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    中國青年報:商品房預(yù)售制度站在存廢的十字路口
2010年02月02日 05:09 來源:中青在線-中國青年報 發(fā)表評論  【字體:↑大 ↓小

  如一石擊水,南寧將試點取消商品房預(yù)售制度的消息,引發(fā)了輿論的普遍關(guān)注。人們據(jù)此認(rèn)為,商品房預(yù)售制度將就此走向終結(jié)。但時隔一周后,1月30日、31日相繼有媒體報道說,住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部否認(rèn)要取消商品房預(yù)售制度。

  今天,記者從住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部一位相關(guān)負(fù)責(zé)人處了解到,目前在南寧試點取消商品房預(yù)售制度,就是要看看取消這項被公眾批評的制度,會給房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)帶來什么樣的影響。

  雖然現(xiàn)在判定這項制度將被取消為時尚早,但無論如何商品房預(yù)售制度已經(jīng)站在了存廢的十字路口。

  商品房預(yù)售制度有哪些問題

  與北京、上海、廣州、深圳這些一線城市相比,南寧在房地產(chǎn)方面并沒有多少吸引眼球的新聞。但在1月23日之后,這里卻一下成為關(guān)注的焦點。

  在1月23日召開的廣西壯族自治區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作會議上,廣西住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳黨組書記宋繼東在工作報告中提出,將在今年選擇南寧作為取消商品房預(yù)售制度的試點。

  關(guān)于這個試點,廣西住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳并沒有進(jìn)一步解釋。但這條消息卻迅速成為熱點,有些媒體據(jù)此作出了商品房預(yù)售制度將在全國取消的判斷。

  廣西住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳辦公室的一位工作人員告訴記者,他們接到了住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部的通知,要求進(jìn)行試點工作,現(xiàn)正與南寧市進(jìn)行相關(guān)工作的對接。

  “目前還沒有確定別的地方進(jìn)行這樣的試點!弊》亢统青l(xiāng)建設(shè)部的一位相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者,商品房預(yù)售制度運行十幾年來確實存在一些問題,以致公眾認(rèn)為開發(fā)商是鉆制度的空子,空手套白狼。

  這位負(fù)責(zé)人表示,商品房預(yù)售制度是《城市房地產(chǎn)管理法》確定的一項制度,運行到目前這個階段,想在一個地方做一些檢驗,試點取消預(yù)售制度,看看對房地產(chǎn)市場會帶來什么影響。如果取消了這項制度,房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)就難以進(jìn)行,那么說明這項制度還沒有到取消的合適時機(jī);如果取消對房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)沒什么影響,那就應(yīng)該考慮這項制度是否有必要繼續(xù)存在。

  在這位負(fù)責(zé)人看來,商品房預(yù)售制度與當(dāng)前公眾反應(yīng)強(qiáng)烈的高房價并沒有直接關(guān)系,但開發(fā)商還沒有建好房子就開始賣,確實讓公眾覺得不舒服。

  商品房預(yù)售制度始于1994年,當(dāng)年出臺的《城市房地產(chǎn)管理法》第44條、45條出現(xiàn)了“商品房預(yù)售”的字眼。

  1994年,《國務(wù)院關(guān)于深化城鎮(zhèn)住房制度改革的決定》發(fā)布實施,新的住房制度正在醞釀形成,發(fā)展商品房市場是基本的思路。

  “這個時期國家對商品房市場還沒有經(jīng)驗,開發(fā)商一哄而上,但資金不足,實行預(yù)售制度就是為了解決房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的資金難題!敝袊嗣翊髮W(xué)商法研究所所長劉俊海說。

  由于這項制度允許開發(fā)商在房屋未建設(shè)完工之前就進(jìn)行銷售,使得開發(fā)商的資金能夠迅速回籠。這項制度很快就成為全國各地商品房銷售的主要方式。

  但這項制度導(dǎo)致的問題也逐漸顯現(xiàn)。

  從商品交易方式上看,房屋未建成就銷售,購房人對房屋本身的質(zhì)量、特點缺少足夠了解,即使交房時有問題多數(shù)也只能被迫接受;從預(yù)售到房屋建成交房,一般要兩年左右,這期間如果開發(fā)商資金出現(xiàn)問題,樓盤就可能爛尾,但貸款買房的購房人卻要繼續(xù)還銀行的月供,開發(fā)商的風(fēng)險轉(zhuǎn)移給了購房人。

  由于資金已經(jīng)通過預(yù)售回籠,開發(fā)商沒有了銷售、資金的壓力,捂盤囤房成為可能。

  有人曾總結(jié)了商品房預(yù)售的若干宗罪,認(rèn)為這項制度對消費者不公平,也造成了房地產(chǎn)市場的泡沫。

  “在我們接手的商品房糾紛案件中,幾乎所有糾紛都是因為商品房預(yù)售制!北本┦芯┤A律師事務(wù)所律師徐斌告訴記者。

  在徐斌看來,商品房預(yù)售制度導(dǎo)致購房人看不到房子就交錢,一旦房子出現(xiàn)問題,往往又沒有足夠的懲罰開發(fā)商的措施。

  “上海倒樓事件就是一個典型的例子,消費者已經(jīng)買了房子,但這個房子沒有建成就倒了,購房人該怎么辦?”徐斌說,在我國目前的法律框架內(nèi),對開發(fā)商的懲罰措施不夠,往往會因為預(yù)售制度出現(xiàn)一些奇怪的案件。原本30萬元的房子建成后很可能價格已漲到了80萬元,這個時候有些開發(fā)商就會違約不賣給原來的購房人,打官司最多只能獲得兩倍的賠償,開發(fā)商依然獲利。

