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    地方政策松綁 外資重返一線城市炒樓買地引爭(zhēng)議
2009年11月02日 09:38 來源:深圳商報(bào) 發(fā)表評(píng)論  【字體:↑大 ↓小

  內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)自今年初以來迅速“回暖”,看好一線城市高端物業(yè)集中更具投資性,外資在內(nèi)地樓市投資的焦點(diǎn)也從二線城市重回一線城市。是否要加強(qiáng)房地產(chǎn)外資監(jiān)管的爭(zhēng)議由此再度引發(fā)。

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  政策“松綁”

  焦點(diǎn)重回一線城市

  “去年下半年至今年初,投資于中國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)的外資紛紛回籠資金,部分退出了中國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn),返回本國(guó)‘救火’!眹(guó)際知名的物業(yè)咨詢機(jī)構(gòu)——戴德梁行中國(guó)行政總裁張國(guó)正透露,摩根士丹利、麥格理集團(tuán)在上海就有三處大宗房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給了北京、上海幾家頗有實(shí)力的中國(guó)內(nèi)地企業(yè)。央行上?偛2007年7月底一份報(bào)告則指出,“在人民幣升值預(yù)期下,外匯資金開始流向天津、山西、廣西、海南、重慶等地的房地產(chǎn)業(yè)”。

  但如今情況發(fā)生了變化。張國(guó)正告訴記者,由于一線城市高檔物業(yè)樓盤集中更具投資性,外資機(jī)構(gòu)重整進(jìn)入內(nèi)地房地產(chǎn)時(shí),焦點(diǎn)重回一線城市,北京、上海的房地產(chǎn)開發(fā)用地再次受到外資機(jī)構(gòu)追捧。

  據(jù)戴德梁行研究部的不完全統(tǒng)計(jì),今年上半年,外資機(jī)構(gòu)在北京、上海的大宗土地成交額分別達(dá)60億元、35億元,比去年同期有較大增幅。而過去被認(rèn)為是外資機(jī)構(gòu)投資熱點(diǎn)的二線城市,如成都、大連、武漢、重慶、天津等5個(gè)城市中,僅有重慶在今年上半年外資機(jī)構(gòu)大宗土地成交額與去年同期持平,其他4個(gè)城市均出現(xiàn)不同程度的下降。今年上半年,外資機(jī)構(gòu)在內(nèi)地購(gòu)置房地產(chǎn)開發(fā)用地資金超過1100億元,住宅和城市綜合體項(xiàng)目成為外資在一線城市的投資新熱點(diǎn)。

  今年前三季度,處于二線城市前列的福州、廈門兩地,外資機(jī)構(gòu)在其房地產(chǎn)市場(chǎng)投資狀況雙雙下降。據(jù)廈門國(guó)土與房管部門統(tǒng)計(jì)顯示,今年前三季度,廈門房地產(chǎn)外資機(jī)構(gòu)投資占比僅為10%,比2007年外資機(jī)構(gòu)投資12%的份額減少了兩個(gè)百分點(diǎn)。

  張國(guó)正說,由于中國(guó)內(nèi)地一些地方近期實(shí)行了簡(jiǎn)化和放寬外商投資房地產(chǎn)企業(yè)的外匯登記手續(xù)等“松綁”政策,也是促成外資機(jī)構(gòu)在內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)投資回升的重要原因。

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  沖擊不小

  外資進(jìn)入引發(fā)爭(zhēng)議

  地方政府對(duì)外商投資房地產(chǎn)悄然“松綁”引發(fā)業(yè)界爭(zhēng)議。

  中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所研究員易憲容說,在去年全國(guó)住房銷售下降20%以上、國(guó)家又出臺(tái)多項(xiàng)刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策的情形下,今年一些地方房地產(chǎn)銷售增加是正常的,但這并不意味著房地產(chǎn)市場(chǎng)全面回暖。只有房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格出現(xiàn)全面理性回歸,讓大多數(shù)居民的住房需求釋放出來,讓他們都有支付能力,讓房地產(chǎn)庫存迅速減少,房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的全面回暖才會(huì)出現(xiàn)。但在目前內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)仍處于波動(dòng)調(diào)整的情況下,如果讓外資進(jìn)入將使局面變得更為復(fù)雜。

