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    評(píng)論:打擊“囤地”切莫耍花拳繡腿
2009年08月26日 07:13 來源:中國證券報(bào) 發(fā)表評(píng)論  【字體:↑大 ↓小

  增加土地供應(yīng)有助緩解樓市供應(yīng)緊張局面,但如果不遏制“囤地”行為,仍無法保證樓市的有效供應(yīng)。近期國土資源部再次對(duì)嚴(yán)打“囤地”行為亮明態(tài)度,地方國土部門須真刀真槍地予以落實(shí),切莫像以前那樣只耍花拳繡腿

  面對(duì)樓市異乎尋常的復(fù)蘇、回暖,地產(chǎn)商喜出望外,消費(fèi)者愁眉苦臉,政府部門則喜憂參半——喜的是樓市成交活躍拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長,帶來財(cái)稅收入,沒辜負(fù)支柱產(chǎn)業(yè)的名頭;憂的是樓市泡沫再生,房價(jià)離百姓越來越遠(yuǎn)。

  政府的難處在于“投鼠忌器”。高房價(jià)不得民心,可是如果打壓樓市,又怕房地產(chǎn)市場重歸低迷,這與擴(kuò)大內(nèi)需的經(jīng)濟(jì)目標(biāo)相背離。于是,近期的主要應(yīng)對(duì)之策是,避開需求這一敏感環(huán)節(jié),轉(zhuǎn)而從增加供給上發(fā)力,一方面是按去年既定目標(biāo)推進(jìn)住房保障建設(shè),另一方面增加普通住宅用地供應(yīng)。

  比如,近期上海市長韓正表示,最近一段時(shí)間房價(jià)上漲趨勢明顯,我們將采取有力措施,保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定健康發(fā)展。加大保障性住房和中低價(jià)普通商品房的供應(yīng)力度;加大普通商品住宅用地的供應(yīng);加快新盤上市供應(yīng)節(jié)奏。

  上海的做法在地方政府中具有很強(qiáng)的代表性。從市場經(jīng)濟(jì)的基本規(guī)律分析,房價(jià)上漲的直接原因是供不應(yīng)求。1-7月,全國商品房銷售面積4.18億平方米,同比增長37.1%,而房屋竣工面積2.54億平方米,同比增長24.7%,銷竣比基本上創(chuàng)歷史最高紀(jì)錄,供不應(yīng)求的緊張程度超過樓市紅火的2007年。這種現(xiàn)象在一線城市尤其突出,比如上海去年的商品住宅供大于求,今年月月都是供不應(yīng)求。

  因此,增加供應(yīng)有助于緩解供應(yīng)緊張的局面。相比2003年~2005年減少土地供給、從而加劇市場失衡的做法,此舉方向正確、措施得當(dāng)。然而,光靠增加土地,并不能保證房子供應(yīng)充足。從土地出讓到房子上市,一般需要1-3年,如果是分期開發(fā)的大盤,則需多年。更為關(guān)鍵的是,開發(fā)商拿地后不按規(guī)定時(shí)間開發(fā)怎么辦?如果這一現(xiàn)象比較嚴(yán)重,則政府推出再多的地,也無法形成有效的房屋供應(yīng)。

  對(duì)于上述問題筆者絕非杞人憂天。近期,北京、廣州、上海、武漢等一二線城市曝出2007年的“地王”閑置現(xiàn)象。比如廣州,2007年拍賣了50塊住宅用地,樓面價(jià)高于當(dāng)年平均樓面價(jià)4620元/平方米的“地王”共有27塊,其中20塊至今沒有動(dòng)工,更甚者有5宗“地王”居然還在拖欠土地出讓金。

  近些年,清查閑置用地的文件三令五申,結(jié)果卻不盡如人意。土地閑置的原因有多種,包括動(dòng)拆遷難、用地規(guī)劃調(diào)整、企業(yè)出現(xiàn)危機(jī)、當(dāng)前房價(jià)水平無法支撐當(dāng)初的拿地價(jià)格、企業(yè)捂地待漲(少數(shù)為了炒地)等。也許有人會(huì)說:2008年全國樓市低迷,許多地產(chǎn)商為了保命而收縮經(jīng)營,因此緩工停建項(xiàng)目甚多,在這樣的情況下政府不應(yīng)逼其開工,而罰款或收回就更不人道了。那么,照這樣說,政策、法規(guī)的權(quán)威性,就該棄若敝屣嗎?

  再退一步,如果說2007年樓市的火暴與2008年的低迷皆屬異常,那么不妨放寬視野來看:1998年-2008年,全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積達(dá)31.3億平方米,而開發(fā)量僅為19.4億平方米,約12億平方米土地閑置。即使從2005年算起,也有5億多平方米存量土地尚未動(dòng)工。事實(shí)上,十幾年來,每年的土地開發(fā)量都少于購置量。年年如此,又何來2007年-2008年的例外之說?

  2004年之后,全國商品房竣工面積持續(xù)小于銷售面積,即使是在市場不景氣的2008年,全國商品房銷售面積6.2億平方米,同比下降19.7%,還是比房屋竣工面積5.9億平方米多出0.3億平方米。一方面閑置用地不斷累積,另一方面竣工面積持續(xù)少于成交面積,這是一個(gè)非常大的怪圈。

  這意味著,如果政府只是積極推地,而忽視了逼出存量用地,令其動(dòng)工,進(jìn)而轉(zhuǎn)變成可以出售的房屋,那么就根本無法改變?nèi)珖课莨┎粦?yīng)求的大勢。在此情況下,顯然難以抑制房價(jià)快速上漲。

  在此背景下,廣州國土部門嚴(yán)打閑置地王的態(tài)度值得稱道。近兩年,廣州已累計(jì)收回閑置土地近27平方公里,其中居住類閑置土地近11平方公里,成為全國處置閑置土地最嚴(yán)厲、收回閑置土地最多的城市之一。廣州市國土房管局稱,已回收27塊高價(jià)閑置地中的一塊,并處罰了開發(fā)商中萊投資有限公司,沒收了其競買保證金8000萬元,并被禁止繼續(xù)參與該地塊競拍;對(duì)5宗拖欠出讓金的“地王”將分類進(jìn)行處罰,計(jì)劃在9月份處理完畢。

  實(shí)際上,只要各地都能認(rèn)真落實(shí)中央清查閑置用地的政策,不用大量推出新的住宅用地,就能化解商品住宅供不應(yīng)求、價(jià)格飛漲的局面。

  在輿論和行業(yè)進(jìn)步的壓力下,政府在查處閑置用地方面,必然會(huì)“硬起來”。據(jù)報(bào)道,國土資源部已經(jīng)明確表示,下半年各地除堅(jiān)持更加嚴(yán)格的用地審批外,還要開展對(duì)已審批用地的核查、監(jiān)管行動(dòng),重點(diǎn)查看用地比率、是否存在囤而未建現(xiàn)象。不過,查處囤地之事還需地方國土部門真刀真槍地落實(shí),切莫像以前那樣只耍花拳繡腿。(楊紅旭 上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長)

【編輯:楊威
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直隸巴人的原貼:
我國實(shí)施高溫補(bǔ)貼政策已有年頭了,但是多地標(biāo)準(zhǔn)已數(shù)年未漲,高溫津貼落實(shí)遭遇尷尬。
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