2009年年終，中央對(duì)樓市的調(diào)控政策再次密集出臺(tái)，這些動(dòng)作被習(xí)慣稱之為組合拳。多年來，中國的普通購房者習(xí)慣將房?jī)r(jià)下降的希望，寄托在國家調(diào)控政策上，對(duì)宏觀政策的依賴性也非常大。而事實(shí)上，縱觀多年來的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策，往往是調(diào)控政策高調(diào)出臺(tái)，但政策的影響力在又一輪房?jī)r(jià)上漲中被消解。

　　追溯中國房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)化，2004年8月31日是一個(gè)重要起點(diǎn)。因?yàn)�，從那一天起，房地產(chǎn)開發(fā)的生產(chǎn)資料———土地的出讓需要通過完全市場(chǎng)化的手段來實(shí)現(xiàn)。由于出臺(tái)的房地產(chǎn)政策數(shù)量較多，該年度也被媒體稱為中國樓市的政策年。隨后的第二年，房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控就成為市場(chǎng)的主導(dǎo)力量，此后每年出臺(tái)一次或多次的房地產(chǎn)調(diào)控政策。最初政策出臺(tái)的脈絡(luò)比較簡(jiǎn)單，目的是要平抑房?jī)r(jià)，采取的調(diào)控措施就是抑制需求。不論是2005年的“國八條”，還是2006年的“國六條”，都是從抑制購買需求的角度出發(fā)。

　　可是，中國的房地產(chǎn)調(diào)控政策，沒有從根本上實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)理性調(diào)整的目標(biāo)。面對(duì)不斷增加的個(gè)人財(cái)富收入，以及強(qiáng)大的城市化購買需求，抑制需求只能在短期內(nèi)形成心理預(yù)期改變的“觀望”。當(dāng)“觀望”積聚產(chǎn)生的需求達(dá)到一定數(shù)量后，中國樓市就會(huì)進(jìn)入了再次的開閘放量，房?jī)r(jià)就出現(xiàn)了短期觀望后的長(zhǎng)期暴漲，房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)了房?jī)r(jià)“越調(diào)控越高”的尷尬局面。2007年，中國房地產(chǎn)調(diào)控政策提出了“需求和供給”兩頭用力的思路，在抑制需求，尤其是投資性需求的同時(shí)，加大土地供應(yīng)和樓市的市場(chǎng)供應(yīng)。在此思路下，二套房貸政策和著名的“70/90”政策出臺(tái)。

　　本來，調(diào)控供需結(jié)構(gòu)會(huì)直接影響市場(chǎng)。但中國房地產(chǎn)市場(chǎng)的特殊性，使得其不能以完全市場(chǎng)化的方式來統(tǒng)籌發(fā)展。

　　中國的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)一直在充當(dāng)雙重角色。一方面，房地產(chǎn)業(yè)是政府的支柱產(chǎn)業(yè)，具有強(qiáng)烈的經(jīng)濟(jì)屬性，承擔(dān)拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)的重要責(zé)任。另一方面，房地產(chǎn)業(yè)需要通過開發(fā)商品房，部分解決城市居民住房問題，這是它擔(dān)負(fù)的社會(huì)屬性。在這樣的背景下，中國房地產(chǎn)業(yè)只能扮演雙面角色，這一點(diǎn)可以從今年的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議和國務(wù)院落實(shí)會(huì)議的精神看出來。中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議給房地產(chǎn)行業(yè)定的調(diào)子是“增加普通商品住房供給，支持居民自住和改善型購房需求”，該表達(dá)透露出來的信號(hào)就是，2010年，中國的房地產(chǎn)的發(fā)展仍是以支持性政策為主。隨后，國務(wù)院在落實(shí)會(huì)議中就提出“抑制投資投機(jī)性購房”，則透露出對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控的意圖。

　　兩種看似矛盾的表述，實(shí)際上可以看出政府部門對(duì)目前房地產(chǎn)行業(yè)“抑揚(yáng)兩難”。實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)需要借助房地產(chǎn)這個(gè)支柱產(chǎn)業(yè)，但同時(shí)，今年房?jī)r(jià)的持續(xù)暴漲已有“泡沫苗頭”，如何在保持經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng)的同時(shí)，合理抑制房?jī)r(jià)泡沫出現(xiàn)，又能較好地解決普通百姓的住房問題，2010年，中國房地產(chǎn)行業(yè)將面臨著尷尬的生存環(huán)境。

　　本報(bào)記者 張學(xué)冬