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    廣州土地拍賣被指"量身定做" 三地塊只賣出底價
2009年11月23日 10:11 來源:法制日報 發(fā)表評論  【字體:↑大 ↓小

  近日,經(jīng)過101輪的競拍后,廣東省廣州市科學城某地塊最終以43.41億元被雅居樂集團“拔得頭籌”,也再次刷新了廣州的地價記錄,成為了新的“地王”。但是,與此同時發(fā)生的,卻是廣州市四大重點建設(shè)區(qū)的白云新城地塊,由于只有惟一的公司競標,被大連萬達商業(yè)地產(chǎn)有限公司(以下簡稱萬達公司)以底價11.22億元競得。

  一邊是頻頻被刷新的“地王”,一邊卻以評估的底價競得,這其中的差異引起了社會各界特別是業(yè)內(nèi)人士的極大關(guān)注。記者了解到,廣州的土地拍賣中,由于沒有競爭對手,被惟一公司以底價拍得的還不僅僅這一例。在此之前,保利房地產(chǎn)(集團)股份有限公司(以下簡稱保利集團)和中國石化集團洛陽石油化工工程公司(以下簡稱石化集團)以惟一競拍者的身份以底價得到了廣州的另兩個重要地塊。

  廣州接連三次重要地塊被惟一公司以底價獲得的現(xiàn)象,引來了眾多的質(zhì)疑,有業(yè)內(nèi)認為上述土地的拍賣“內(nèi)定”的嫌疑非常大,拍賣程序只是一種形式罷了。對此,有專家指出:這種現(xiàn)象說明,拍賣行業(yè)這種量身定做的傾向近年來沒有得到有效遏制,反而在各種不同的拍賣行為中,有進一步發(fā)展的趨勢。因此,為了維護公平競爭的經(jīng)濟秩序,對此類現(xiàn)象亟待立法予以規(guī)范。

  設(shè)置有針對性條件

  今年10月29日,廣州四大重點建設(shè)區(qū)的白云新城地塊首次推地,然而廣州國土房管局土地交易拍賣大廳卻大門緊閉。原來,由于只有惟一的公司競標,該次拍賣根本不需競拍,就被萬達公司以底價11.22億元競得這一重要地塊。

  房地產(chǎn)開發(fā)歷來都是“寸土必爭”,就拿當天下午同樣進行的一場土地拍賣———廣州科學城某地塊來說,其激烈程度就不亞于一場戰(zhàn)爭。此次拍賣,廣州開發(fā)區(qū)土地拍賣大廳里,齊集了碧桂園、萬科、中信、雅居樂、保利等國內(nèi)著名的房地產(chǎn)開發(fā)商。最后,在歷時5個小時,經(jīng)過101輪的激烈競拍之后,該地塊最終被雅居樂集團競得,并以43.41億元成為了廣州的新“地王”。

  但是,作為廣州四大重點建設(shè)區(qū)而且發(fā)展前景良好的的白云新城首推地塊,怎么會只有一家公司競標,并被以底價成交呢?

  采訪中,有不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士向記者透露,白云新城地塊的拍賣條件設(shè)置了很多非常具體且門檻很高的條件:其一,參加競拍的開發(fā)商必須是注冊資本15億元以上的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè),2007年、2008年的總資產(chǎn)均要達到120億元以上,2007年、2008年凈資產(chǎn)均達20億元以上;其二,參加競拍的開發(fā)商要具有在國內(nèi)大中城市成功開發(fā)累計總建筑面積不少于200萬平方米大型商業(yè)中心、五星級酒店項目的經(jīng)驗等;特別是,開發(fā)商還應(yīng)確保地塊上大型商業(yè)中心于2010年10月底前開業(yè)。

  “如果沒有提前介入,怎么可能在一年的時間內(nèi),確保大型商業(yè)中心營業(yè)?”該業(yè)內(nèi)人士質(zhì)疑說,而由于具體的條件導致只有一家公司參加競標的還不止這一次,他所了解到的,近期廣州的土地拍賣就已經(jīng)連續(xù)第三次出現(xiàn)大地塊以惟一競拍者進入市場,最后以底價成交———10月20日,保利集團以底價1.42億元競得廣州市海珠區(qū)琶洲城中村地塊;10月27日,廣氮首幅住宅用地以底價5.3億余元被惟一報名競購者石化集團競得。

  業(yè)內(nèi)人士告訴記者,三大地塊底價成交,均有一個共同點,那就是設(shè)置了非常具體且苛刻的條件!熬湍酶偱呐弥蕹侵写宓貕K的,競拍的房地產(chǎn)公司就必須具備以下條件:一級資質(zhì),注冊資本15億元以上;2007年、2008年總資產(chǎn)均達90億元以上,凈資產(chǎn)均達15億元以上;必須具有成功開發(fā)建筑面積10萬m2以上大型商業(yè)、辦公、酒店綜合項目的經(jīng)驗;須在海珠區(qū)擁有建筑面積5萬m2以上的自有辦公、商業(yè)物業(yè),確保琶洲村全面改造拆遷安置周轉(zhuǎn)使用;競買申請人及與其有參股、控股、投資關(guān)系的法人、個人及其他組織,在廣州市行政區(qū)域內(nèi)沒有嚴重違反出讓合同、閑置土地或有其他不良記錄!

