經(jīng)過(guò)2006年、2007年以及今年上半年的快速上漲，深圳房?jī)r(jià)又回到了歷史高位。價(jià)格快速上漲，供應(yīng)相對(duì)不足，成交曲線不斷上下波動(dòng)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，一直緊緊牽動(dòng)著市民的心。房地產(chǎn)市場(chǎng)此番的瘋狂態(tài)勢(shì)還能維持多久？又將走向何處？越來(lái)越多的買房者和投資者面臨著比以往更加艱難的抉擇。為此，本報(bào)記者兵分多路，深入各大片區(qū)調(diào)查采訪，從今天起將陸續(xù)推出“深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)五問(wèn)”大型新聞專題報(bào)道，以期對(duì)深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行一次比較全面的掃描，幫助讀者做出清晰判斷。

　　從事地產(chǎn)中介的林先生曾于2007年買過(guò)一套房子準(zhǔn)備投資，但沒(méi)想到后來(lái)樓市突變，手頭的房子成了“積壓貨”，遲遲無(wú)法出手。好在今年年初樓市回暖，他才趕忙將房子賣了出去。

　　“看似我賺了，但實(shí)際上我在中間環(huán)節(jié)上虧了不少，包括營(yíng)業(yè)稅、利息等�！睂�(duì)于自己失敗的原因，林先生分析到：“自己當(dāng)時(shí)不理性，人家買我也買。在選房時(shí)對(duì)樓層、朝向也沒(méi)仔細(xì)考慮�！彼�說(shuō)，這次經(jīng)歷讓自己在投資方面更加理性，暫時(shí)不會(huì)再出手。

　　提起炒房，很多的投資客都有自己的傷心事。一位不愿意透露姓名的投資客告訴記者，2007年，他在園博園和竹子林一帶買下了12套房，沒(méi)想到，2007年下半年，深圳樓市開(kāi)始調(diào)整，這些房子中甚至有4套沒(méi)有租出去，還款壓力很大，沒(méi)辦法，在調(diào)整看不到盡頭的時(shí)候，他只好將手里的房子低價(jià)出手。今年上半年，他的房子終于全部拋完，“辛苦一場(chǎng)，算下來(lái)，倒虧了300多萬(wàn)。”

　　這位投資者說(shuō)，“房?jī)r(jià)暴漲之后，再獲理想收益幾乎已經(jīng)不可能。五年之內(nèi)我不會(huì)再炒房了。”

　　不再炒房的感嘆，源自投資收益的大幅下降甚至虧損。人們也許都還記得南山一個(gè)有名的樓盤，2007年它在最高位時(shí)曾賣到每平方米4萬(wàn)元，但是此后隨著市場(chǎng)的調(diào)整，它的價(jià)格一路下跌，雖然經(jīng)過(guò)今年上半年的大幅反彈，其成交均價(jià)仍比當(dāng)時(shí)低6000元左右。當(dāng)年的炒房者多數(shù)仍在被套之中。

　　一位投資客表示，投資一套房子，他的最低預(yù)期收益在30%以上，行情好的時(shí)候自己的最好成績(jī)達(dá)到了300%。但是，在現(xiàn)在的短期價(jià)格高位，樓市面臨再次調(diào)整的可能性極大，短期炒房的收益將會(huì)大幅下降甚至虧損。

　　其實(shí)，大量的投資客也已經(jīng)看到了這一點(diǎn)。市場(chǎng)信息顯示，今年3月之后，前期投資者拋盤急增，二手房成交隨之大幅放量。

　　眾廈地產(chǎn)總經(jīng)理助理林曉華表示，深圳房?jī)r(jià)目前已經(jīng)升到一個(gè)高位，投資價(jià)值在明顯“縮水”。以5月份為例，5月二手房的租金回報(bào)率僅有3.5%，已低于目前銀行5年期定存。資料顯示，深圳6個(gè)區(qū)域的租金今年基本在原地踏步，全市每平方米租金從1月份的36元到6月份的37元，只增加了1塊錢。

