近日,國(guó)土資源部和國(guó)家發(fā)展改革委共同發(fā)布《限制用地項(xiàng)目目錄(2006年本增補(bǔ)本)》和《禁止用地項(xiàng)目目錄(2006年本增補(bǔ)本)》，國(guó)土部表示，這是為了增強(qiáng)土地政策參與宏觀調(diào)控的自覺(jué)性和主動(dòng)性，并嚴(yán)格土地供應(yīng)政策。

　　根據(jù)新目錄規(guī)定,商品住宅用地的宗地出讓面積,小城市(鎮(zhèn))不超過(guò)7公頃,中等城市不超過(guò)14公頃,大城市不能超過(guò)20公頃。也就是說(shuō)房企今后拿地的最大面積不會(huì)超過(guò)20萬(wàn)平方米。

　　新規(guī)限制房企囤地

　　對(duì)于新規(guī)定給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)的影響，北京聯(lián)達(dá)四方房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司總經(jīng)理?xiàng)钌黉h認(rèn)為：“新目錄的有關(guān)規(guī)定將對(duì)企業(yè)的大規(guī)模拿地并囤地起到一定的限制作用，并且避免一些大開(kāi)發(fā)商對(duì)區(qū)域市場(chǎng)的壟斷。比如北辰之前在長(zhǎng)沙拿下一副地塊，面積達(dá)380萬(wàn)平方米，這么大的面積除了那些資金總量十分充足的房企外，別人很難涉足。”

　　“而現(xiàn)在囤地最多的就是這么大型房企。但如果按新目錄的規(guī)定即商品住宅用地的宗地出讓面積不能超過(guò)20公頃計(jì)算，這塊土地就將最少被分割成19塊出售，這樣就能使一些中小房企有機(jī)會(huì)參與到這些土地的開(kāi)發(fā)中來(lái)。那么即使是實(shí)力十分雄厚的房企想在十幾個(gè)拍賣會(huì)中同時(shí)拿下這么多土地也是很很困難的。而且這么大的面積，一家開(kāi)發(fā)商很難在短時(shí)間內(nèi)全部開(kāi)發(fā)，如果企業(yè)想囤地，那么完全可以只開(kāi)發(fā)其中的一小部分，剩下的土地就將被名正言順的囤積起來(lái)。”

　　“但在新規(guī)定的情況下，大面積的土地被分割出售后，原先的一塊土地可能由十幾家公司開(kāi)發(fā)，那么在兩年內(nèi)必須開(kāi)發(fā)的政策下，這些土地將在比較短的時(shí)間完成開(kāi)發(fā)。也就意味著十幾個(gè)樓盤將同時(shí)推出，那么這個(gè)市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)肯定將會(huì)激烈起來(lái)，房?jī)r(jià)也會(huì)因?yàn)楦?jìng)爭(zhēng)而有所下降。”

　　拿地難不是房?jī)r(jià)上漲主因

　　對(duì)于開(kāi)發(fā)商紛紛將“拿地難”當(dāng)作房?jī)r(jià)上漲的主要原因，楊少鋒表示：“根據(jù)央視經(jīng)濟(jì)半小時(shí)和新浪網(wǎng)的聯(lián)合統(tǒng)計(jì)，三季度末，全國(guó)排名前十名的上市房企囤地規(guī)模已經(jīng)達(dá)到3億平方米，其中，恒大地產(chǎn)以5100萬(wàn)平方米居首，碧桂園和雅居樂(lè)分別以4360萬(wàn)平方米、2950萬(wàn)平方米分獲第二和第三位，萬(wàn)科以2450萬(wàn)平方米位于第9位。 而在這些房企中，按2009年前三季度銷售業(yè)績(jī)推斷，最長(zhǎng)的土地儲(chǔ)備可以保證開(kāi)發(fā)時(shí)間長(zhǎng)達(dá)40年，最少的也有6年時(shí)間，大部分都在十年以上。這還是按照房地產(chǎn)銷售業(yè)績(jī)最好的09年來(lái)計(jì)算，如果按照2008年的銷售業(yè)績(jī)計(jì)算，這些房企最多的土地儲(chǔ)備可供開(kāi)發(fā)周期已經(jīng)達(dá)到百年之久。所以說(shuō)把土地供應(yīng)不足當(dāng)做房?jī)r(jià)上漲的主要原因肯定是沒(méi)有道理的。”

　　地方政府應(yīng)退出房地產(chǎn)利益鏈條

　　對(duì)于房企大規(guī)模的囤地行為，管理部門的動(dòng)作一直是市場(chǎng)關(guān)注的問(wèn)題。而實(shí)際上國(guó)家早就三令五申要嚴(yán)打囤地炒地等行為，如《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》，就要求土地閑置滿2年的堅(jiān)決無(wú)償收回。但由于在現(xiàn)有的土地財(cái)政模式下，地價(jià)越高，地方政府的獲益就越大，導(dǎo)致地方政府的執(zhí)行力度非常弱，缺乏對(duì)囤地炒地者來(lái)一次釜底抽薪式的痛究，從而使囤地炒地行為恣意橫行，囤地現(xiàn)象愈演愈烈。截止至今，全國(guó)的土地市場(chǎng)加在一起，閑置地被收回的不超過(guò)5例，可以說(shuō)這個(gè)制度已經(jīng)形同虛設(shè)。

　　楊少鋒就認(rèn)為：“如果抑制房企囤地和房?jī)r(jià)過(guò)高，關(guān)鍵是要讓地方政府退出房地產(chǎn)利益鏈條，至少，這個(gè)利益不要在政府收益中占據(jù)過(guò)于重要的比重�！�

　　而據(jù)悉，由國(guó)土部領(lǐng)導(dǎo)的的直指開(kāi)發(fā)商“囤地”以及天價(jià)“地王”的調(diào)查已經(jīng)結(jié)束，調(diào)研小組將匯總各地的情況，形成調(diào)研報(bào)告，并擬上報(bào)國(guó)務(wù)院。其上報(bào)的結(jié)果很可能將影響今后有關(guān)政策的制定。