  根據(jù)以上條件,琶洲村出讓的拍賣條件就是為保利集團量身定做的。因為在廣州市海珠區(qū),只有保利集團擁有足夠多的自有辦公、商業(yè)物業(yè)。相對而言,其他房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在上述條件的限制下,根本無緣參加競拍。

  “面對這樣的條件,當時業(yè)內(nèi)就表示符合條件的僅有保利集團一家。特別是‘競得人須在出讓地塊成交后30日內(nèi),按照琶洲村全面改造的要求與琶洲經(jīng)濟聯(lián)合社簽訂《琶洲村城中村改造拆遷補償安置和開發(fā)建設(shè)協(xié)議》’這一條,如果開發(fā)商之前沒有和琶洲村有接觸的話,絕對難落實。”業(yè)內(nèi)人士說。

  記者了解到,在拍賣廣氮地塊時,拍賣條件也同樣設(shè)置了有針對性的條件:參加競買的必須是擁有石油化工國家綜合甲級設(shè)計資質(zhì)的高新技術(shù)企業(yè),而且其企業(yè)總部應(yīng)設(shè)在或遷至廣州。

  有專家指出:“而這,就是只能有石化集團一家符合條件參加競拍,并最終以底價成交的真正原因!

  拍賣行為量身定做

  有專家認為,造成惟一競標者以底價成交現(xiàn)象的發(fā)生,原因很簡單:要想把地賣給誰就以誰的條件為標準量身定做地設(shè)置具體競拍條件。針對這種現(xiàn)象,應(yīng)該出臺規(guī)定:只有一家競標者投標算作流拍,這樣才能杜絕內(nèi)定、底價成交。

  “招投標法第二十條規(guī)定:招標文件不得要求或者標明特定的生產(chǎn)供應(yīng)者以及含有傾向或者排斥潛在投標人的其他內(nèi)容!庇蟹山缛耸恐赋觯诔鲎寳l件中設(shè)置種種門檻,是對市場的莫大傷害。除了造成壟斷,還會讓其他企業(yè)感受不到一個公開、公平、公正的市場,這將讓市場走向偏差,不利于市場經(jīng)濟的發(fā)展。

  寒桐投資顧問有限公司總經(jīng)理韓世同說:“雖然縱觀房地產(chǎn)業(yè)界,只有保利集團來進行琶洲村的改造最合適,但是政府的做法卻有欠妥當!

  在廣州市局所貼出公告標明參加競拍所需條件時,韓世同就寫了一篇文章質(zhì)問其公平性:“一看公告的條件,能夠符合的只有保利集團,完全是政府為之量身定做,這是變相地取消了公平競爭,讓競拍形同虛設(shè)。這種特定方式與特定價格是否合適,我覺得還需要商討。”

  “土地招牌掛是制度的進步,也是政府行政行為透明化的必要手段!睆V東合邦律師事務(wù)所主任楊愛斌認為,不過,透明是公正的必要條件,但不是充分條件。上述事件的發(fā)生,再次暴露出了房地產(chǎn)市場的諸多問題,這些問題有的需要建立新的制度,有的則在于執(zhí)行層面。如果在各方面沒有更加有力的措施,相信還會在拍賣場內(nèi)外出現(xiàn)更多的鬧劇,市場也難以真正做到公正有序。

  中國政法大學研究生院副院長教授李曙光指出,不能用專項法解決交易過程中出現(xiàn)的普遍性問題。目前,規(guī)范中國的市場經(jīng)濟,缺乏的是配套法律設(shè)施和誠信交易的市場環(huán)境,如交易中出現(xiàn)的串通拍賣和職業(yè)控場行為,就可以通過設(shè)立《反欺詐交易法》來解決。當法律得以規(guī)范,誠信交易社會建立,監(jiān)管部門權(quán)責明晰,拍賣市場才有望真正凈化。

  記者了解到,在接觸多起關(guān)于拍賣糾紛的案例中,常會聽到關(guān)于只有一個人參加競買的情況下拍賣會能否舉辦的問題,關(guān)于這個疑問,在當前的拍賣理論及實踐當中仍然存在較大的分歧。

  有專家告訴記者,肯定論認為是應(yīng)當舉辦的:現(xiàn)行拍賣法并沒有對“一個人參加競買不能舉辦拍賣會”的明確陳述,因此即使只有一個單位或個人參加競買的拍賣會仍然是應(yīng)當舉辦的;否定論認為是不應(yīng)當舉辦的:在拍賣會上沒有人和惟一的競買人進行競爭,不符合關(guān)于公開競價的方式,所以不能舉辦拍賣會。該專家認為,雖然現(xiàn)行法律沒有給予明確規(guī)定,但如果允許競買過程中只有一個單位或個人參加,那么會給招標留下“定向設(shè)計”、“量身打造”等暗箱操作的空間,從而為以招標的合法形式掩蓋協(xié)議出讓的非法目的創(chuàng)造條件。因此,建議盡快在拍賣法或相關(guān)法律中對此予以明確。

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直隸巴人的原貼:
我國實施高溫補貼政策已有年頭了,但是多地標準已數(shù)年未漲,高溫津貼落實遭遇尷尬。
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