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    樓市泡沫制造者大量涌入 新一輪泡沫將拉開序幕
2009年11月18日 14:31 來源:四川在線 發(fā)表評論  【字體:↑大 ↓小

  受此輪“燒錢過冬”救市法的影響,社會流動性空前充裕,通脹預(yù)期異常強(qiáng)烈。豪宅持續(xù)熱銷,拉動房價(jià)整體激勵(lì)反彈等原因。投資性和投機(jī)性需求將提前大量入市。

  以成都為例,從04到06年的2004-2006年期間,價(jià)格上漲幅度相對穩(wěn)定,漲幅在15-16%左右。2007年算是“非理性”的一年,在一線城市房地產(chǎn)市場價(jià)格快速上漲的情況下,成都一手住宅市場成交均價(jià)也一路飆升。2007一手住宅年成交均價(jià)為5394元/平方米,環(huán)比上升24%。略高于平常年份的漲幅。07年12月,成都一手住宅市場成交均價(jià)創(chuàng)下新高,達(dá)6129元/平方米。

  然而,到了09年,短短不到一年時(shí)間,成都市區(qū)房價(jià)從年初的5100多元,上漲到10月份的6300多元,平均每平米足足上漲1000多元。這還不算已經(jīng)調(diào)高,但還沒有成交多少的給算進(jìn)來(樓市的價(jià)格統(tǒng)計(jì)方法具有滯后性)。

  而其他一、二線城市,也大同小異。至于剛剛出爐的全國性房價(jià)上漲幅度,筆者覺得這個(gè)3%的環(huán)比數(shù)字,掩蓋了歷來領(lǐng)漲樓市的北京、上海、深圳等標(biāo)桿城市的真實(shí)上漲幅度。而且中國是一個(gè)區(qū)域經(jīng)濟(jì)差距大,樓市總體水平參差不齊的樓市,放眼全國必定容易忽略樓市的新動向和苗頭。

  此外,盡管投資增速在三季度之后開始快速上升(參見筆者其他博文,里面有數(shù)據(jù)),貨幣市場利率和銀行實(shí)際貸款加權(quán)利率卻在迅速下降,客觀上市場的房價(jià)上升預(yù)期在逐步形成。這就為樓市“炒房客”的入市提供了最佳的土壤。

  再加上,投機(jī)客和投資客,出于對樓市長期看好,出于一年來房價(jià)的激烈反彈,出于部分地方政府揚(yáng)言延長優(yōu)惠政策的時(shí)間(實(shí)際上是和中央在政策上的博弈),出于把準(zhǔn)了歷年調(diào)控政策的脈搏和套路,還有社會流動性的充裕和通脹預(yù)期,以及二套房這個(gè)主要的炒作工具可能被全面收緊等利壞信息(對于炒家來講),從臨近年關(guān)開始,這部分需求也將大量涌入樓市。

  依照“投機(jī)客和投資客”歷年的入市規(guī)律,按照目前這種救市發(fā)展態(tài)勢,筆者預(yù)計(jì)在今年經(jīng)濟(jì)工作會議定調(diào)之后,也就是為來年調(diào)控定下基調(diào)后,這兩部分需求才會決定最后的入市時(shí)機(jī),再晚也會在明年一季度時(shí)大量涌入樓市,如果“后救市”調(diào)控不到位的話。只是沒想到會提前。

  回顧和反思前幾季度的樓市,其實(shí)早在今年五一的“春季房地產(chǎn)交易會”上,就出現(xiàn)了投資居住兼有的買家,還有少量的純投資客戶。但轉(zhuǎn)過6月份,當(dāng)房價(jià)整體上揚(yáng),整體經(jīng)濟(jì)和樓市都見底向上發(fā)展時(shí),投機(jī)客和投資客就已經(jīng)陸續(xù)入市了。目前的非居住性購房需求,基本達(dá)到20%左右,但這確是一個(gè)苗頭。

  另外要強(qiáng)調(diào)的的一個(gè)常識就是,歷年來,支撐樓市前行的主力需求,其實(shí)并不是“剛需”。因?yàn),剛需其?shí)是被高房價(jià)“邊緣化”了的一部分需求,對高房價(jià)的承受力很有限,而真正造就了07年開始時(shí)虛假繁榮的推手,還是投機(jī)和投資需求,以及由此引發(fā)的恐慌性需求。

  所以,按照當(dāng)前的樓市發(fā)展形勢,最快在明年一季度,剛需將在明年逐步被告房價(jià)阻擋在門外,而投機(jī)和投資需求,將把剛需從樓市置換出來,從而擔(dān)任樓市需求主力。而剛需或者觀望,或者恐慌性的咬牙加入……

  總后總結(jié)投資性需求和投機(jī)性需求,大量入市的幾點(diǎn)原因,已經(jīng)是老生常談了:1、外貿(mào)恢復(fù)過緩,制造業(yè)困境并沒有徹底改觀,資本尋求避風(fēng)港,樓市成為其他行業(yè)的吸金器。2、樓市長期看好,房價(jià)長期看漲,投資房產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)相對較小。3、銀行可能全面收緊二套房,停止曖昧的態(tài)度。4、未來通脹預(yù)期強(qiáng)烈。

  聲明:

  1、9月份時(shí),筆者考慮到保障性住房入市、嚴(yán)查囤地等因素的影響,預(yù)判樓市不具備炒作的土壤,但幾個(gè)月過去了,囤地、地王、房價(jià)激烈反彈、保障性住房一副姍姍來遲的模樣,一切就又對了炒家的胃口,看調(diào)控可真是江山易改,樓市的惡疾難除啊!以后誰還敢聽相關(guān)部門的嚴(yán)控、嚴(yán)查、等一類的官方承諾和論調(diào)?!古語有曰:失一回身和失一千回身,都叫婊子;那么相關(guān)部門失言一次和失言一千次,這又叫什么?

  2、筆者認(rèn)為按照目前的態(tài)勢發(fā)展,樓市可能會掀起新一輪泡沫,但筆者并不贊同“樓市目前存在泡沫”的論調(diào)。因?yàn)檫@輪房價(jià)的上漲幅度雖然很大,但經(jīng)濟(jì)基本面全年依然是通縮,房價(jià)依然整體健康和理性。另外。樓市這個(gè)局部通脹確卻是事實(shí)。近9萬億的天量信貸,直接和間接流入樓市的達(dá)到1萬多億之多,如此“燒錢過冬”,如此結(jié)構(gòu)不平衡,豈有局部不通脹之理?

  3、縱觀任何一輪通脹周期的全過程,不論是歐美還是前幾年的中國,無不是以固定資產(chǎn)價(jià)格的激烈上漲為序幕。要知道,我國當(dāng)前整體經(jīng)濟(jì)基本面的通脹壓力,并不表現(xiàn)在通常意義上的商品物價(jià)上,而是表現(xiàn)在資產(chǎn)價(jià)格特別是房地產(chǎn)價(jià)格上。實(shí)際上,09年這輪房價(jià)上漲就是新一輪通脹的開始,只不過在特殊的調(diào)控時(shí)期,政策制定者和執(zhí)行者都是緘默不語罷了,尤其是救市部分救市政策即將推出的預(yù)期,讓大量投機(jī)客和投資客入市的時(shí)間提前,新一輪泡沫將由此來開序幕。(張宇良)

  

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直隸巴人的原貼:
我國實(shí)施高溫補(bǔ)貼政策已有年頭了,但是多地標(biāo)準(zhǔn)已數(shù)年未漲,高溫津貼落實(shí)遭遇尷尬。
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