2009年上半年的樓市變化之快，令人目眩。既是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的行業(yè)組織，又帶有一定官方色彩的中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)，如何看待上半年樓市變化？

　　記者28日走進(jìn)位于北京海淀區(qū)翠微南里8號(hào)的中房協(xié)，與協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)朱中一直面樓市熱點(diǎn)話(huà)題。

　　房?jī)r(jià)：防止上漲蔓延

　　記者：今年3月，全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)開(kāi)始止跌回升。6月份，70個(gè)大中城市新建商品住房同比下降，月環(huán)比上漲0.8%。房?jī)r(jià)上漲，從一個(gè)側(cè)面反映出房地產(chǎn)行業(yè)走出低迷狀態(tài)，但是百姓買(mǎi)房難問(wèn)題再次凸顯，作為行業(yè)協(xié)會(huì)的有關(guān)負(fù)責(zé)人，您怎么看這個(gè)問(wèn)題？

　　朱中一：自4月下旬以來(lái)，伴隨著投資性需求和改善性需求入市，多數(shù)地方房?jī)r(jià)有所上漲，有的城市房?jī)r(jià)上漲幅度較大。不過(guò)要引起注意的是，房地產(chǎn)市場(chǎng)的地區(qū)差異性與業(yè)態(tài)差異性明顯。

　　住房?jī)r(jià)格的過(guò)快上漲和若干城市出現(xiàn)的“地王”，一方面不利于自住型需求和改善性需求的進(jìn)一步釋放；另一方面也可能對(duì)周邊地區(qū)產(chǎn)生傳導(dǎo)作用，進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定健康發(fā)展和金融市場(chǎng)穩(wěn)定產(chǎn)生不利影響。

　　現(xiàn)在，我有一種擔(dān)心，由于市場(chǎng)需求仍然較為旺盛，購(gòu)房者對(duì)住房保值增值的預(yù)期，再加上開(kāi)發(fā)企業(yè)在資金壓力緩解后失去降價(jià)促銷(xiāo)和回籠資金的壓力，預(yù)計(jì)下半年房?jī)r(jià)仍會(huì)穩(wěn)步上升；個(gè)別新增供應(yīng)不足的城市可能會(huì)有較快增長(zhǎng)。不過(guò)，一些城市收緊二套房貸款政策，對(duì)抑制投資性需求及房?jī)r(jià)上漲會(huì)起到積極的作用。

　　地王：全面客觀分析

　　記者：剛才您提到“地王”的問(wèn)題，不久前，中化方興地產(chǎn)公司以40.6億元拿下北京廣渠路15號(hào)地，成為新的全國(guó)“地王”，您怎么看？

　　朱中一：不知你們注意到?jīng)]有，這次“地王”出現(xiàn)之后，市場(chǎng)的反響和以前有很大不同。經(jīng)歷過(guò)2007年拿地高潮的一些有經(jīng)驗(yàn)的開(kāi)發(fā)企業(yè)，如今拿地都是比較謹(jǐn)慎的。

　　記者：中化方興地產(chǎn)公司這樣具有國(guó)企背景的公司當(dāng)了“地王”，社會(huì)上議論頗多，您怎么看這個(gè)問(wèn)題呢？

　　朱中一：北京廣渠路“地王”出現(xiàn)的原因是多方面的，一些有國(guó)企背景的公司，如果主要業(yè)務(wù)不是搞房地產(chǎn)，那它的經(jīng)驗(yàn)就會(huì)相對(duì)欠缺。

　　不過(guò)，我覺(jué)得不管?chē)?guó)企還是民企，市場(chǎng)面前人人平等。對(duì)“地王”問(wèn)題要具體問(wèn)題具體分析。如果能做到保證保障住房用地，規(guī)范普通商品房用地，對(duì)高端房地產(chǎn)項(xiàng)目就不用害怕“地王”。

　　記者：可是“地王”的出現(xiàn)會(huì)抬高房?jī)r(jià)，怎么不怕呢？

　　朱中一：目前對(duì)“地王”的宣傳，我認(rèn)為應(yīng)該說(shuō)清楚這塊土地的性質(zhì)和用途，是用作住宅開(kāi)發(fā)，還是蓋寫(xiě)字樓等商業(yè)用地。

