàng)補(bǔ)貼和利率、稅收政策的調(diào)整，讓購(gòu)房成本大幅度下降，大大刺激了住房消費(fèi)需求。第三，適度寬松的貨幣政策為資產(chǎn)市場(chǎng)注入了充足的流動(dòng)性，擴(kuò)大了房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資需求。第四，房地產(chǎn)市場(chǎng)供給緩慢，供求關(guān)系的短期失衡，加劇了購(gòu)房者的恐慌心理。此外，股市由熊轉(zhuǎn)牛也刺激了樓市的活躍。

　　-二問(wèn)：排隊(duì)購(gòu)房再現(xiàn)，市民真的“不差錢(qián)”？

　　近期全國(guó)各地排隊(duì)搶房的現(xiàn)象頻頻出現(xiàn)，深夜開(kāi)盤(pán)此起彼伏，南京仁恒江灣城等樓盤(pán)也一開(kāi)盤(pán)即宣告售罄。近期房子為何賣(mài)得特別快，難道中國(guó)人真的“不差錢(qián)”？

　　戀土情結(jié)，房子成“收藏品”

　　從需求上，王洪衛(wèi)指出，“如果光從居住的功能來(lái)看，我覺(jué)得北京、上海等幾個(gè)大城市差不多已經(jīng)供需平衡了，上海已經(jīng)有700多萬(wàn)套房子，三個(gè)人居住一套，2千多萬(wàn)人口足夠居住得下，但是為什么還要排隊(duì)呢，就是投資，我們投資渠道不夠多。老百姓的錢(qián)用不出去，肯定要回到這個(gè)市場(chǎng)上�！�

　　李稻葵更是創(chuàng)新地提出了房地產(chǎn)“收藏品”的屬性，并形象地說(shuō)，這是中國(guó)人“戀土情結(jié)”的反映。“中國(guó)老百姓骨子里都有一種戀土情結(jié)，沒(méi)有對(duì)土地、房子的所有權(quán)，心里就不踏實(shí)，所以一定要有自己的房子。我在香港講學(xué)時(shí)，單位給我們提供了很好的房子，但是有一個(gè)同事還是說(shuō)，我可憐啊，我沒(méi)有房子。所以中國(guó)的房子不僅是消費(fèi)品，還是投資品，甚至是一種收藏品，老百姓買(mǎi)了房子就高興，并且會(huì)一買(mǎi)再買(mǎi)�！闭�因?yàn)橥顿Y、收藏的目的，市場(chǎng)的需求也被放大。

　　信息不透明產(chǎn)生恐漲性購(gòu)房

　　王訶認(rèn)為，貸款成本較低和市場(chǎng)信息的不透明導(dǎo)致買(mǎi)房人增多�！爱�(dāng)利率很低時(shí)，當(dāng)首付款很小的時(shí)候，我也會(huì)去買(mǎi)，因?yàn)閷��?lái)房?jī)r(jià)上漲的時(shí)候賺的錢(qián)是我的；如果房?jī)r(jià)下跌，我就不要了，損失的資金也有限。”此外，當(dāng)市場(chǎng)資料不確定時(shí)，保守的人會(huì)進(jìn)入市場(chǎng)，怕以后買(mǎi)不起房子，價(jià)格波動(dòng)越大，保守的人越多，也就會(huì)有越多的人入市購(gòu)房。

　　供應(yīng)不足市場(chǎng)有缺口

　　在需求放量的同時(shí)，供應(yīng)卻不見(jiàn)增加。高波表示，去年下半年由于市場(chǎng)不景氣，相當(dāng)一部分開(kāi)發(fā)商沒(méi)有新開(kāi)工項(xiàng)目，今年初有預(yù)測(cè)，存量房源消化周期需要兩三年，但實(shí)際上兩三個(gè)月就賣(mài)完了，在一定程度上造成了房荒，供求出現(xiàn)失衡。

　　-三問(wèn)：地王重出江湖沖擊有多大?

　　隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的進(jìn)一步升溫，土地拍賣(mài)會(huì)也變得越來(lái)越熱鬧起來(lái)，一度銷(xiāo)聲匿跡的地王現(xiàn)象重出江湖，而地王又將給房地產(chǎn)業(yè)造成什么樣的沖擊？

　　拍地王是為抬高當(dāng)前房?jī)r(jià)

　　地王有時(shí)并不是開(kāi)發(fā)商基于市場(chǎng)向好的發(fā)展趨勢(shì)去搶拍土地?fù)屨假Y源，也可能是開(kāi)發(fā)商為了抬高當(dāng)前房?jī)r(jià)而采取的伎倆。王訶舉例說(shuō)，“我在香港待了六年，也關(guān)注過(guò)不少土地拍賣(mài)，有時(shí)候企業(yè)拍的價(jià)格很高，怎么看都不合理，我就把公司資料全部調(diào)出來(lái)看，結(jié)果發(fā)現(xiàn)一些拍地價(jià)格很離譜的企業(yè)，最近都有新項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，他是想借機(jī)把房?jī)r(jià)炒高。所以我們也可以看看當(dāng)前拍了地王的企業(yè)，是不是這些公司本身在附近就有很多土地，或者是有新項(xiàng)目即將銷(xiāo)售�！�

　　地王兩種結(jié)果都令人擔(dān)心

　　“所謂地王無(wú)非兩種結(jié)果，我都很擔(dān)憂，”李稻葵直言，一種結(jié)果是經(jīng)過(guò)一年多的開(kāi)發(fā)，房子賣(mài)出去了，開(kāi)發(fā)商賺錢(qián)了，那么房?jī)r(jià)肯定也會(huì)抬高，又引起新一輪價(jià)格上漲，引起一系列社會(huì)問(wèn)題。另一種結(jié)果，過(guò)了一兩年開(kāi)發(fā)出來(lái)，房子賣(mài)不出去，企業(yè)虧損了，最后還是由銀行承擔(dān)了。“我們看到現(xiàn)在拿地王的往往不是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)很豐富的企業(yè)，但他們獲得貸款比較方便。像潘石屹，每次土地拍賣(mài)會(huì)，舉牌子之前都要算半天，而旁邊一個(gè)可能想都不想就舉牌了，結(jié)果他們拿到了地王，能不令人擔(dān)心嗎？”

　　對(duì)地王要加強(qiáng)監(jiān)管

　　吳立范指出，企業(yè)高價(jià)拍地也應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)的風(fēng)險(xiǎn)，但現(xiàn)在政府往往在價(jià)格低落時(shí)，保護(hù)房地產(chǎn)商，暫緩執(zhí)行既定的政策，使中央的住房政策在執(zhí)行中打了折扣。最近有媒體曝光，廣州在2007年批出的二十七塊地王中，二十幅尚未動(dòng)工。即使動(dòng)工的地王，也是盡量拖延。這些未開(kāi)工的地王是因?yàn)楣�司的資金鏈緊張而無(wú)法開(kāi)工嗎？不是，實(shí)際上是開(kāi)發(fā)商認(rèn)為無(wú)利可圖而采取的拖延觀望手法。如果不加強(qiáng)監(jiān)管，拍地王風(fēng)險(xiǎn)不太大，新地王還是會(huì)不斷出現(xiàn)。