近一段時(shí)間以來(lái)，昆明經(jīng)濟(jì)適用房遭棄購(gòu)的消息受到媒體的高度關(guān)注。其實(shí)早在去年12月，昆明高屋地產(chǎn)顧問(wèn)機(jī)構(gòu)董事長(zhǎng)胡先鈞就在他的博客里發(fā)表了一篇名為《昆明百萬(wàn)平米經(jīng)濟(jì)適用房必將滯銷》的文章，只是誰(shuí)也沒(méi)想到，來(lái)自草根的“雷人”預(yù)見(jiàn)，竟然在半年后成為事實(shí)。

　　經(jīng)濟(jì)適用房被質(zhì)疑缺乏“陽(yáng)光定價(jià)”

　　錢鑫(化名)一說(shuō)起子君村的房子就有一種心痛的感覺(jué)�！白泳�村開(kāi)盤那天我去了。去的時(shí)候路上還有點(diǎn)興奮，但到了那兒，一問(wèn)價(jià)，心都涼了，只想哭�！�

　　錢鑫記得，那天真有人哭了。“去的時(shí)候，都以為這回能圓了買房的夢(mèng)，但是看了以后，才知道根本買不起�！�

　　去年以來(lái)，昆明市政府在城市的南邊和北邊建設(shè)了兩個(gè)規(guī)模較大的經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目，一個(gè)是位于城市北部的子君村，規(guī)模約90萬(wàn)平方米，售價(jià)每平方米2556元；一個(gè)位于南部的蒜村，面積20萬(wàn)平方米，售價(jià)每平方米2861元。有消息說(shuō)，政府還將在東邊的白沙河規(guī)劃一個(gè)200畝的經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目，估計(jì)規(guī)模在30萬(wàn)平方米左右。

　　今年4月7日子君村開(kāi)盤，昆明市房管局共安排了5287戶低收入家庭購(gòu)房。然而，4個(gè)月后，截至銷售的最后一天，子君村的5300套經(jīng)濟(jì)適用房，僅售出2510余套。除少數(shù)想購(gòu)蒜村經(jīng)適房的申購(gòu)者外，仍有近半低收入家庭放棄購(gòu)房。

　　買不起是人們棄購(gòu)的主要原因。按規(guī)定，昆明這批經(jīng)濟(jì)適用房要求，在今年4月份預(yù)售時(shí)先交納60%的首付款,明年5月1日交鑰匙時(shí)再一次性支付剩下的40%。這批經(jīng)濟(jì)適用房面積為40平方米到70平方米不等，按照首付60%的比例，每套房要首付6萬(wàn)元到8萬(wàn)元左右。一年的時(shí)間里要交清10萬(wàn)元到14萬(wàn)元左右的房款，這對(duì)于購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房的人幾乎是不可能的事。

　　“現(xiàn)在有一個(gè)不好的現(xiàn)象，政府和媒體解釋經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格的時(shí)候，動(dòng)不動(dòng)就用周邊的商品房?jī)r(jià)格說(shuō)事，甚至認(rèn)為‘經(jīng)濟(jì)適用房?jī)r(jià)格等于周邊商品房?jī)r(jià)格60%’。殊不知，經(jīng)濟(jì)適用房的定價(jià)模型屬于成本型，不是市場(chǎng)比較法，許多老百姓在不知不覺(jué)中進(jìn)入利益集團(tuán)圈套。”胡先鈞說(shuō)。

　　胡先鈞在昆明從事房地產(chǎn)行業(yè)的研究9年，對(duì)昆明房地產(chǎn)的情況有較深入的了解。他直言不諱地指出，經(jīng)濟(jì)適用房一直遭到質(zhì)疑的首要原因是沒(méi)有進(jìn)行“陽(yáng)光定價(jià)”。

　　3%的利潤(rùn)為何吸引開(kāi)發(fā)商追捧

　　去年11月，昆明市發(fā)改委核定南市區(qū)子君村經(jīng)濟(jì)適用房預(yù)售價(jià)格為每平方米2556元，北市區(qū)蒜村為每平方米2861元。今年3月，子君村經(jīng)濟(jì)適用房正式預(yù)售時(shí)，房?jī)r(jià)降至每平方米2100元。價(jià)格回調(diào)不僅沒(méi)有解決更多人的買房問(wèn)題，相反讓人看到價(jià)格變動(dòng)暴露出的定價(jià)上的弊端。

