2006年以來封禁外資購房的閘門在今年得以松動，從北京到廣東，有著附加條件的“解禁”在5月間初現(xiàn)成效，上海也于最近開放境外投資者外幣保證金賬戶，延伸效應(yīng)正在逐漸體現(xiàn)。

　　本報(bào)記者經(jīng)過調(diào)查發(fā)現(xiàn)，受到下半年全球通貨膨脹預(yù)期的影響，以及本輪全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)中中國所呈現(xiàn)的穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)環(huán)境，海外買家在各一線城市高端住宅市場紛紛出手，資金“避風(fēng)港”的標(biāo)的被重新鎖定在一線城市房地產(chǎn)領(lǐng)域。

　　海外買家增多對中國樓市究竟會帶來怎樣的影響，且聽專家評說。

　　近來，為期一年的購房“限外令”階段性解禁，在北京開始顯現(xiàn)成效。

　　經(jīng)歷了近一年的樓市停滯期后，北京的豪宅市場在剛剛過去的5月份銷量突然激增，而在購買豪宅的顧客群中，海外購房者數(shù)量開始呈現(xiàn)抬頭之勢。記者從多個(gè)高端項(xiàng)目獲悉，泰禾紅御、工三、譽(yù)天下、星河灣等項(xiàng)目的海外購買者均占據(jù)了相當(dāng)一部分比例。

　　記者采訪的多位業(yè)內(nèi)人士均表示，“限外令”和2008年高端樓市的疲軟，客觀上壓制了一部分事實(shí)存在的需求，而在本輪全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)中，中國所呈現(xiàn)的穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)環(huán)境吸引了大量的海外買家，今年年初北京暫停實(shí)施“限外令”更起到了推動作用。事實(shí)上，受“限外令”影響，外籍人士在京購房比例一度由2005年的20%降低為2008年的2.1%。

　　中國房地產(chǎn)研究會副會長顧云昌指出，高端住宅熱銷的現(xiàn)象并不普遍，只在北京、上海、杭州、深圳等熱點(diǎn)城市較明顯，這一輪高端住宅的熱銷主要是靠改善型以及投資型的買家拉動。

　　海外買家漸成主力

　　6月1日，中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)、中國指數(shù)研究院發(fā)布的《2009年1~4月京滬深別墅市場研究報(bào)告》顯示，今年前4個(gè)月，全國主要城市別墅成交量同比去年均有大幅提高，其中上海、北京、深圳等一線城市成交量均呈現(xiàn)上漲態(tài)勢。

　　數(shù)據(jù)顯示，1~4月，北京別墅成交套數(shù)大幅反彈，前4個(gè)月累計(jì)成交別墅694套，成交面積22.6萬平方米，同比分別增長42.8%和48.4%。受利好消息刺激，許多別墅大盤都在5月初推出新房源。記者從多家別墅開發(fā)商了解，在5、6兩個(gè)月，包括泰禾紅御、格拉斯小鎮(zhèn)、亞運(yùn)新新家園和御園在內(nèi)的多個(gè)千萬級別墅項(xiàng)目開盤，房源達(dá)到300套以上。

　　在購買別墅的顧客群中，海外購房者成為主力軍之一�！�5月份我們項(xiàng)目海外簽約及正在洽談的海外購買有7套�！碧┖碳t御副總經(jīng)理林平峰向記者透露，目前海外購買者已經(jīng)簽約了4套別墅，這些購買者主要來自美國、加拿大、瑞士、中國香港，剩下還有3家正在洽談。

　　據(jù)林平峰介紹，海外客戶群主要以自住為主，購買者主要是在CBD區(qū)域工作的外籍人士。目前，泰禾紅御在售的主要是總價(jià)1200萬元、面積500平方米的獨(dú)棟產(chǎn)品，7月份還將推出面積700平方米、總價(jià)3000萬元的水岸獨(dú)棟。

　　無獨(dú)有偶，北京多個(gè)別墅項(xiàng)目以及高端項(xiàng)目都出現(xiàn)了海外購買者的身影。位于中央別墅區(qū)的譽(yù)天下，該項(xiàng)目5月開盤銷售的100多套別墅中，僅香港購房者就購買了30套，占到銷售總量的30%左右。

　　位于三里屯的工三項(xiàng)目，首期推出300套公寓，據(jù)開發(fā)商稱，有150套被海外人士預(yù)定，主要是外籍華人。據(jù)了解，該項(xiàng)目之前曾去美國做過推介，當(dāng)時(shí)具有購買意向的客戶就已達(dá)90多人。

　　據(jù)北京中原三級市場研究部的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，外企高管成為北京存量豪宅的主力成交對象。相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，3月份，外籍社團(tuán)及人士購買的普通住宅有74套，公寓4套；4月份普通住宅有84套，公寓12套。

　　三大原因促成需求釋放

　　“據(jù)我們調(diào)查，高端住宅市場確實(shí)旺起來了，特別是北京、上海、杭州、深圳等熱點(diǎn)地區(qū)�！鳖櫾撇�分析認(rèn)為，有三大原因促進(jìn)了本輪高端項(xiàng)目的熱銷：

　　一是海外買家擔(dān)心金融危機(jī)后通貨膨脹，他們認(rèn)為目前在中國投資房產(chǎn)最具增值保值功能；二是從長遠(yuǎn)來看，投資房地產(chǎn)保值最穩(wěn)定，尤其是高端住宅市場抗跌性較強(qiáng)，加之房地產(chǎn)經(jīng)過一段時(shí)間的調(diào)整后，這些購房者認(rèn)為房地產(chǎn)泡沫擠得差不多了，所以該出手時(shí)就出手；三是“限外令”解禁，給高端市場提供了利好消息。

　　2009年1月23日，北京市建委等九部門聯(lián)合發(fā)文，規(guī)定自2009年1月1日至12月31日，暫停執(zhí)行《關(guān)于規(guī)范境外機(jī)構(gòu)和境外個(gè)人購買商品房的通知》中“對境外個(gè)人在京購房的居住年限和所購房屋”的有關(guān)規(guī)定。

　　一年的暫停期起到了催化劑的作用，據(jù)北京中原地產(chǎn)調(diào)查顯示，今年一季度外籍人士購買量增加了30%。記者了解到，由于目前海外購買數(shù)量的急劇增加，目前已有多家項(xiàng)目準(zhǔn)備去香港進(jìn)行項(xiàng)目的巡展銷售，6月中旬，首創(chuàng)置業(yè)就將攜旗下多個(gè)高端住宅去香港推廣。

　　泰禾集團(tuán)董事長黃其森認(rèn)為，“限外令”短期內(nèi)放開后，一些海外買家開始逐漸進(jìn)入北京的住宅市場，下半年將會呈增多趨勢，購房者和開發(fā)商都會在此期間加快促成買賣。

　　記者在采訪中獲悉，海外買家購房同時(shí)關(guān)注投資及自住功能，高端別墅的自住型買家多一些，但有些核心區(qū)域的高端公寓則投資型買家相對較多。房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，豪宅熱銷現(xiàn)象表明了包括海外購房者在內(nèi)的財(cái)富人群對未來全球范圍通貨膨脹的擔(dān)心，他們急需找到適合保值增值的投資工具，中國的別墅、高檔公寓等高端項(xiàng)目既是消費(fèi)品，又是投資品，適合長期持有。（本報(bào)記者 劉筱晨 北京報(bào)道）