  完善監(jiān)管能否堵住預(yù)售制度漏洞

  商品房預(yù)售制度給購房人帶來巨大的單邊法律風(fēng)險和財務(wù)風(fēng)險,同時,這項制度也對銀行的信貸造成了不小的沖擊。

  2005年,人民銀行發(fā)布報告,稱“很多市場風(fēng)險和交易問題都源于商品房的預(yù)售制度”,建議取消商品房預(yù)售制度。

  面對央行的建議,原建設(shè)部新聞發(fā)言人作出了不能取消的回應(yīng)。

  在房價不斷上漲的過程中,商品房預(yù)售制度的欠缺日益引人關(guān)注。在每年的兩會上,都會有取消這項制度的提案或建議。

  “如果取消預(yù)售制,房價會暴漲!北本⿴煼洞髮W(xué)房地產(chǎn)研究中心主任董藩告訴記者,如果南寧市取消這項制度,南寧人買房會受影響。因為沒有了這項制度,開發(fā)商會因為資金的問題退出南寧的房地產(chǎn)市場,沒有了供應(yīng),價格會大漲。

  在董藩看來,預(yù)售制度存在的基礎(chǔ)是供應(yīng)短缺,老百姓擔(dān)心買不到房子才愿意提前交錢。預(yù)售放大了投資的規(guī)模,極大促進(jìn)了住房的供應(yīng)。由于資金很快回籠,開發(fā)商可以用1億元資金去做五六億元的項目,如果取消這項制度,1億元資金只能做1億元的事,那么開發(fā)商就沒有那么多的錢去建那么多的房子,這對住房的供應(yīng)是很大的打擊。

  “只有房地產(chǎn)市場真正穩(wěn)定下來,才能實現(xiàn)現(xiàn)房銷售!倍f,目前住房的供應(yīng)依然短缺,如果取消預(yù)售制度,房價可能上漲幅度更大。

  在董藩看來,預(yù)售制度本身并不是罪惡,關(guān)鍵在于政府部門要承擔(dān)起責(zé)任,制定監(jiān)管,完善懲罰措施。

  持有類似觀點的還有我愛我家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司控股公司副總胡景暉。他認(rèn)為,當(dāng)前國家還處在需要擴(kuò)大房地產(chǎn)供應(yīng)的階段,而擴(kuò)大開工、擴(kuò)大供應(yīng)又是我國現(xiàn)階段經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要,當(dāng)前還不宜完全取消預(yù)售制度。

  胡景暉告訴記者,歐美國家房地產(chǎn)市場已經(jīng)比較穩(wěn)定,每年新增需求很少,所以不需要實行預(yù)售制度來促進(jìn)開發(fā)建設(shè),只用現(xiàn)房銷售的方式就能解決住房問題。

  “預(yù)售制度現(xiàn)有的問題能不能在這個制度內(nèi)部解決?”胡景暉說,預(yù)售制度造成的法律風(fēng)險等問題可以通過加強(qiáng)相關(guān)配套制度的建設(shè)來解決,取消預(yù)售制度恐怕也很難完全消除現(xiàn)有的問題。

  預(yù)售制度并非我國獨有,在西方國家中,也存在一部分預(yù)售商品房。但與我國商品房預(yù)售制度不同的是,在國外,預(yù)售制度都伴隨著嚴(yán)格的監(jiān)管措施。

  “在國外,預(yù)售制實行第三方監(jiān)管。”胡景暉說,預(yù)售取得的資金并不是一次性地交給開發(fā)商,而是由律師行、銀行等機(jī)構(gòu)代為監(jiān)管,根據(jù)開發(fā)商建設(shè)的不同階段按比例付給開發(fā)商。

  但是在我國,預(yù)售制度規(guī)定將資金一次性全部交給開發(fā)商。

  徐斌認(rèn)為,由于目前與預(yù)售制度配套的法律法規(guī)缺失,堅持預(yù)售制度弊大于利。

  “地方政府為什么這么熱衷于房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)?因為賣地就能賺錢,不斷拆遷不斷賣地,土地財政帶來了巨大的收益!毙毂笳f,在這樣的利益驅(qū)動下,政府并沒有太多興趣去完善對房地產(chǎn)的監(jiān)管體系,這也是與預(yù)售制度相關(guān)的配套法律法規(guī)缺失的重要原因。

  徐斌認(rèn)為,在這樣的情況下,還是應(yīng)該先取消預(yù)售制度,等到相關(guān)配套法律法規(guī)完善了之后再考慮實行預(yù)售制度。 (李松濤)

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我國實施高溫補(bǔ)貼政策已有年頭了,但是多地標(biāo)準(zhǔn)已數(shù)年未漲,高溫津貼落實遭遇尷尬。
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