　　“根據(jù)《經(jīng)濟(jì)適用住房?jī)r(jià)格管理辦法》，經(jīng)濟(jì)適用房的定價(jià)權(quán)表面上是房管局和物價(jià)局代表政府共同掌握，但實(shí)質(zhì)上，這種定價(jià)權(quán)屬于開(kāi)發(fā)商。”胡先鈞說(shuō)，當(dāng)開(kāi)發(fā)商把價(jià)格申報(bào)表、審核表、規(guī)劃、施工、各種合同等提交給相關(guān)單位，這些單位在審核時(shí)很難回避三個(gè)問(wèn)題：人為因素、公務(wù)人員對(duì)于房地產(chǎn)成本構(gòu)成的專業(yè)性認(rèn)知不夠、開(kāi)發(fā)商提供的資料是否屬實(shí)。

　　“一些開(kāi)發(fā)商很容易通過(guò)虛構(gòu)報(bào)表，拉高開(kāi)發(fā)成本，獲得比實(shí)際更高的利潤(rùn)。這就是為什么經(jīng)濟(jì)適用房只允許有3%利潤(rùn)，但每次經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)目招標(biāo)，仍有大量開(kāi)發(fā)公司爭(zhēng)先恐后的介入�！彼�說(shuō)。

　　他指出，昆明的經(jīng)濟(jì)適用房有一個(gè)特點(diǎn)，即交由成熟開(kāi)發(fā)商運(yùn)營(yíng)，大盤、大規(guī)模、大配套，開(kāi)發(fā)商在規(guī)劃、配套、園林、物業(yè)管理上皆按商品房住宅小區(qū)的標(biāo)準(zhǔn)打造，因此，導(dǎo)致昆明經(jīng)濟(jì)適用房品質(zhì)高，并不遜色于商品房小區(qū)。但是由此產(chǎn)生新的成本是否需要由經(jīng)濟(jì)適用房的購(gòu)買者承擔(dān)？如果說(shuō)這些成本由購(gòu)買者承擔(dān)，那么購(gòu)買者完全有理由要求將譬如管理費(fèi)、成本、商鋪及公共設(shè)施短期或長(zhǎng)期收益、建筑利潤(rùn)收益等公布。

　　“目前，昆明小區(qū)的商業(yè)配套銷售價(jià)一般在每平方米1萬(wàn)元-2萬(wàn)元之間。假設(shè)子君村的商鋪按最低每平方米1萬(wàn)元，商業(yè)面積在1萬(wàn)平方米，那么市值就是1億元。但經(jīng)濟(jì)適用房商業(yè)配套的建筑成本卻很低，每平方米估計(jì)在1500元-1800元。開(kāi)發(fā)商在商業(yè)配套中賺取的這筆錢在哪里？沒(méi)有人向社會(huì)公布這部分資金的去處。這就是為什么經(jīng)濟(jì)適用房的利潤(rùn)控制在3%，仍有開(kāi)發(fā)商愿意接手開(kāi)發(fā)的原因。”

　　胡先鈞說(shuō)：“因此經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格不是開(kāi)發(fā)商說(shuō)了算，也不是政府說(shuō)了算，而是由有資質(zhì)的造價(jià)咨詢公司進(jìn)行測(cè)算，然后取算術(shù)平均值。如果售價(jià)由第三方機(jī)構(gòu)來(lái)測(cè)算，應(yīng)不高于2000元／平方米，這個(gè)價(jià)格是人們可以接受的�！�

　　滯銷考驗(yàn)政府？

　　在胡先鈞的文章里，他不僅預(yù)言了昆明的經(jīng)濟(jì)適用房要滯銷，并且認(rèn)為這種“滯銷不是首例，而是一種常態(tài)型滯銷”。因?yàn)槔ッ鞯慕?jīng)濟(jì)適用房具備了國(guó)內(nèi)遭棄建的經(jīng)濟(jì)適用房的所有共同特征：位置偏僻、配套不全、價(jià)格偏高、有限產(chǎn)權(quán)、限制轉(zhuǎn)讓、補(bǔ)交土地收益金等。除這些天然的缺陷外，昆明相關(guān)部門對(duì)市場(chǎng)的研究較少，缺乏滯銷情況下的銷售預(yù)案。

