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    中國(guó)須防房產(chǎn)超級(jí)泡沫 北京房?jī)r(jià)虛高潘石屹吃驚
2009年09月03日 09:52 來源:錢江晚報(bào) 發(fā)表評(píng)論  【字體:↑大 ↓小

  某知名經(jīng)濟(jì)學(xué)者日前在成都大放豪言:“京滬房?jī)r(jià)五年內(nèi)至少翻一倍,很可能會(huì)突破30萬元/平方米”,繼日本泡沫經(jīng)濟(jì)破碎之后,“未來二三十年很可能經(jīng)歷中國(guó)超級(jí)泡沫崛起和破滅的過程”。

  本人以為:有社會(huì)責(zé)任感的經(jīng)濟(jì)學(xué)家豈能用興高采烈的口吻鼓吹“超級(jí)泡沫”?中國(guó)不應(yīng)該重蹈日本泡沫破滅的覆轍,日本當(dāng)年的泡沫是富裕社會(huì)的泡沫,而中國(guó)在社會(huì)整體還不富裕的情況下如果出現(xiàn)超級(jí)泡沫,其災(zāi)難性的后果將比日本還可怕。

  A. 中國(guó)須防房產(chǎn)“超級(jí)泡沫”

  北京房?jī)r(jià)虛高到連圈內(nèi)大佬潘石屹都感到吃驚時(shí),某學(xué)者卻在預(yù)言京滬房?jī)r(jià)五年內(nèi)至少還要翻一倍,未來很可能會(huì)突破30萬元/平方米,并且言辭里洋溢著興高采烈。

  相信那些“太太炒房團(tuán)”也許就是受了類似他這樣的言論的鼓動(dòng)。30萬元/平方米的房?jī)r(jià),比日本樓市泡沫高峰期東京新宿高達(dá)1.7萬美元/平方米的房?jī)r(jià),還要高出2倍多。他也講了日本“樓市泡沫破碎的進(jìn)度也非常之快,”但他不去分析日本樓市泡沫破滅導(dǎo)致日本經(jīng)濟(jì)持續(xù)衰退的教訓(xùn),卻反而鼓吹比日本泡沫更大的“中國(guó)超級(jí)泡沫”。

  日本樓市泡沫為何會(huì)破滅?很簡(jiǎn)單,就是民生的承受力和資產(chǎn)的全球性價(jià)比。上世紀(jì)80年代末日本樓市泡沫高峰期,到美國(guó)旅行、游學(xué)的日本人傻眼了:美國(guó)的地價(jià)、房?jī)r(jià)便宜得讓他們吃驚,那時(shí)世界氣候最好的加州舊金山的房?jī)r(jià)還不到800美元/平方米。于是,越來越多的日本人作出選擇:賣掉日本的一套公寓,到美國(guó)買幾棟別墅,連打高爾夫球都寧愿打“飛的”到夏威夷、佛羅里達(dá)去,因?yàn)榧由蠙C(jī)票都比日本本土便宜。從此,日本資本像海潮一樣流往美國(guó)等經(jīng)濟(jì)體。日本資金買走了大半個(gè)檀香山,買走了當(dāng)時(shí)的世界第一高樓西爾斯大廈和紐約地標(biāo)洛克菲勒中心。

  于是乎,日本本土地價(jià)、房?jī)r(jià)連跌十幾年。這就是在全球化時(shí)代,資產(chǎn)的全球性價(jià)比將主宰資本流向。那些資產(chǎn)價(jià)格過高的泡沫化經(jīng)濟(jì)體,將因資本流出而衰退。日本當(dāng)年房?jī)r(jià)創(chuàng)了世界記錄,泡沫破碎后的下跌當(dāng)然最慘,日本經(jīng)濟(jì)從此一蹶不振。

  日本當(dāng)年泡沫的破滅,是一個(gè)富裕國(guó)家出現(xiàn)的泡沫破滅,日本社會(huì)還勉強(qiáng)能承受。而中國(guó)目前還是一個(gè)發(fā)展中國(guó)家,社會(huì)整體還不富裕,如真出現(xiàn)某學(xué)者樂見的那種“中國(guó)超級(jí)泡沫”,引發(fā)的將不僅僅是經(jīng)濟(jì)災(zāi)難,而且會(huì)引發(fā)社會(huì)危機(jī)。相信中國(guó)決策層當(dāng)會(huì)汲取日本泡沫破滅的教訓(xùn),抑制哄抬資產(chǎn)價(jià)格制造泡沫的投機(jī)。因?yàn)橹袊?guó)社會(huì)不能承受“超級(jí)泡沫”。

