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    開(kāi)發(fā)商只炒地皮不蓋房苦了買(mǎi)房人 凸顯管理缺位
2009年11月09日 08:01 來(lái)源:中華工商時(shí)報(bào) 發(fā)表評(píng)論  【字體:↑大 ↓小

  記者調(diào)查后發(fā)現(xiàn),有差不多1/3房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商都寧愿炒地,也不愿意動(dòng)一鍬土,大大加劇了土地市場(chǎng)的價(jià)格泡沫,而這些地價(jià)最后都會(huì)轉(zhuǎn)化到房?jī)r(jià)上,苦了買(mǎi)房的人。

  1/3的開(kāi)發(fā)商只炒地皮不蓋房,確實(shí)令人驚訝。究竟這個(gè)數(shù)據(jù)可信度有多大呢?看到電視畫(huà)面上地產(chǎn)大鱷潘石屹親口說(shuō):“中國(guó)有一批房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商公司是從來(lái)不蓋房子的,就是倒土地的!薄斑@樣的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商多嗎?”“1/3吧,能夠占1/3,他們不是蓋房子的。囤積土地倒賣(mài)土地。”那么,土地囤積倒賣(mài)情況到底有多嚴(yán)重呢?截止到今年三季度末,十大房地產(chǎn)企業(yè)的土地儲(chǔ)備規(guī)模超過(guò)3億平方米。其中,恒大地產(chǎn)以5100萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備量位居榜首,碧桂園和雅居樂(lè)分別以4360萬(wàn)平方米、2950萬(wàn)平方米分獲第二和第三位。“已經(jīng)在這些上市公司的手中,它們所拿到的這些地,可以夠他們開(kāi)發(fā),多的夠它們開(kāi)發(fā)幾十年,少的夠它們開(kāi)發(fā)五六年的時(shí)間,絕大多數(shù)是十多年時(shí)間。”資深地產(chǎn)評(píng)論人楊少鋒如是說(shuō)。

  大量囤積土地、竟然有1/3開(kāi)發(fā)商只炒地皮不蓋房,原因何在?筆者認(rèn)為,兩大原因。從開(kāi)發(fā)商自身來(lái)說(shuō),囤地比蓋房利益利潤(rùn)大得多,且沒(méi)有市場(chǎng)變化風(fēng)險(xiǎn)。買(mǎi)地時(shí)只付預(yù)付款,資金占用量不大;付足款項(xiàng)時(shí),拿來(lái)地皮作抵押到銀行貸款,然后,再用囤積的土地作為IPO時(shí)的凈資產(chǎn)顯示公司實(shí)力,融來(lái)大量資金;已經(jīng)上市的開(kāi)發(fā)商利用土地進(jìn)行增發(fā),謀取大量資金。不但大量囤地占?jí)翰涣肆鲃?dòng)性,而且還能融來(lái)更多流動(dòng)性。同時(shí),囤積土地幾年賺的利潤(rùn),不但足以支付銀行利息而且比蓋房利潤(rùn)還大。一舉兩得、一招雙贏,何樂(lè)而不為呢?開(kāi)發(fā)商巨大的利益驅(qū)使和融資方便是囤積土地炒地皮的原因之一。

  管理部門(mén)失責(zé),管理缺位是原因之二。1994年的《城市房地產(chǎn)管理法》和1999年的《閑置土地處置辦法》都明確規(guī)定:“對(duì)超過(guò)出讓合同約定動(dòng)工開(kāi)發(fā)日期滿1年而尚未開(kāi)發(fā)的,征收土地閑置費(fèi);滿兩年未動(dòng)工開(kāi)發(fā)的,將無(wú)償收回土地使用權(quán)!边@些法規(guī)白紙黑字地寫(xiě)在那兒,規(guī)定也是一次比一次嚴(yán),而為何開(kāi)發(fā)商竟然還敢囤地呢?“政府基本上每年都在說(shuō),現(xiàn)在政府這個(gè)政策有點(diǎn)兒像狼來(lái)了一樣,每年都喊狼來(lái)了,結(jié)果狼沒(méi)有來(lái),所以就是所有的人都說(shuō)這個(gè)政策是不會(huì)執(zhí)行的,就是閑置兩年土地也不會(huì)收回的,閑置一年的土地也不會(huì)收閑置費(fèi)的,所以這樣的話就是,讓大家的膽子更大了,就更大規(guī)模地圈地!迸耸僖徽Z(yǔ)中的。筆者不禁要問(wèn),開(kāi)發(fā)商囤地炒地皮至今處理過(guò)幾家?沒(méi)收過(guò)多少土地?征收了多少土地閑置款?囤地炒地皮的責(zé)任完全在管理部門(mén)對(duì)土地只放不管,管理缺位失責(zé)。2008年1月7日又下發(fā)《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》,再次重申土地閑置滿兩年、依法應(yīng)當(dāng)無(wú)償收回的,堅(jiān)決無(wú)償收回。土地閑置滿一年不滿兩年的,按出讓或劃撥土地價(jià)款的20%征收土地閑置費(fèi),閑置房地產(chǎn)用地要征繳增值地價(jià)。然而,這個(gè)通知并沒(méi)有嚇唬住開(kāi)發(fā)商的囤地炒地皮行為,因此社會(huì)仍然不抱希望。

  這使得筆者想起了證券分析創(chuàng)始人本杰明-格雷厄姆在《證券分析》一書(shū)中說(shuō):“所有成本都可以通過(guò)發(fā)行債券支付,開(kāi)發(fā)商可以一文錢(qián)不投而獲得整個(gè)資產(chǎn),在許多情況下還有大量現(xiàn)金進(jìn)賬。不難想象,整個(gè)房地產(chǎn)金融業(yè)可謂隱患重重,所有參與各方都缺乏原則、洞察力和起碼的常識(shí),以至于整個(gè)行業(yè)日益膨脹,并最終毀于一旦!

  前邊在囤地炒地皮,政府每年投放那么多土地,市場(chǎng)真實(shí)供應(yīng)量卻沒(méi)有增加,都被囤積了起來(lái);后邊囤房炒房子,市場(chǎng)建設(shè)那么多房子,卻仍然供應(yīng)緊張,建房不見(jiàn)房,都被囤房炒房了。炒地皮泛濫,炒房肆虐,房?jī)r(jià)怎能不貴,高房?jī)r(jià)如何能下來(lái)?住房泡沫將被越吹越大,金融風(fēng)險(xiǎn)將快速積累。最終非要?dú)Я酥袊?guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)不可,非要捅出一個(gè)金融風(fēng)險(xiǎn)的大婁子不可。

  開(kāi)發(fā)商趨利是企業(yè)本質(zhì)行為,按理說(shuō)無(wú)可厚非。

  而管理缺位、管理部門(mén)失責(zé)無(wú)論如何都難以說(shuō)得過(guò)去。這種土地和住房上存在的嚴(yán)重管理問(wèn)題再也不能繼續(xù)下去了。 (常亮)

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直隸巴人的原貼:
我國(guó)實(shí)施高溫補(bǔ)貼政策已有年頭了,但是多地標(biāo)準(zhǔn)已數(shù)年未漲,高溫津貼落實(shí)遭遇尷尬。
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