在經(jīng)濟尚未徹底走出低谷的2009年，房地產(chǎn)業(yè)能否一枝獨秀？目前這波火爆行情究竟能持續(xù)多久，今后如何避免再次出現(xiàn)暴冷暴熱的現(xiàn)象？后金融危機時代，中國房地產(chǎn)業(yè)該如何應(yīng)對？

　　8月20日下午，本報在北京的北辰洲際酒店2樓會議廳主辦了“經(jīng)濟學家中國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展論壇”，10位著名的經(jīng)濟學家與央視名嘴陳偉鴻圍繞上述問題展開熱烈探討。

　　美國至少出現(xiàn)過四次地產(chǎn)泡沫

　　王訶 美國紐約城市大學巴魯克分校不動產(chǎn)學系主任

　　從資料看來，美國過去50年至少出現(xiàn)過4次地產(chǎn)泡沫。那么，泡沫是怎么產(chǎn)生的呢？我想談四個角色，第一是政府，第二是銀行，第三是開發(fā)商，第四是購買者。

　　先談?wù)�府，中央政府通過稅率優(yōu)惠等措施鼓勵大家進入房地產(chǎn)，但地方政府要蓋學校、公共設(shè)施等，需要錢，規(guī)章也較嚴，這樣很容易造成價格波動和周期。

　　再談銀行，美國銀行很幸福，貸出去的越多賺得越多，風險是別人的事、政府的事，跟銀行無關(guān)。往往是市場上升時貸款額增大，而下降時貸款額減少。銀行的做法有時候也對不動產(chǎn)周期有影響。

　　第三是開發(fā)商，估計錯誤、認為泡沫不可能那么大可能是一個原因，更主要的是開發(fā)商蓋房不是用自己的資金，有稅收優(yōu)惠，而且有人出錢來買，那我就蓋，反正短期內(nèi)把產(chǎn)品銷售出去，剩下的問題是別人的，他們有很多的避險方法，比如預(yù)售。

　　另外是購房者，當市場資金非常充足的時候，政府要鼓勵大家買房子，當利率很低時，首付款很少的時候，大家都會去買，因為將來房價上漲賺的錢是我的，如果房價下跌，我就不要了。另外價格波動很大的時候，每個購房者對風險的承受能力不一樣，承受能力大的怕以后買不起房子會進入市場。把這些因素綜合起來的話，大概就可以解釋不動產(chǎn)泡沫和周期了。

　　建議開征房地產(chǎn)財產(chǎn)稅

　　王洪衛(wèi) 上海財經(jīng)大學副校長

　　由于我國目前房地產(chǎn)的持有成本過低導(dǎo)致以增值為目的的房地產(chǎn)投資過度泛濫，不利于稀缺資源的優(yōu)化利用，這是房價攀升的原因之一。因此，我們要建立存量房地產(chǎn)有效利用的稅收機制。

　　建議試點開征房地產(chǎn)財產(chǎn)稅，可以先從兩個方面試點:

　　一是多占稀缺資源和優(yōu)質(zhì)資源的房地產(chǎn)，如150平方米以上的房屋或高于城市平均房價3倍以上的房屋；

　　二是累進開增第二套第三套住房財產(chǎn)稅，這樣通過提高持有成本，抑制高價房地產(chǎn)，并通過稅收機制，使大量的空置房地產(chǎn)重回房地產(chǎn)市場，以穩(wěn)定房地產(chǎn)價格。

　　另外，資金是房地產(chǎn)業(yè)的生命線。目前的房地產(chǎn)市場嚴重依賴間接融資，導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)和金融業(yè)乃至國民經(jīng)濟的發(fā)展捆綁于一體，事實上形成了房地產(chǎn)價格下跌導(dǎo)致金融危機或經(jīng)濟危機成為必然。

　　要改變這種局面，必須暢通房地產(chǎn)直接融資的渠道。

　　應(yīng)當發(fā)展以房地產(chǎn)信托投資基金等多樣化的房地產(chǎn)金融產(chǎn)品，改變老百姓以購房作為主要投資主體、以博取房價增值為主要收益的投機行為；引導(dǎo)社會資金投向投資基金為主體，以博取租賃收益為主要目的的良性投資格局。