　　綜合開(kāi)發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁表示，個(gè)別樓盤的租售比(房子單月租金與房?jī)r(jià)總額的比值)已經(jīng)超過(guò)1∶400，值得投資者提高警惕。

　　資深投資客鄒建民表示，租售比低于1∶250，他就不會(huì)去買房，現(xiàn)在的樓市對(duì)他來(lái)說(shuō)沒(méi)一點(diǎn)吸引力。他認(rèn)為，現(xiàn)在深圳房?jī)r(jià)泡沫已經(jīng)比較嚴(yán)重，“當(dāng)一個(gè)人三四個(gè)月的工資才可以買1平方米房子的時(shí)候，當(dāng)買一套房子要50年才能供完的時(shí)候，都代表這個(gè)市場(chǎng)荒唐到了極點(diǎn)�！�

　　市場(chǎng)上的成交信息也反映了投資者如今的明顯謹(jǐn)慎心態(tài)。隨著房?jī)r(jià)持續(xù)上漲，5、6月份出現(xiàn)的炒房小高潮漸漸回落�！扒皫讉�(gè)月我們忙都忙不過(guò)來(lái)，但是現(xiàn)在我們都閑坐著了�！弊蛉沼浾咦咴L了福榮路沿街的地產(chǎn)中介商鋪，一位銷售人員如是說(shuō)道。

　　事實(shí)上，開(kāi)發(fā)商對(duì)下半年甚至明年收益的擔(dān)心一點(diǎn)也不亞于投資者。今年上半年，深圳發(fā)展商捂盤現(xiàn)象比較明顯，比如后海一帶。但是，多方信息顯示，由于房?jī)r(jià)的快速上漲，發(fā)展商出于對(duì)后市價(jià)格下跌的擔(dān)心，下半年推盤的速度已經(jīng)大大加快。

　　萬(wàn)象地產(chǎn)顧問(wèn)有限公司的方經(jīng)理告訴記者，目前炒房熱度大大降低，主要原因有兩點(diǎn)，一是日前銀行紛紛收緊“二套房貸”，不少投資客也趕忙收緊了自己的錢囊，不敢輕易出手。二是經(jīng)濟(jì)學(xué)上的杠桿效應(yīng)并沒(méi)有起到相應(yīng)作用，投資客都看著樓市“晴雨表”，在當(dāng)前高房?jī)r(jià)的情勢(shì)下，處于觀望狀態(tài)。

　　當(dāng)然，對(duì)于樓市的長(zhǎng)期走勢(shì)，業(yè)內(nèi)人士仍然看好。肖小平是有名的“物業(yè)論”者，她表示，投資分為兩種，一種是短期逐利型，一種是長(zhǎng)期持有型。一般來(lái)講，以一年期為限，短于一年持有時(shí)間的可稱之為短期逐利，長(zhǎng)于一年期的，則為長(zhǎng)期持有型。雖然投資者短期有一定難度，但是因?yàn)楣┬桕P(guān)系仍然較緊張，尤其是綜合素質(zhì)較高的物業(yè)，嚴(yán)重供不應(yīng)求，所以目前這種價(jià)格上漲的趨勢(shì)不會(huì)改變。只是因?yàn)榍捌谏蠞q過(guò)快，買方需要時(shí)間消化，所以預(yù)計(jì)今年下半年的漲速會(huì)趨緩。短期逐利的投資客，收獲也許不如預(yù)期中理想。但長(zhǎng)期來(lái)看，深圳樓市的趨勢(shì)仍然向上。

　　對(duì)于下半年的炒房市場(chǎng)，不少中介人士表示不看好。連顯龍說(shuō)：“7至9月份本身就是房市淡季，因此預(yù)計(jì)下半年還有一波小高潮，但投資客進(jìn)場(chǎng)的不會(huì)多。上半年的投資客也都以短期投資為主，不敢貿(mào)然行動(dòng)。”萬(wàn)經(jīng)理也表示道：“2010年利息往上調(diào)的趨勢(shì)已經(jīng)很明顯，在高價(jià)位上投資客不會(huì)輕易出手�！