　　“滯銷的責(zé)任在于政府即房屋管理局。房屋管理局雖然管理著全市的房地產(chǎn)營(yíng)銷機(jī)構(gòu)，但其本身并不擅長(zhǎng)房地產(chǎn)營(yíng)銷。經(jīng)濟(jì)適用房滯銷是對(duì)房管局的考驗(yàn)�！焙�先鈞說(shuō)。

　　同時(shí)，他認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商也缺少必要的營(yíng)銷技術(shù)手段：客戶深入研究、廣告、推廣等。由于缺乏市場(chǎng)眼光、沒(méi)有對(duì)購(gòu)買群體做深入的客戶研究、沒(méi)有對(duì)市場(chǎng)形勢(shì)進(jìn)行深入分析、沒(méi)有相應(yīng)的營(yíng)銷組合措施，一味的相信靠“政府權(quán)威、價(jià)格低廉”就能賣出去房子，必將導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)適用房滯銷。

　　不能貸款也是此次昆明經(jīng)濟(jì)適用房滯銷的另一個(gè)原因，其理由是“經(jīng)濟(jì)適用房在5年內(nèi)不得上市交易，銀行由于無(wú)法處理抵押物，因此會(huì)面臨巨大風(fēng)險(xiǎn)”。但是廣州對(duì)此卻采取了積極的措施。

　　2007年，廣州市政府推出了政府對(duì)經(jīng)濟(jì)適用房實(shí)行回購(gòu)的制度。如果購(gòu)買經(jīng)濟(jì)適用房者無(wú)法還款，政府將出面回購(gòu)，補(bǔ)償銀行遭受的損失。因此利益得到保障的銀行都很積極地辦理低收入人群的貸款。據(jù)悉，建設(shè)銀行廣州分行上世紀(jì)90年代起就開(kāi)始辦理的低收入人群貸款，至今為止沒(méi)有發(fā)生一起不良貸款。因?yàn)殡m然這些人收入低，但是房子對(duì)他們來(lái)說(shuō)比什么都重要，所以總會(huì)想方設(shè)法還貸。

　　對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士質(zhì)疑：“昆明遲遲未解決低收入人群的貸款問(wèn)題，是否表明某些部門的不作為？”

　　“破冰”滯銷需改變體制

　　胡先鈞認(rèn)為，目前解決昆明經(jīng)濟(jì)適用房的滯銷問(wèn)題，可通過(guò)“賣6＋留4＋貨幣直補(bǔ)”的方式來(lái)解決。即拿出子君村經(jīng)濟(jì)適用房的60%作為商品房，另外的40%為政府保留產(chǎn)權(quán)的廉租房，對(duì)于困難群眾購(gòu)買房屋實(shí)施貨幣直補(bǔ)。通過(guò)改變房屋屬性，60%的房屋可賣到3500元／平方米，加上每平方米1萬(wàn)多元的商鋪，不僅可為項(xiàng)目獲得大量工程回款，政府還能從中拿到相當(dāng)數(shù)額的毛利。利用這筆毛利，既可順利地以成本價(jià)回購(gòu)40%的房屋作為廉租房，還可拿出剩余資金對(duì)低收入家庭買房提供貨幣補(bǔ)貼。其中，60%的房屋可優(yōu)先滿足“夾心層”家庭的購(gòu)房需求，也可滿足稍富裕的購(gòu)房家庭的需求。

　　“項(xiàng)目全盤轉(zhuǎn)為商品房性質(zhì)，獲得銀行支持，吸引更多的客戶群。對(duì)市場(chǎng)公開(kāi)出售60萬(wàn)平方米商品房，優(yōu)先滿足‘夾心層’購(gòu)買需求。政府保留30萬(wàn)平方米商品房的產(chǎn)權(quán)作為廉租房，支持超困難群眾居住。商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)出售變現(xiàn)。貨幣化補(bǔ)貼困難買房群體。補(bǔ)貼4000個(gè)家庭每戶5萬(wàn)元，用以購(gòu)買本項(xiàng)目的商品房，可以按揭貸款。開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)控制在3%以內(nèi)，邀請(qǐng)第三方造價(jià)咨詢機(jī)構(gòu)介入。只要政府迅速研究策略改變體制，經(jīng)濟(jì)適用房滯銷的問(wèn)題是能很快‘破冰’的�！彼�說(shuō)。