　　通過公共設(shè)施均等化平抑房價

　　葉劍平 中國人民大學公共管理學院土地管理系主任

　　為什么有些城市的房價很高，有些城市的價格很低？其癥結(jié)所在就是公共服務(wù)的不平等。北京有80多所高校，而有些地方一所高校都沒有。資源都集中在這里，大家都來搶占這樣的孤島，價格肯定會上升。

　　要解決這個問題，我的建議是公共設(shè)施的均等化，這有助于拉平房地產(chǎn)的價格。比如在孤島上架設(shè)一座橋，大家可以離開這個島，使價格扁平化，高的地方相對增長緩慢一些，低的地方通過橋使外面漲，有序地通過公共投入或者基礎(chǔ)設(shè)施投入，使價格達到均等化。

　　第二，公共設(shè)施的均等化有助于促進內(nèi)需。外需已經(jīng)受到嚴重挑戰(zhàn)，要拉動內(nèi)需，城市還是有限，在有限的內(nèi)需下如何達到整體的發(fā)展？房地產(chǎn)市場一方面要穩(wěn)定，一方面投資要有去向，要拉動城市周邊的城鎮(zhèn)。我們看到，有城市已經(jīng)做了實驗，北京有11個新城，并有48個重點鎮(zhèn)在發(fā)展。上海也一樣，有13個新城在發(fā)展，把基礎(chǔ)設(shè)施、公共福利輻射到這些地方去，包括西部，我想未來的投資空間會非常大。

　　要使公共設(shè)施均等化，還有一條是城鄉(xiāng)房地產(chǎn)市場的統(tǒng)一，城鄉(xiāng)土地市場的統(tǒng)一，只有掃平城鄉(xiāng)差異才能夠?qū)崿F(xiàn)整個社會的和諧目標。唯有公平，中國的未來才能夠持續(xù)地發(fā)展。

　　宏觀政策制定像“炒花生米”

　　盧鋒 北京大學國家發(fā)展研究院副院長

　　現(xiàn)階段中國經(jīng)濟要達到比較合適的增長率，15%的貨幣增長就差不多了，而現(xiàn)在一下子30%多，要在今后時期保持宏觀經(jīng)濟的穩(wěn)定也是面臨著很大的挑戰(zhàn)。另外現(xiàn)在對宏觀經(jīng)濟形勢也有不同的看法，有經(jīng)濟學家認為總需求回升態(tài)勢已經(jīng)穩(wěn)定，擔心經(jīng)濟在一段時間偏快、通脹的問題，包括資產(chǎn)價格過高。但是也有一些經(jīng)濟學家傾向于認為，現(xiàn)在的回升基礎(chǔ)還不穩(wěn)，外需還沒有起來。

　　以上原因就導(dǎo)致了宏觀經(jīng)濟政策今后的走勢不確定性增加。我個人理解，現(xiàn)在的宏觀政策就像炒花生米，起鍋早了怕沒有炒熟，沒有香味，但是遲了就焦了。現(xiàn)在宏觀政策的拿捏，在前瞻性和穩(wěn)妥之間面臨著極大的挑戰(zhàn)，這對房地產(chǎn)業(yè)是非常重要的環(huán)境不確定性。

　　這對房地產(chǎn)業(yè)會有什么樣的影響呢？由于當下地王頻出，投資加速，通脹預(yù)期彰顯，國企大舉進入，都不是一個非常穩(wěn)態(tài)的現(xiàn)象，可能還得擔心宏觀政策在一段時間調(diào)整。調(diào)整有兩種可能，一種是如果經(jīng)濟走高，資產(chǎn)泡沫多了，也可能在客觀上逼出一些積極的效果來。地王現(xiàn)象還是跟我們對土地的數(shù)量高度管制有關(guān)，這是最根本的原因。如果房地產(chǎn)因為貨幣導(dǎo)致資產(chǎn)泡沫的壓力，會不會推動中國政府在增地制度改革這么難解的問題上再往前走一步？這是好的設(shè)想。也可能貨幣發(fā)這么多，由于對宏觀形勢判斷還不確定，政府在前瞻性和穩(wěn)妥之間還有一些矛盾，還有一些投鼠忌器，最后的政策調(diào)整也會急速嚴厲。

　　總體來講，整體形勢變化就一個字“快”，政策演變走勢就一個字“疑”，而開發(fā)商今后就是一個字“忙”。