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    炒房團(tuán)頻現(xiàn)報端 不怕高房價反而歡迎高房價
2009年09月04日 08:04 來源:中國證券報 發(fā)表評論  【字體:↑大 ↓小

  2003年,隨著房價走高,炒房團(tuán)頻現(xiàn)報端;2007年,炒房團(tuán)更是家喻戶曉;2008年,房價進(jìn)入調(diào)整期,炒房團(tuán)一度銷聲匿跡;隨著近半年房價出現(xiàn)較大幅度回升,炒房團(tuán)再次現(xiàn)身。與普通購房者詬病高房價相反,為什么炒房團(tuán)對高房價情有獨(dú)鐘?炒房團(tuán)又給我們帶來了哪些有益啟示?

  理論上,房地產(chǎn)從開發(fā)到銷售涉及三方利益主體、兩個交易,即在取得土地、規(guī)劃、建造、征稅、預(yù)售等開發(fā)環(huán)節(jié),涉及企業(yè)、政府和購房者三方利益主體,包括政府與房地產(chǎn)企業(yè)之間、企業(yè)與購房者間的兩個交易。有交易雙方就要談判,談判能力的強(qiáng)弱決定著交易結(jié)果。談判能力有多種表現(xiàn)形式,如資金實(shí)力、權(quán)力等。

  就房地產(chǎn)交易涉及的三方主體而言,企業(yè)有資金規(guī)模大、融資渠道暢通和搜集信息能力強(qiáng)等優(yōu)勢,在買賣交易中居于主導(dǎo)地位。所以,捂盤、假按揭、延緩施工進(jìn)度等現(xiàn)象不斷出現(xiàn)。政府有審批權(quán)、政策制定執(zhí)行權(quán)等權(quán)力優(yōu)勢,所以總有人懷疑政府從土地交易和稅費(fèi)中拿得過多,抬高了房價。這些都增強(qiáng)了上述兩方的談判能力。這樣看來,似乎只有購房者沒有交易優(yōu)勢,但只要稍作區(qū)分就會發(fā)現(xiàn),真正沒有任何交易優(yōu)勢的是普通購房者(購房自住者),而炒房者(團(tuán))還是有優(yōu)勢的。

  筆者認(rèn)為,炒房團(tuán)至少有四大優(yōu)勢。一是組織優(yōu)勢。炒房團(tuán)少則幾十人,多則上百人,還有精明代表作團(tuán)長,指揮全團(tuán)行動。二是信息優(yōu)勢。炒房團(tuán)憑借人多勢眾,通過各種渠道獲取了大量有用信息,為炒房團(tuán)準(zhǔn)確判斷市場形勢提供較大幫助。三是資本集中優(yōu)勢。單個人的資本總是有限的,至少不是每個人都擁有足夠炒房的資本,缺少資本自然沒有和開發(fā)商平等談價的能力。相反,炒房團(tuán)把“團(tuán)員”資金集中起來,大大增強(qiáng)了談判能力,可以相對較低的價格拿到房子,從而獲利幾率增大。四是融資優(yōu)勢。炒房團(tuán)成員并非都用自有資金,大多是通過各種渠道貸款炒房,這就能使他們擺脫眼前資金不足的困難。正是四大優(yōu)勢的存在,使炒房團(tuán)不怕高房價反而歡迎高房價。而這些優(yōu)勢恰恰是普通購房者不具備的,分散的資金、有限的信息、狹窄的融資渠道,決定普通購房者對高房價只能望而卻步。

  不過,面對問題,總要找到解決辦法。炒房團(tuán)就給我們帶來了有益的啟示:將分散的普通購房者的資金、智慧、信息、信譽(yù)有效地聯(lián)合起來,實(shí)行團(tuán)購。一是要通過適當(dāng)集體將普通購房者組成購房團(tuán)。二是購房團(tuán)要通過恰當(dāng)渠道和平臺努力搜集、共享相關(guān)信息,同時,政府也要加大信息公開力度,因?yàn)樾畔⒕哂休^強(qiáng)外部性,且房地產(chǎn)企業(yè)與購房者比有明顯信息優(yōu)勢,需要政府這個第三方出面。三是要拓寬購房團(tuán)融資渠道,擴(kuò)大購房團(tuán)的貸款額度。其中,組織購房團(tuán)的集體須有以下特點(diǎn):應(yīng)為非營利的公益性組織,否則可能會侵蝕購房者一部分利益;應(yīng)熟悉購房團(tuán)成員的情況,包括收入、誠信狀況、住房條件等;要能吸收足夠多的成員參與到購房團(tuán)中,人數(shù)過少則難以形成必要的談判能力。目前情況下,建議以工會為購房團(tuán)的組織者,也可以考慮成立類似的公益性組織。最近的中石油團(tuán)購就不排除是以工會名義組織的,盡管尚未公開。關(guān)于融資問題,建議通過已有的某些基金或新設(shè)立購房團(tuán)基金予以解決。

  需要注意的是,購房團(tuán)與炒房團(tuán)有本質(zhì)區(qū)別。前者買房為自住,后者買房為賺價差;前者是生存需求,必須滿足,后者是投資需求,可視情況滿足;前者購房有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展,后者則可能導(dǎo)致房價大起大落,危害房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。所以,工會等在組織購房團(tuán)時,既要發(fā)揮能領(lǐng)會、落實(shí)宏觀調(diào)控意圖的優(yōu)勢,又要發(fā)揮熟悉購房團(tuán)成員情況的優(yōu)勢,嚴(yán)格界定、篩選購房者,有效地防止購房者炒房。只有這樣,才能使購房團(tuán)既具備炒房團(tuán)的優(yōu)勢,又避免演變?yōu)槌捶繄F(tuán),危害房市。

  從經(jīng)濟(jì)學(xué)上講,保護(hù)買者利益的最好辦法是讓賣者間展開競爭。在我國房地產(chǎn)市場中,如因客觀條件限制難以使賣者間展開充分的競爭,那么設(shè)法增強(qiáng)買者在交易中的談判能力,從而改善其交易地位,也不失為一種帕累托改進(jìn)。畢竟,購房團(tuán)在給買房者帶來低價實(shí)惠的同時,賣房者因銷量增加帶來的收入大于降價帶來的損失也同樣獲利。

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直隸巴人的原貼:
我國實(shí)施高溫補(bǔ)貼政策已有年頭了,但是多地標(biāo)準(zhǔn)已數(shù)年未漲,高溫津貼落實(shí)遭遇尷尬。
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