　　根據(jù)我的了解，不少開(kāi)發(fā)商拿下“地王”后，主要是搞綜合性的業(yè)務(wù)開(kāi)發(fā)，作為商業(yè)地產(chǎn)來(lái)使用的。退一步講，即便是住宅用地出現(xiàn)“地王”，如果滿(mǎn)足我上面說(shuō)的兩個(gè)條件，保證保障住房用地，規(guī)范普通商品房用地，那么高價(jià)地的出現(xiàn)是市場(chǎng)化的結(jié)果，高端需求群體也應(yīng)該承受高風(fēng)險(xiǎn)。

　　成本：能說(shuō)清楚

　　記者：現(xiàn)在，地價(jià)占房?jī)r(jià)比例有多大似乎各有各的說(shuō)法，那么房?jī)r(jià)成本究竟能不能說(shuō)清楚？怎么看開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)問(wèn)題？

　　朱中一：我認(rèn)為，房?jī)r(jià)成本是可以說(shuō)清楚的，主要包括土地成本、財(cái)務(wù)成本、建筑成本等等，不過(guò)房地產(chǎn)財(cái)稅環(huán)節(jié)很多，這些計(jì)算起來(lái)比較復(fù)雜。

　　一般人看房地產(chǎn)，是看個(gè)體項(xiàng)目賺錢(qián)還是虧本，但房地產(chǎn)實(shí)質(zhì)上具有連續(xù)生產(chǎn)的特點(diǎn)，它可能單個(gè)項(xiàng)目有利潤(rùn)或沒(méi)有利潤(rùn)，但企業(yè)最后會(huì)得到平均利潤(rùn)。

　　現(xiàn)在，很多房地產(chǎn)公司是項(xiàng)目公司制，就是為了一個(gè)項(xiàng)目成立一個(gè)公司，項(xiàng)目公司制存在的“土壤”說(shuō)到底主要是地方利益作祟。項(xiàng)目公司制可能會(huì)造成一些公司的短期行為，幾十年的質(zhì)量都得不到保證。

　　質(zhì)量：提高企業(yè)準(zhǔn)入門(mén)檻

　　記者：說(shuō)到質(zhì)量問(wèn)題，6月發(fā)生的上海樓房倒塌事故令人震驚。您認(rèn)為，出現(xiàn)事故的深層次原因是什么？

　　朱中一：我認(rèn)為，現(xiàn)在對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)準(zhǔn)入的門(mén)檻太低了。目前最需要做的就是完善房地產(chǎn)的招投標(biāo)，規(guī)范企業(yè)的準(zhǔn)入，加強(qiáng)公司品牌建設(shè)、使一些房地產(chǎn)企業(yè)形成自己的品牌信譽(yù)。我們國(guó)家城市規(guī)模各異，如何規(guī)范各地一些中小企業(yè)的確是個(gè)難題。

　　政策：投資投機(jī)不予支持

　　記者：一些城市房?jī)r(jià)反彈，投機(jī)性需求蜂擁而入，有人認(rèn)為這和天量信貸有關(guān)，您覺(jué)得目前涉及房地產(chǎn)領(lǐng)域的政策是否需要調(diào)整？

　　朱中一：我認(rèn)為，目前房地產(chǎn)政策一定要穩(wěn)定，如果政策頻繁變動(dòng)，無(wú)論對(duì)于開(kāi)發(fā)商還是對(duì)于老百姓，都會(huì)很麻煩。

　　從上半年的情況看，適度寬松的貨幣政策，對(duì)信譽(yù)好、有實(shí)力的開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)貸款和個(gè)人住房按揭貸款給予了較大支持，但中小企業(yè)普遍反映融資困難。我建議除繼續(xù)對(duì)信譽(yù)好、有實(shí)力的大公司給予支持外，對(duì)產(chǎn)品符合產(chǎn)業(yè)政策導(dǎo)向的中小企業(yè)也給予信貸支持。

　　另外，對(duì)個(gè)人信貸，應(yīng)實(shí)行區(qū)別對(duì)待的政策。對(duì)二套房貸的政策，由各地根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)情況從嚴(yán)掌握；對(duì)投資購(gòu)房者，在信貸上不予支持。在住房供應(yīng)緊張，居民閑置房量較大的地區(qū)，建議啟動(dòng)物業(yè)稅試點(diǎn)。