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    樓市營銷進入"迷失期" "不道德"營銷傳言四起
2009年05月15日 15:38 來源:羊城晚報 發(fā)表評論  【字體:↑大 ↓小

  如果足夠細心觀察廣州樓市目前的營銷狀況,很容易有一個感覺:廣州樓市失去了主題。

  確實,在很長一段時間以來,廣州樓市的營銷基本都是主題鮮明,在低迷時期,基本都是價格策略;在樓市上升期,營銷主題稍微繁復(fù)一些,但也不外是產(chǎn)品策略、品牌策略、渠道策略……現(xiàn)在,廣州樓市既有樓市低迷時期的價格策略,也有樓市上升期的產(chǎn)品策略、品牌策略等。此外,一些樓盤陷入了“不道德”營銷傳言,也說明了廣州樓市營銷的迷失。

  “營銷失去鮮明主題、營銷有“不道德”傳言,說明市場走勢未明”,某港資房企營銷負責人這樣分析,“這正是廣州目前樓市的真實寫照!

  迷失表象一:

  營銷主題不鮮明

  在今年第一季度,廣州樓市的營銷主題仍然鮮明,就是價格策略,以價格換取成交,達到更大程度回籠資金的目的。

  但看著第一季度成交的不斷上升,特別部分區(qū)域樓盤,部分開發(fā)商的成交日益旺盛,日光、夜光盤不斷出現(xiàn),部分開發(fā)商的心態(tài)開始發(fā)生變化:開始降低價格策略甚至取消價格策略,開始轉(zhuǎn)向產(chǎn)品策略、品牌策略,原先的優(yōu)惠、降價逐步不見了,取而代之的是開始逐步提升的樓價。特別是進入5月份,該類型開發(fā)商的比例越來越大,從天河的珠江新城到越秀區(qū),從荔灣區(qū)到越秀區(qū)……“現(xiàn)在連一些不知名的開發(fā)商,開盤時定價也敢比周邊樓盤高出一兩成!睒I(yè)內(nèi)人士吳定金透露說。

  畢竟,營銷策略轉(zhuǎn)變的只能是銷售旺盛的中心城區(qū)樓盤,近郊的樓盤一方面供應(yīng)量大,另一方面成交也沒有中心城區(qū)的火熱,所以仍以價格策略為主。例如在“五一”期間,廣園東一帶樓盤價格幾乎沒有變化,主流洋房的售價仍在三四千元之間。某一樓盤甚至借著“五一”檔期,將樓價大幅下調(diào)以促銷。

  除了價格的轉(zhuǎn)變,開發(fā)商在推盤節(jié)奏方面也開始出現(xiàn)分化。2、3月份前,中心城區(qū)的樓盤也好,郊區(qū)樓盤也好,開盤前都有漫長的儲客期,像易豐大廈這樣的樓盤,儲客期甚至有半年多時間。只有等樓盤登記人數(shù)遠超所推貨量了,才敢正式公開發(fā)售。3月份以來,中心城區(qū)一些樓盤,推貨節(jié)奏不斷加快,像保利中環(huán)廣場、東方新世界等暢銷樓盤,幾乎拿到預(yù)售證即公開發(fā)售。當然,目前還是長期儲客的樓盤為多,不過加快推盤節(jié)奏的項目正在增加中。

  “只有明確走向的市場,才會出現(xiàn)營銷主題鮮明的情況,”珠江新城某樓盤營銷負責人說,營銷主題不鮮明,說明大家對市場走勢的判斷不統(tǒng)一!半m然現(xiàn)在開發(fā)商都在猛說樓市反彈,其實從營銷可以看出,部分開發(fā)商還是擔心這種反彈力度有限!

  迷失表象二:

  “不道德”營銷傳言四起

  早在3月各個城市樓市出現(xiàn)小陽春時,深圳的業(yè)內(nèi)人士判斷說小陽春有“水分”。原因?就是部分暢銷樓盤出現(xiàn)較大面積的退房現(xiàn)象。及后,這種傳言愈演愈烈,從深圳到上海到北京,都有這樣的消息傳出。只是在廣州還沒多見這樣的消息,因為廣州樓盤的退房率并沒有突然飆升。

  正如俗話所說,人在江湖漂,那能不挨刀。終于,“不道德營銷”開始襲擊廣州樓市。據(jù)媒體報道,廣州樓盤“五一”期間的人氣,是由開發(fā)商雇傭民工所營造的,真實要買房的市民,遠遠沒有現(xiàn)場排隊的多。

  正所謂無風(fēng)不起浪,傳言所涉及的樓盤,有沒有涉及“不道德”營銷誰也說不清,只有等到樓盤最終簽約數(shù)公布之后才能知道。但有沒有樓盤進行這樣的“不道德”營銷?那幾乎是肯定的。

  在市場穩(wěn)定期,各種傳言會很少。只有當市場處于變局期,才會有各種流言傳出!案鞣N不道德營銷的傳言四起,再一次說明廣州樓市處于變動中!睒I(yè)內(nèi)人士這樣告訴記者。

  迷失表象三:

  營銷失新意

  比照其它行業(yè),當營銷主題不鮮明時,正是各種營銷新意頻出的時期。但在近期樓市,找不到這樣的跡象。價格策略也好,品牌策略、產(chǎn)品策略也罷,開發(fā)商現(xiàn)在擺出的各種營銷,都是廣州市民所耳熟能詳?shù)姆绞,甚至于連不道德營銷,也是拾過去的牙慧而已。

  業(yè)內(nèi)很多專家都這樣告訴過記者,隨著市場的發(fā)展承受,樓市營銷要出新意越來越難。但難并不等于沒有。沒有一點新意的營銷市場,只能說明營銷仍處于迷失期。

【編輯:位宇祥

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直隸巴人的原貼:
我國實施高溫補貼政策已有年頭了,但是多地標準已數(shù)年未漲,高溫津貼落實遭遇尷尬。
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