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    政府被綁在房地產(chǎn)上 破除土地財(cái)政改革迫在眉睫
2009年12月22日 09:46 來(lái)源:上海證券報(bào) 發(fā)表評(píng)論  【字體:↑大 ↓小

  繼調(diào)整營(yíng)業(yè)稅征收比例、出臺(tái)“國(guó)四條”、提高開(kāi)發(fā)商拿地門(mén)檻后,貨幣和金融監(jiān)管部門(mén)也開(kāi)始加入調(diào)整樓市陣營(yíng),他們的利器是收緊投機(jī)性房貸:“分期繳納全部土地出讓價(jià)款期限原則上不得超過(guò)一年”、“首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50%”。

  應(yīng)該肯定,這個(gè)政策出臺(tái),的確會(huì)如外界所看到的那樣對(duì)房地產(chǎn)漲勢(shì)有降溫作用,但從目前的整個(gè)財(cái)政體制而言,尤其是在政府和金融機(jī)構(gòu)都綁在房地產(chǎn)這條大船的時(shí)候,房地產(chǎn)的發(fā)展依然還會(huì)繼續(xù)扮演地方財(cái)政的紅人。

  有論者指出,此次財(cái)政部等五部委推出的土地出讓金繳納新規(guī)可能會(huì)帶來(lái)以下幾個(gè)變化:一是前期手頭囤地較多的開(kāi)發(fā)商,將會(huì)占有更多更大的便宜,比如那些具有壟斷優(yōu)勢(shì)的房地產(chǎn)企業(yè),他們擁有的土地實(shí)際上可以開(kāi)發(fā)十幾年甚至數(shù)十年;二是這會(huì)促進(jìn)地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)一步走向集中,提高了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的門(mén)檻,最后形成更強(qiáng)有力的壟斷市場(chǎng);三是這可能會(huì)促使未來(lái)房地產(chǎn)供應(yīng)進(jìn)一步減少,間接推高未來(lái)房?jī)r(jià)。

  雖然金融危機(jī)對(duì)整個(gè)經(jīng)濟(jì)帶來(lái)很大的沖擊,但是房地產(chǎn)市場(chǎng)的火爆卻給地方的財(cái)政帶來(lái)豐厚的收入。據(jù)統(tǒng)計(jì),截至11月23日,全國(guó)70個(gè)城市土地出讓金收入同比增加超過(guò)100%。排在前20名的城市土地出讓金總額高達(dá)6210億元,同比增加108%。上海和北京更是一舉創(chuàng)造800億元的歷史性紀(jì)錄。而從國(guó)土資源部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)看到,2007年全國(guó)土地出讓金總額達(dá)1.3萬(wàn)億元;2008年,全國(guó)土地出讓收入有所下降,但仍達(dá)到了9600億元。

  從這層意義上來(lái)說(shuō),如果僅是要打擊囤地,只要將原有的土地兩年不開(kāi)發(fā)即收回的政策稍加調(diào)整,嚴(yán)格執(zhí)行即可。如果要加大供應(yīng),只要把一塊土地連續(xù)開(kāi)發(fā)的時(shí)間設(shè)定好就可以了。比如開(kāi)發(fā)商購(gòu)入某塊土地后,嚴(yán)格執(zhí)行兩年不開(kāi)發(fā)收回政策,如果連續(xù)開(kāi)發(fā)四年或五年仍沒(méi)有開(kāi)發(fā)完畢,那些未開(kāi)發(fā)的土地仍將無(wú)償被收回再拍賣(mài)。然而,在各方利益的博弈下,這樣的政策要執(zhí)行起來(lái)非常困難。

  土地財(cái)政現(xiàn)在廣為詬病。然而從深層次分析,在GDP的政績(jī)觀指引下,地方政府也是不得已而為之。地方政府5年一個(gè)任期,誰(shuí)上任都想辦點(diǎn)實(shí)事,出點(diǎn)政績(jī),“為官一任,造福一方”,怎么辦?征到土地可以賣(mài)錢(qián),可以招商,還可以到銀行貸款,歸根結(jié)底是要占土地。所以土地問(wèn)題,不是單純的土地管理問(wèn)題,是一個(gè)綜合性的改革問(wèn)題,也就是要對(duì)當(dāng)前的財(cái)政體制實(shí)行綜合改革。近日有學(xué)者和機(jī)構(gòu)建議推行物業(yè)稅等資產(chǎn)性質(zhì)財(cái)稅政策,以保證地方財(cái)政的轉(zhuǎn)變。不可否認(rèn),從以地生財(cái),到以稅生財(cái),是個(gè)巨大轉(zhuǎn)變。然而在整個(gè)財(cái)政與事權(quán)依然不平衡的情況下,這樣的結(jié)果就是,政府的財(cái)政收入繼續(xù)增長(zhǎng),老百姓的稅負(fù)不斷地在加大。這種局面對(duì)于我國(guó)的整個(gè)社會(huì)發(fā)展是一種巨大的風(fēng)險(xiǎn)。所以,面對(duì)當(dāng)前的房地產(chǎn)困局,不對(duì)土地財(cái)政的根基進(jìn)行切割,是難以真正改變局面的。

  (周子勛 作者系安邦咨詢(xún)助理研究員)

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我國(guó)實(shí)施高溫補(bǔ)貼政策已有年頭了,但是多地標(biāo)準(zhǔn)已數(shù)年未漲,高溫津貼落實(shí)遭遇尷尬。
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