  B. 不能為哄抬價(jià)格編造理論依據(jù)

  這名學(xué)者把住宅分類為投資品,而非民生消費(fèi)品,對(duì)此,恐怕沒幾個(gè)人能同意。

  住房當(dāng)然可以成為投資品,但它首先是民生消費(fèi)品。脫離了民生需求的房地產(chǎn)市場(chǎng),是非理性、不正常的市場(chǎng)。地價(jià)、房?jī)r(jià)并不是可以無限上漲的,而是有極限的,這個(gè)極限就是民生承受力和資產(chǎn)的全球性價(jià)比。當(dāng)房?jī)r(jià)瘋漲到遠(yuǎn)離經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和民生承受力,房子就異化為只在富人之間炒作的類金融產(chǎn)品,那么泡沫破滅就近在咫尺了。

  國(guó)際上,成熟市場(chǎng)體一般房?jī)r(jià)收入比為6倍左右,即房?jī)r(jià)應(yīng)該相當(dāng)于一個(gè)家庭年收入的6倍左右,也就是一個(gè)家庭6年左右的總收入就能買一套住宅。北京、上海的房?jī)r(jià)收入比,已達(dá)27倍左右,已經(jīng)把兒孫的房?jī)r(jià)上漲空間都透支了。

  想想吧,如果京滬房?jī)r(jià)真像金先生所說漲到30萬/平方米,要多高的人均收入才能支撐這樣的房?jī)r(jià)?家庭平均年收入得超過400萬元,10以后北京能達(dá)到那樣的水平嗎?我們的子孫從大學(xué)校門出來,要多少年不吃不喝才買得起住房?難道只有讓他們一輩一輩去“啃老”,依賴父輩才能生存,這樣的社會(huì)正常嗎?為什么京滬房?jī)r(jià)暴漲而租金卻在持續(xù)下跌?就是因?yàn)榉績(jī)r(jià)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了民生承受力。在歐、美買房投資,租金收入基本上能承受按揭貸款支出,10年左右的租金收入就能收回投資,也就是房?jī)r(jià)租金收入比為10倍左右,才比較正常,而京滬的房?jī)r(jià)租金收入比已高達(dá)70多倍甚至超過100倍,這樣的房子還有投資價(jià)值嗎?鼓吹人們?nèi)ァ巴顿Y”這樣的房子,是負(fù)責(zé)任的言論嗎?房?jī)r(jià)越高,真正需要住房但卻買得起的就越少,有效需求就越小。房子只在富人之間炒賣,這市場(chǎng)能撐得住嗎?這就是近期房市價(jià)漲量跌的原因。

  有人拿香港樓市與內(nèi)地樓市相比,認(rèn)為香港樓價(jià)上漲將成為內(nèi)地樓市標(biāo)桿。其實(shí),香港樓市是一個(gè)畸形的特殊市場(chǎng),不僅因?yàn)橄愀蹫橐粡椡柚,地皮有限,樓市容易炒作,更主要的是,香港高房(jī)r(jià)是內(nèi)地黑白資金撐起來的,內(nèi)地的灰色資金為了安全紛紛到香港置產(chǎn),推高了香港摟價(jià)。還有,香港的經(jīng)濟(jì)政策主要是房地產(chǎn)利益相關(guān)者主導(dǎo)的,不利于房地產(chǎn)的遺產(chǎn)稅一直通不過,原因也在于此。內(nèi)地不可能仿效香港的房市,更不可能向香港的樓價(jià)看齊。

  某學(xué)者為房?jī)r(jià)虛漲提供的一個(gè)理論依據(jù),就是在城市化進(jìn)程中的土地開發(fā)性溢價(jià)和房產(chǎn)的交易性溢價(jià),然而他應(yīng)該知道,完成城市化進(jìn)程的歐美的地價(jià)房?jī)r(jià)比京滬的地價(jià)房?jī)r(jià)便宜得多。美國(guó)人均收入是北京上海的8倍左右,大城市住宅地價(jià)不到北京上海的1/20,房屋(主要是獨(dú)棟房屋)中間價(jià)不到18萬美元/棟(套),遠(yuǎn)比北京上海的房?jī)r(jià)低。京滬的房?jī)r(jià)早已透支了未來若干年的空間,還能有多少溢價(jià)空間?

  中國(guó)樓市還有一大奇觀,可以稱為“中國(guó)式的囤房炒樓”,許多人買了幾套、幾十套甚至上百套毛坯房,三五年不裝修也不出租,就放在哪兒等著漲價(jià)炒。全國(guó)城市這樣的“空置房”起碼有幾百萬套,京、滬等城市還有很多上世紀(jì)90年代囤的房子至今沒裝修還庫存在那里。世界上沒有一個(gè)經(jīng)濟(jì)體有中國(guó)這種巨大的住宅透支與浪費(fèi)。數(shù)量龐大的空置房只不過是存量的轉(zhuǎn)移,一但房?jī)r(jià)上漲難以為繼或下跌,多達(dá)數(shù)億平方米的轉(zhuǎn)移庫存就會(huì)對(duì)市場(chǎng)造成更大的沖擊。 (羊慧明)

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直隸巴人的原貼:
我國(guó)實(shí)施高溫補(bǔ)貼政策已有年頭了,但是多地標(biāo)準(zhǔn)已數(shù)年未漲,高溫津貼落實(shí)遭遇尷尬。
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