  浙江大學(xué)江萬齡國(guó)際經(jīng)濟(jì)與金融投資研究中心副主任景乃權(quán)認(rèn)為,當(dāng)前,內(nèi)地房?jī)r(jià)快速上漲的一個(gè)重要原因是,內(nèi)地房地產(chǎn)開發(fā)商和一部分較高收入投資者,乃至少數(shù)境外投機(jī)者之間的博弈。因此,境外資金對(duì)內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)的沖擊不容忽視。

  “過去外資很少直接進(jìn)入國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域,往往選擇項(xiàng)目收購(gòu)、產(chǎn)品買賣的方式,造成外資在國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)所占比例不大的假象。與歐美房地產(chǎn)市場(chǎng)低迷的現(xiàn)狀相比,內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)的高回報(bào)率將促使更多的外資機(jī)構(gòu)、更大數(shù)額的外資進(jìn)入!本澳藱(quán)說。

  專家還指出,隨著人民幣進(jìn)一步升值,國(guó)際熱錢通過各種途徑和渠道擠入中國(guó)市場(chǎng),目前無論在房產(chǎn)開發(fā)的一手房交易市場(chǎng),還是在二手房市場(chǎng),已頻頻出現(xiàn)外資整體收購(gòu)及兼并的信息。大量國(guó)際游資通過地下錢莊等非法渠道進(jìn)入中國(guó)樓市,不僅對(duì)于日益高漲的房?jī)r(jià)起到了推波助瀾的作用,還直接危及國(guó)內(nèi)的金融安全。

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  “十字路口”

  外資監(jiān)管任重道遠(yuǎn)

  業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,當(dāng)前中國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)再次站在了調(diào)整的“十字路口”,加強(qiáng)房地產(chǎn)領(lǐng)域的外資監(jiān)管仍將是任重道遠(yuǎn)。

  “現(xiàn)在內(nèi)地房?jī)r(jià)仍處在非正常上漲通道,已給進(jìn)來的外資帶來了超乎意外的好處,可以預(yù)見的是,國(guó)外的游資會(huì)繼續(xù)一撥一撥地潛入我國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)!北本┐髮W(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)說,“現(xiàn)有的外資房地產(chǎn)項(xiàng)目如需進(jìn)一步融資該怎么辦?政策未明確。近年來出臺(tái)的一系列房地產(chǎn)‘限外’政策執(zhí)行剛性如何,還需時(shí)日檢驗(yàn)!

  業(yè)內(nèi)人士指出,外資由于財(cái)力雄厚,對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)承受能力強(qiáng),在與內(nèi)地開發(fā)商的較量中往往處于上風(fēng),幾乎成了近年來房地產(chǎn)調(diào)控的“死角”。

  此外,一些地方為了發(fā)展,視外資為“救世主”,給出優(yōu)惠條件吸引外資,以“啟動(dòng)”房地產(chǎn)市場(chǎng)。佑威房地產(chǎn)研究中心研究員薛建雄建議,國(guó)家要考慮適時(shí)開征土地增值稅和出臺(tái)更為嚴(yán)密的房地產(chǎn)領(lǐng)域政策。如果從嚴(yán)實(shí)行,對(duì)國(guó)內(nèi)高漲的房?jī)r(jià)可以起到抑制作用。

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直隸巴人的原貼:
我國(guó)實(shí)施高溫補(bǔ)貼政策已有年頭了,但是多地標(biāo)準(zhǔn)已數(shù)年未漲,高溫津貼落實(shí)遭遇尷尬。
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